[상가임대차]수수료 매장 임대차계약의 환산보증금 산정방법

[변호사 김덕은]

상가건물임대차보호법은 2001년 12월 법 제정 당시, 법 적용을 영세상인의 임대차계약에만 국한시킬 목적으로 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 법 적용을 제외하고 있습니다.

보증금 이외에 차임이 있는 임대차계약의 경우 월차임에 100을 곱한 금액과 보증금을 합하는 방법으로 환산보증금을 산정하게 됩니다.

예를 들어 보증금 2억, 월차임 100만원인 경우

환산보증금은 3억원[(100만원x100) + 2억원]이 되는 것입니다.

상가임대차 계약시 확정 차임을 지급하는 방법이 아닌 매출액의 일정비율에 따른 금액을 차임으로 지급하는 임대차계약의 형태가 있습니다. 대표적으로 스타벅스의 임대차계약의 경우가 이에 해당합니다. 이러한 형태의 임대차계약을 수수료매장 임대차계약이라고 하는 데 차임이 일정금액이 아니라 매출액에 따라 변동이 되기 때문에 환산보증금을 어떻게 산정하느냐가 문제가 됩니다.

하급심 판결을 살펴보면 환산보증금 산정을 두가지 방법으로 하고 있습니다.

첫째가 월평균 수수료를 계산하고 이 액수에 100을 곱한 다음 보증금과 합산하는 방법입니다.(인천지방법원 부천지원 2011. 6. 123. 선고 2010가단44004 판결)

둘째가 수수료와 차임을 다른 것으로 보고 환산보증금 산정시 수수료는 제외하고 보증금으로 산정하는 방법입니다.(서울중앙지방법원 2012. 6. 22. 선고 2011가단470248 판결)

이에 대한 대법원 판결은 아직 나오지 않고 있습니다.

개인적인 의견으로는 수수료도와 차임과 같은 개념으로 볼수 있으나, 변동하는 매출액에 따라 상가건물임대차보호법의 적용여부가 달라지는 것은 동일한 임대차임에도 상가건물임대차보호법이 적용되기도 하고 되지 않기도 하는 불합리한 결과가 발생할 수 있는 점, 시행령 제2조가 보증금 외에 차임이 있는 경우 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다고 규정하고 있으나 수수료 매장의 경우 월 단위 차임액을 특정할 수 없는 점, 매출액의 일정비율을 임대료 명목으로 지급하기로 하는 약정은 사용대가로서의 차임 지급의 의미도 있지만 영업으로 인하여 얻는 수익의 배분이라는 성격도 포함되어 있는 점, 상가건물임대차보호법이 기본적으로 임차인을 보호하기 위한 법이라는 점

등을 고려하면 사가건물임대차보호법의 적용 범위를 정함에 있어서 매출액의 일정비율을 임대료 명목으로 지급하기로 하는 약정이 있다 하더라도 그 평균금액을 월차임으로 보아 그것에 100을 곱한 금액을 더하여 보증금액을 환산할 수는 없다 할 것입니다.

광주부동산전문변호사 김덕은