부동산 임대업을 공실상태에서 포괄양도하는 경우 세무사 한장석

[주황규]

부동산 임대업을 공실상태에서 포괄양도하는 경우 

세무사 한장석 - 부동산 임대업을 공실상태에서 포괄양도하는 경우

이름 : 최은정 

A사업자는 부동산임대업을 영위하고 있습니다.

3개월이전부터 공실인 상가를 이번에 양도하는 경우 포괄양도에 해당되는지?

매수는 반드시 부동산임대업을 하는 조건으로 양도할 예정입니다.(업종동일성유지함)

상가에 대한 대출은 없습니다.

*국세청 고객만족센터에 답변은 공실인 경우 포괄양수도에 해당하지 않는다고 답변을 받았습니다.

이후 포괄양수도에 과세관청의 답변이 불명확하여 사전답변 신청을 하였으나

계약이 이루진 상태가 아님으로 답변을 거부하였습니다.

답답한 마음에 질문을 받지 않느다고 하셨지만 질문의드립니다.

[답변] 안녕하세요? 세무사 한장석입니다.

답변내용은 사견이므로 과세자료로 이용할 수 없으며, 정확한 내용은 과세관청에 확인하여 주십시오

부동산임대업을 영위하다가 임대가 안되어 공가인 상태에서 (계속 중개소 등에 임대 의사 밝히고 있 는 등)

포괄적으로 양수도 하고 양수인이 부동산 임대업을 한다면 포괄양수조에 해당된다고 제 개인적으로는 생각합니다

다만, 부동산임대에 대하여 아무것도 양수도 함이 없이 ㄷ부동산만 양수도하는 것은 고정자산 하나만 양수조하는 것이라 계약서등에 부동산임대를 반드시 한다는 조건으로 명시하였다하여도 다른 업종으로 변경할수 도 있고

사업자등록이 늦게 되는 경우(심판례에서는 3개월 이후 사업자등록)에는 포괄양수도에 해당되지 않는다고  할 수 있습니다.

또한 공가 일 동안 중개소등에 임대행위 의사표현등이 없었다면 부동산 임대업을 폐지하는 것으로 보아 다른 표현으로하면 업종이 정하여 지지 않는 상태의 양수도이므로 원칙적으로 포괄 양수도가 성립될 수가 없을 것입니다

따라서 대리납부제도를  이용하였으면 하는 답변밖에 드릴 수가 없는점 양해 바랍니다

따라서 저는 전체 공가의 경우에는 원칙적으로 포괄양수도에 해당되지 않는다고 실무적으로 적용하고 있습니다

일반과세자로 사업자등록을 한 자가 부동산 임대건물을 양도한 후 사업이 폐지되면 폐업시 잔존재화 또는 재화의 공급으로 보아 과세되어야 하고, 양수인이 반드시 사업의 동질성 및 동일한 사업자의 지위가 승계된 일반과세자로 임대업을 영위한 경우에만 사업의 양도에 해당되나, 이 건 양수인은 쟁점상가를 양수 후 부동산 임대업을 영위하지 않고 있으며, 사업자등록도 일반과세자로 등록할 것인지가 불명확하므로 사업의 동질성 및 동일한 사업자의 지위가 승계된 것으로 볼 수가 없다고 보여진다.

따라서 청구인이 비록 부가가치세 신고시 사업양도 신고서를 제출하였다 하더라도 상기와 같이 사업의 포괄적 양도ㆍ양수로 볼 수 없으므로 쟁점상가를 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.(심사부가2005-0617, 2006.01.16. )

매매계약서(2001. 4. 1)에 의하면 쟁점상가의 매매대금을 70,000,000원으로 약정하면서 매수인이 쟁점상가를 임대목적으로 매수하며, 잔금지불과 동시에 임대사업자등록을 하는 조건으로 한다고 약정되어 있고,

매매계약서와 별도로 작성된 사업양도양수계약서(2001. 4. 1)는 쟁점상가를 양도함에 있어 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 조건으로 약정을 하면서, 쟁점상가를 담보로 한 은행대출금 54,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 한다는 내용 등으로 작성되었음이 확인된다.

전시한 부가가치세 법령상 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 당해 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 것으로 양수인에게 모든 사업시설을 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것을 말하는 것인 바,

매수인의 임대사업자 등록이 쟁점상가를 매수하고 3개월 후에 이루어진 점에서 이는 동일한 사업자의 지위가 승계된 것으로 인정되지 아니하므로, 단지 사업양도양수계약서를 작성하였다는 사실만으로는 이를 사업의 포괄적양도로 보기는 어렵다 할 것이다.

(국심2001중2366, 2001.12.19. )

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상가건물의 포괄양수도