집주인에게 누수,균열에 대한 담보책임을 물을 수 있나요.

[변호사 김덕은]

누수, 균열 등의 하자에 대한 책임은 매도인이 지나요

문) 저는 2019년 8월 7일 광주 광산구의 A아파트를 3억원에 매수하였습니다. 당시 공인중개사가 위 아파트를 중개하였고 중개대상물 확인·설명서의 벽면 및 도배 상태란에 벽면균열 없음, 벽면누수 없음, 도배 보통임이라고 기재되어 있었습니다. 저는 잔금을 지급한 후 아파트로 이사하였는데 아파트의 내부벽면이 젖어 있고 곰팜이가 발생하는 등의 상태인 것을 발견하였습니다. 저는 단열, 방수 공사 등을 하였는데 공사비로 1000만원 정도를 지출하였습니다. 저는 매도인에게 공사비를 손해배상하라고 청구하자 매도인은 당시 특약에 “매수인이 노후된 건물의 현상태를 확인하고 현 시설물 상태로 매매하기로 약정하였다”고 손해배상을 해줄 수 없다고 합니다. 매도인은 하자담보책임을 지나요.

답) 매매목적물에 하자가 있는 경우에는 매수인은 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따라 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상을 구할 수 있습니다. 여기서 하자란 일반적으로 당해 물건이 거래관념상 통상 갖추어야 할 성질을 갖추지 못한 경우를 의미합니다. 따라서 귀하가 매수한 아파트는 아파트가 통상 갖추어야할 성질을 갖추지 못한 경우로 하자가 있다 할 것입니다.

다만 귀하는 매도인과 “노후된 건물의 현상태를 확인하고 현 시설물 상태로 매매하기로 약정하였다”고 특약하였습니다. 그러므로 위 특약이 매도인의 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 볼 수 있는지 살펴봐야 합니다.

매매계약서의 특약사항란에 “현 시설상태의 계약임”이라고 기재하는 것이 일반적이나 이러한 특약이 있다고 하더라도 매도인이 담보책임을 완전히 면하는 것은 아닙니다. 이러한 특약의 기재는 아파트의 매매에서 일반적으로 기재되는 내용으로 주로 장기간의 사용에 따른 통상적인 마모, 감손 등을 염두에 두고서 기재한 것으로 보아야 합니다. 따라서 이러한 특약이 있다고 하더라도 매수인이 계약 당시에 알 수 없거나 예견할 수 없던 하자라면 매도인은 하자담보책임을 지는 것입니다.

이와 유사한 사건에서 법원은 매수인이 공사하였다는 부분이 건물의 벽면 누수나 균열 등 하자로 인하여 생긴 것이라고 인정할 만한 객관적인 자료가 없고, 건물의 노후화에 따른 보수에 해당한다고 볼 여지가 충분한 점, 건물이 건축한지 약 20년이 경과한 건물로서 위 하자는 건물의 노후화에 따른 것으로 특별한 설명이 없이도 알 수 있거나 예견할 수 있었던 것으로 보이는 점, 매매대금을 정할 때 위와 같은 수리비를 고려하였고 주변시세에 비해 다소 저렴한 수준인 점, 매수인이 직접 건물을 방문하여 내외부의 상태, 벽면 등을 점검하고 내부상태를 확인하였던 점 등을 고려하면 “현 시설 상태”로 매매하기로 특약을 하였다면 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당하다며 매도인은 담보책임을 면한다고 판결하였으나 반면 이 사건 매매계약서의 특약사항란에 “현 시설상태의 계약임”이라고 수기로 기재되어 있기는 하나, 이러한 기재는 아파트의 매매에서 일반적으로 기재되는 내용으로 주로 장기간의 사용에 따른 통상적인 마모, 감손 등을 염두에 두고 기재된 것으로 보아야지, 이 사건 각 현상, 특히 광범위한 마루판 침하와 같은 형상으로부터 매도인을 면책하고자 하는 취지로 보기는 어렵다고 판결하였습니다.

이러한 판결의 태도에 비추어 보면 귀하의 경우도 오래된 아파트로 누수, 균열 등의 하자가충분히 예상할 수 있는 범위내의 하자라면 매도인에게 담보책임을 묻기는 어렵다 할 것입니다.

광주부동산전문변호사 김덕은