스크랩 재건축·재개발 양도소득세 어떻게 되나

[조건(曺建)]

재건축·재개발 양도소득세 어떻게 되나

 

며칠 전 “질의 응답”란에 올라온 질문 중 서울 살던 나방심씨는 직장이전으로 2003년4월 부인명의로 광주직할시에서 아파트를 구입하고 살던 중 2003년10월에 서울아파트가 재건축사업시행인가를 받는 바람에 팔지 않고 그대로 광주에 살다가 서울아파트가 2007년11월에 준공되어 2008년2월에 광주집을 팔고 서울 완공된 아파트로 이사 했다.

 

 재건축 준공일로 1년내에 광주집을 매도하면 양도세가 비과세되는 것으로 알고 있다가, 세무서에서 재건축아파트 준공전에 광주집을 팔았어야 비과세된다는 말을 듣고서, 1가구 2주택 중과세부과에 황당해하며 구제책이 없는지 문의해 왔다.

안타깝지만‘05년12월31일 이전에 관리처분계획인가 된 조합원의 재개발·재건축입주권은 준공일 전날까지만 주택으로 간주되지 않으므로 준공일 전날까지 종전 주택이 매도되어야 “법 시행령 154조1항”의 1가구1주택의 매도로 보는 것이다.

주택수에서 제외하는 기간에 대해 과세당국의 해석은 ‘05년12월31일이전 관리처분계획인가일[인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 폐가상태나 멸실일]부터 주택수에서 제외하고 있다.

 

주택에 다시 포함하는 날은 준공일(임시사용승인이 먼저 난 경우에는 임시사용승인일)부터이므로 사실상 준공일 하루 전날까지만 주택 수에서 제외해준다.

즉 재개발·재건축 주택이 2005.12.31.까지, 관리처분계획인가가 난 경우나 그 관리처분계획인가된 조합원입주권을 구입한 경우에는 주택 수에서 제외하는 특혜를 받고 있다.

재개발·재건축조합원입주권을 주택 수에서 제외하면, 1세대 2주택이더라도 05년12월31일이전 관리처분계획인가된 조합원의 경우는 재개발·재건축주택 준공일전날까지 일반주택을 매도하면 1가구1주택의 양도로 본다.

 

또한, 1세대 2주택 50%중과나 1세대 3주택 60%중과에 걸리는 재건축조합원이 양도세 중과규정을 피할 수도 있고 조합원으로부터 구입한 입주권은 1세대 2주택이더라도, 조합원입주권이 아닌 추가 소유한 주택에 대해 준공일 전날까지 뿐만 아니라 준공일로 1년이내까지 양도세 비과세 혜택을 다시 받을 수 있다.

그러나 1가구2주택자의 1주택이‘06년1월1일이후 관리처분계획인가된 재건축·재개발입주권은 1주택으로 계속 간주되는 관계로 주택보유수계산에 합산되나 당해입주권의 양도시에는 중과세율이 아닌 일반세율로 계속 과세된다.[박상용]

⊙ 관리처분계획
종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장 군수의 인가를 받아야만 기존의 건축물의 철거를 할 수 있다.

★재개발·재건축의 소유권 취득일

1.조합원입주권의 취득일은 대금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이다.
2.일반분양분의 재개발·재건축아파트의 소유권취득일은 잔금선납이면 준공일[또는 사용승인일]이고 준공후 잔금지급이면 잔금지불일과 등기접수일 중 빠른 날이다.
3.재개발·재건축주택 조합원분의 소유권취득일은 준공일[또는 사용승인일·임시사용승인일]이다.

★재건축·재개발로 인한 양도소득세

1. 조합원 입주권양도에 따른 비과세
[1]“도시 및 주거환경정비법”에 따른 관리처분계획의 인가일[인가일 전에 철거되는 때에는 철거일]현재, 시행령154조1항[1세대 1주택 비과세]의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대가 당해 조합원입주권을 양도하거나 새 주택 구입일로 1년이내에 입주권을 양도하는 경우에 154조1항의 규정에 따른 1세대1주택의 매도로 본다.

[2]또한 1가구 1주택으로 거주하던 주택이 재건축·재개발되어 준공후 매도시에는 공사전 보유기간, 공사기간, 공사후 보유기간을 합해 154조1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다.

2. 1가구 2주택을 보유한 세대가 ‘05년12월31일이전에 1주택이 “도시 및 주거환경정비법”에 따른 재개발·재건축으로 관리처분인가된 경우, 재건축주택 준공일 전날까지 일반주택을 양도하는 경우 1가구 1주택의 양도로 보아 1가구 1주택비과세요건을 갖추고 매도되는 경우 6억원이하 부분에 대해 양도소득세를 비과세한다.

3.소득세법상 재개발주택은 관리처분계획인가일이 입주권으로 바뀌는 기준일이나, 재건축주택은 05년5월30일이전은 사업시행인가일이 기준일이고 5월31일이후에는 관리처분계획인가일이 입주권으로 바뀌는 기준일이다.

[참고사항]주택공급규칙상 주택청약 재당첨제한 기준일
ㅇ.재건축조합원 사업시핼인가일 2006. 8.17 이전 :사업시행인가일
ㅇ.재건축조합원 사업시행인가일 2006. 8.18 이후: 관리처분계획인가일
ㅇ.재개발조합원 :관리처분계획인가일

1가구1주택을 보유한세대가 ‘06년1월1일이후 조합원으로부터 구입한 입주권은 1주택으로 간주되나 재건축 준공일 전후 1년이내에 일반주택이 매도되는 경우, 법시행령 154조1항의 1가구 1주택의 양도로 보아 3년이상보유[서울·과천·5대1기신도시는 보유중 2년이상 거주요건 추가]되고 매도되면 6억원이하부분에 대해 비과세한다.

1가구2주택중 1주택이 ’05년12월31일이전 관리처분계획인가된 재건축 입주권은 재건축주택 준공일 전날까지 일반주택이 매도되는 경우 법 시행령154조1항[1가구1주택 비과세]의 1가구1주택의 양도로 본다.

 

그러나 1가구 1주택세대가 구법[舊法]에의해 ‘05년 5월30일이전에 사업시행인가되어 재건축입주권으로 인정받는 입주권을 구입한 세대는 05년12월31일이전에 관리처분인가된 경우, 준공일 전날까지 뿐만 아니라 준공일로 1년이내까지 일반주택이 매도되는 경우 6억원이하부분에대해 비과세한다.

한편 1가구 2주택중 1주택이‘05년5월30일이전 사업시행인가 되었더라도 ’06년1월1일이후에 관리처분인가된 입주권은 1주택으로 간주되어 일반주택 매도시 계속 1가구 2주택중 1주택의 양도로 중과세[50%}된다.[국심 2007서3077-2008. 1. 29.][박상용]

4.주택과 재개발·재건축 조합원입주권 보유세대에 대한 양도세 강화[법 제104조 제1항]
‘06년1월1일이후 재개발·재건축으로 주택이 입주권으로 전환되는 경우 주택수 계산에 포함된다. 즉 조합원이 기존 주택대신 취득한 입주권과 제3자가 조합원으로부터 취득한 입주권은 주택수 계산에 포함한다. 그러나 제3자가 일반분양에 의하여 취득한 입주권은 주택수 계산에 포함하지 않는다.[부칙 제12조]

ㅇ.1가구[2주택 1입주권] 중 1주택의 양도시 1세대 3주택자와 동일하게 양도세 60% 중과 및 장기보유특별공제를 배제한다.
ㅇ.1가구 [1주택 1입주권] 중 1주택의 양도시 1세대1주택 비과세규정을 적용받지 못하고 1세대 2주택자와 동일하게 양도세 50% 중과 및 장기보유특별공제를 배제한다.
※ 재개발·재건축 입주권 양도시에는 종전과 동일하게 일반세율로 과세한다.

5.주택과 조합원입주권 보유세대에 대한 양도소득세비과세 요건 신설
일시적1세대2주택[1주택 1입주권]에대한 양도세비과세요건[법시행령156조의2 제3~4항]

적용시기 및 적용례:
◦ 2006.1.1. 이후 재개발·재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용
◦ 2005년말 이전에 재개발·재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006.1.1. 이후 취득한 분부터 적용

[1]‘06년1월1일이후 1세대2주택자의 주택중 1주택이 입주권으로 전환된 경우, 입주권을 계속 1주택으로 간주하여 일반주택 양도시, 1가구 2주택중 1주택의 양도로 양도소득세 비과세를 배제한다.

 

[2]1세대 1주택자가 입주권을 취득하는 경우 양도소득세를 비과세하는 내용은
입주권 취득 후 1년 이내 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 양도하는 경우에 현행 이사로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세[시행령155조1항]와 동일한 기준을 적용한다.

또한 종전 주택을 입주권 취득 후 1년이 경과하여 양도시 아래요건[ㅇ1,ㅇ2,ㅇ3]을 충족하는 경우에는 양도소득세 비과세를 적용한다.

ㅇ1.종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건[법 시행령154조1항]을 갖출 것
ㅇ2.재건축주택 완공전 또는 완공후 1년이내에 종전주택을 양도할 것.
ㅇ3.재건축주택 완공후 1년이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년이상 거주할 것
* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원일부가 이사하지 않더라도 가능하다.

[3]1세대 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재건축사업 시행기간 중 주거용으로 취득한 주택[대체주택] 양도시 아래 요건[ㅇ1,ㅇ2,ㅇ3]을 충족하는 경우 양도세 비과세를 적용한다.

ㅇ1.사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년이상 거주할 것.
ㅇ2.재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것.
ㅇ3.재건축주택 완공후 1년이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년이상 거주할것
* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원일부가 이사하지 않더라도 가능하다.

[4]대체주택 양도 또는 입주권 취득후 기존주택 양도시 양도소득세 비과세를 적용받은 경우 사후관리

ㅇ.[재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주] 요건을 충족하지 못하게 된 사유 발생시 당해 사유가 발생한 과세기간의 과세표준 신고시 [양도당시 비과세를 받지 않았을 경우 납부해야할 양도소득세액]을 납부해야한다.

[5]취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 부득이한 사유란 다음 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

ㅇ.고등학교, 대학교 등의 취학, ㅇ.직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편
ㅇ.1년이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

 

★정비사업주택의 양도차익 산정과 보유기간산정

②법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.[시행령제166조2항 양도차익의 산정 등】 <신설 2007.2.28>

ㅁ양도차익을 기존건물분 양도차익과 청산금납부분 양도차익으로 구분하여 계산하고 이를 합산하여 전체 양도차익을 산정하도록 하고 있고 장기보유특별공제액계산을 위한 공제율을 적용함에 있어서 그 보유기간의 계산방법도 명확하게 하였다.

 

★ 양도차익의 산정방법

1. 청산금을 납부한 경우
  양도차익 = 청산금납부분 양도차익 ＋ 기존건물분 양도차익

1]청산금납부분양도차익=
=관리처분계획인가후양도차익* x 납부한청산금/ [기존건물과 그 부수토지의 평가액 납부한청산금]

*관리처분계획인가후양도차익=
=양도가액- 기존건물과 그 부수토지의 평가액 -납부한청산금- 필요경비

2]기존건물분 양도차익 =
= 관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액/ [기존건물과 그 부수토지의 평가액 납부한 청산금] 관리처분계획인가전양도차익*

*관리처분계획인가전양도차익=
=기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 필요경비
 
2. 청산금을 지급받은 경우 = A B

청산금을 지급받은 경우 지급받은 청산금부분은 양도에 해당되어 신축주택과는 별개로 양도세 과세대상임.

A= [양도가액 - 기존건물과 그 부수토지의 평가액 지급받은 청산금 - 필요경비]
B= [기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 필요경비]×[기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금] / 기존건물과 그 부수토지의 평가액  

 

★ 장기보유특별공제액을 계산하기 위한 보유기간의 계산

장기보유특별공제액 계산의 경우에도 청산금납부분 양도차익과 기존건물분 양도차익에서 각각 공제액을 계산하여 합산하며 공제율을 적용하기 위한 보유기간의 계산은 다음과 같이 한다.

 1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 :
관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
 2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 :
기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

신[新] 정부의 주택시장에 대한 큰 흐름은 신도시개발보다는 구[舊] 도심의 재개발에 있고 주택청약에 못지 않게 질좋은 주택을 값싸게 공급받는 수단이 재개발·재건축주택이나 입주권의 구입에 있으나 잦은 세법의 변경으로 부동산 투자 전문가들도 난해해하는 것이 재개발·재건축주택에 대한 세테크이고 서두에서 나방심씨의 사례처럼 자칫 안 물어도 될 세금을 무는 폭탄세례를 받을 수 있으므로, 도움이 되도록 가능한 범위에서 쉽게 쓰려고 노력하였으나 부족한 점은 회원여러분들이 살펴 잘 숙지하시기 바랍니다.