[리츠] 8월 전략 - 리츠 IPO 시즌 돌입과 블라인드펀드 부상

[불스탁®]

•  본격적인 IPO 시즌, 공모가 논란에서 비교적 자유롭고 Pre-IPO로 수요자 확보

•  K-REIT의 진화기, 상장과 유상증자를 거쳐 빠르면 2023년 주식시장 내 1% 비중 예상

•  리츠의 주요 투자자로 Pre-IPO와 블라인드펀드 형태를 활용한 공제회 부상

WHAT’S THE STORY

K-REIT의 IPO 시즌: 8월부터 본격적으로 K-REIT의 IPO 시즌이 시작된다. SK리츠, 서부티엔디리츠, 미래에셋글로벌리츠 등 4~5개의 든든한 스폰서를 내세우며 상장을 준비 중이다. 플랫폼/바이오 등 대어급 IPO가 줄 잇는 가운데, 리츠의 IPO는 기관 투자자 중심으로 실속 있는 흥행 중이다. ① 상장 전 감정평가에 기반한 가치 산정으로 타 섹터와 달리 공모가 논란에서 비교적 자유롭고, ② 충분한 Pre-IPO로 리츠에 특화된 기관 투자자의 수요를 확보해 상장 후 주가 변동성을 줄이고 있으며, ③ 상장 후 0~6개월 내 주주 배당이 지급된다는 점에서 리츠 IPO 참여 유인이 있다.

대형화와 자본 확충: 2021년은 K-REIT의 진화기다. 팬데믹 완화와 함께 우량자산 편입이 줄 잇고 있다. 2019~2020년 상장한 리츠들을 중심으로 2022년 상반기까지 리츠/인프라펀드는 약 1.1조원의 자금을 자본시장에서 조달(유상증자)할 가능성이 높다고 추정한다. 최근 맥쿼리인프라는 4천억원의 유상증자에서 대대적 흥행을 기록함으로써 인컴형자산의 숨은 수요를 입증했다. 예정된 리츠 상장과 유상증자 감안 시 국내 상장리츠/인프라펀드의 2022년 말 예상 시가총액은 약 17조원이며 KOSPI 시장 내 비중은 0.7%다. 매년 2-3조원의 신규 상장과 시가총액의 10%에 해당하는 유상증자 가정 시 빠르면 2023년 KOSPI 시장 내 비중은 1.0%, 2026년 2.0%를 예상한다. 현재 일본과 미국의 주식시장 내 리츠의 비중이 2%다.

리츠도 ‘New Economy’로 전환: K-REIT는 다양한 전략으로 발전하고 있다. ① 개발 전략: 부투법상 리츠는 특별주총과 국토부 인가를 받으면 개발사업이 가능하다. 수익률 제고를 위해 기존 자산의 매입뿐 아니라 이지스밸류리츠, 이지스레지던스, 코람코에너지리츠 등 리츠들이 신규 개발을 추진 중이다. ② 자산의 컨버전: 자산의 활용가치를 극대화하는 전략이다. 코람코에너지리츠는 전기차 충전소를 담은 ‘모빌리티 리테일센터’, 도심물류인 ‘다크스토어’ 등으로 개발을 추진하는 등 전형적인 ‘Old Economy’ 자산인 주유소를 ‘New Economy’ 자산으로 전환 중이다. ③ 멀티섹터: 한국 리츠는 싱가포르와 유사하게 특정 섹터에 집중된 리츠보다 다양한 자산군을 담은 멀티(복합)리츠가 초기 성장을 주도할 것이다. 멀티섹터는 대형화가 용이하고 사이클에 큰 영향을 받지 않는다. 최근 리츠들은 물류센터, 임대주택, 데이터센터 등 인구구조/사회환경적 변화에 적합한 자산으로 확장하는 추세다.

기관투자자의 부상: K-REIT의 투자자로 공제회가 부상하고 있다. 행정공제회, 교직원공제회, 경찰공제회 등은 상장리츠 투자를 위한 블라인드펀드를 조성하고 위탁운용사를 선정해 투자에 나섰다. 2020년 조성된 ‘주택기금 앵커리츠’와 유사한 구조로 장점은 세 가지다. ① Pre-IPO를 활용함으로써 안정적 물량 확보, 가격변동 위험 최소화가 가능하다. ② Capital call 방식을 활용하므로 유상증자에 적극 참여할 수 있다. ③ 공모상품의 분리과세 혜택을 온전히 누린다. 리츠의 Pre-IPO 중심으로 참여하고 엄격한 투자 심의를 거치므로 공모 성공 가능성을 높임과 동시에 일반 투자자에게 상품의 신뢰도를 높이는 역할을 한다. 상장리츠에 이어 SOC에 투자하는 공모투융자펀드에도 분리과세 혜택이 부여되는 절세효과로 상장리츠/인프라펀드는 장기자금 운용에 훌륭한 투자상품으로 자리매김할 것이다.

삼성 이경자