의뢰인 질문내용 질문: 1. 건물지은지 20년 지난 5층건물 아파트 5층거주(매달수선비 관리비납부) 2. 1년전부터 옥상에서 물내려오는 배관쪽 천정에서 비가 샘 3. 관리사무소측 수선요청, 소장 및 경비원 와서 비새는 부위 확인 4. 수선후 계속 샘 5. 수선방식문의-경비원및아는사람(전문가아님)이 일당받고 방수페인트및 시멘트 바름,부분방수
추가부분:아파트매매는 3년이 지난상황-2년후 비가 샘,집주인이 거주하고 있는 상황,입주민대표회장에게도 이부분 민원제기 수선해주기로 약속했지만 5번의 방식으로 수선될것을 예상함(1년넘게 5~6회 5번의 방식으로 수선되어 비가 계속 새는 상황, 전문가를 불러서 해달라고 해도 해주지 않음)
바라는 결과: 방수전문가및 전문업체에서 와서 비새는 부분 확인 후 방수처리 및 비새는 부위 곰팡이로 덮혀있는 천정부분 수선 및 페인트칠
바라는 결과대로 하기 위한 법적인 절차가 궁금합니다. 예) 집주인이 고친 후 수리비 일체 관리사무소측 지급요청 방법이나 방수전문업체에서 와서 방수작업을 할수 있도록 요청하는 방안
|
서면을통한질의ˑ응답방식의특성상사실관계에대한제반이해도가낮을수밖에없어답변이추상적임을 양해해주시길부탁드립니다. 가급적 관계 자료를 모두 정리하여 , 변호사상담예약 후 방문하시면 상세한 해결방법,자문을 받으실 수 있습니다.[변호사 상담료발생,단 본 사건등으로 우리 사무소에서 변호사를 선임할 경우 선 지급한 상담료에서 선임료를 차감하고 진행하여 드립니다.] 답변드립니다. [본 답변글의 담당자는 법률사무소 아신 한주원 본부장입니다.] 답변:
이전 상담 내용은 1. 건물지은지 20년 지난 5층건물 아파트 5층거주(매달수선비 관리비납부) 2. 1년전부터 옥상에서 물내려오는 배관쪽 천정에서 비가 샘 3. 관리사무소측 수선요청, 소장 및 경비원 와서 비새는 부위 확인 4. 수선후 계속 샘 5. 수선방식문의-경비원및아는사람(전문가아님)이 일당받고 방수페인트및 시멘트 바름,부분방수
추가부분:아파트매매는 3년이 지난상황-2년후 비가 샘,집주인이 거주하고 있는 상황,입주민대표회장에게도 이부분 민원제기 수선해주기로 약속했지만 5번의 방식으로 수선될것을 예상함(1년넘게 5~6회 5번의 방식으로 수선되어 비가 계속 새는 상황, 전문가를 불러서 해달라고 해도 해주지 않음)
바라는 결과: 방수전문가및 전문업체에서 와서 비새는 부분 확인 후 방수처리 및 비새는 부위 곰팡이로 덮혀있는 천정부분 수선 및 페인트칠
바라는 결과대로 하기 위한 법적인 절차가 궁금합니다.
귀하께서 해당 아파트를 구입하신 것이므로 민법상 매매와 관련된 법리가 적용될 것으로 보입니다. 귀하의 사안에서는 매매의 하자담보책임이 문제될 것으로 보여집니다.
민법 제580조(매도인의 하자담보책임) ① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. ②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다. ③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
매도인(해당 주택의 전주인, 귀하께 아파트를 판 사람)의 하자담보책임을 묻기 위해서는 귀하께서 해당 하자사실을 안 날로부터 1년 내에 매도인에게 권리를 행사하셔야 하는바, 귀하께서 1년 전부터 옥상에서 물내려오는 배관 쪽 천정에서 비가 샌다고 하셨으므로 귀하께서 해당 하자사실을 안 날로부터 1년이 지난 것으로 보입니다. 그렇다면 제척기간의 경과로 귀하께서 매도인에게 하자보수를 청구할 수 없을 것으로 사료됩니다. 만일 기간이 경과하지 않았다고 한다면 귀하께서 매도인을 상대로 손해배상청구를 하시는 것이 가능할 것으로 보입니다.
아파트 관리사무소를 상대로 한 권리행사 가능성에 관한 내용은 다음과 같습니다.
아파트 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 민법상 위임관계와 같습니다.
따라서, 아파트 관리회사는 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리해야 하고, 이러한 주의의무를 위반한 경우에는 손해배상책임을 질 수 있습니다. 관리사무소장은 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하여 아파트의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 다양한 업무를 집행하는바, 그 중에는 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무가 있습니다. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 합니다.
귀하의 경우 비가 새는 부분에 대한 수선은 이루어졌는데, 제대로 된 수선이 이루어지지 않아 비가 새는 현상이 재발되어 문제가 생기고 있는 것으로 보입니다. 이 경우 아파트관리사무소에서 제대로 된 일처리를 하지 아니하여 제대로 된 수선이 이루어지지 않았고, 그에 따라 비가 새는 현상이 발생한 것이라면 귀하께서 아파트관리사무소를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상 청구소송을 제기하고자 하시는 경우라면, 아파트관리사무소에서 수선을 제대로 하지 않은 사실, 그에 따라 비가 계속 새는 사실, 비가 샘에 따라 귀하께서 손해를 입은 사실, 구체적인 손해액의 범위 등을 귀하께서 입증하셔야 합니다. 구체적인 손해액의 범위를 산정함에 있어서, 귀하께서 직접 전문업자에게 하자보수를 맡긴 경우 들어간 비용을 손해액에 추가할 수는 있으나, 이는 특별손해에 해당하여 소송상대방인 아파트관리사무소가 귀하께서 위와 같은 하자를 보수하기 위해 전문업자에게 직접 비용을 지불하였을 것을 알았거나 알 수 있었던 경우임을 귀하께서 소송에서 입증하셔야 받을 수 있는 부분일 것으로 보여집니다. 다만 위 답변 내용은 구체적인 소송 경과에 따라 얼마든지 그 결론이 달라질 수 있으므로 어디까지나 참고만 하실 것을 부탁드립니다.
★ 상기와 관련한 소송에 관한 문의는 를 참고로 문의하여 주시면 신속하게 진행해 드리겠습니다. |