'최장 50년' 특례보금자리론, 체증식 없어 복잡한 셈법

[우주창조]

오는 30일 출시되는 특례보금자리론을 두고 실수요자들의 셈법이 복잡하다. 최장 50년 만기 상품이 나온다지만 체증식 상환 대상에서 제외돼 초기 납부액 부담이 상대적으로 크기 때문이다.

22일 금융당국에 따르면 정부는 오는 30일부터 주택가격 9억원까지 최대 5억원을 4%대 고정금리로 대출 지원하는 특례보금자리론을 운영한다.

특례보금자리론은 만기 10·15·20·30·40(만 39세 이하 또는 신혼부부)·50년(만 34세 이하 또는 신혼부부) 등 6가지 상품 중 고를 수 있다.

상환 방식에는 대출원금과 이자를 매달 똑같은 금액으로 갚아나는 '원리금균등 분할상환', 대출 원금만 매달 똑같은 금액으로 갚아 월 납입액이 갈수록 줄어드는 '원금균등 분할상환(체감식)', 초기에 상환하는 원금과 이자가 적고 회차가 지날수록 상환원금과 이자가 늘어나는 '체증식 분할상환' 등 3가지가 있다.

기존 보금자리론은 50년 만기 상품의 경우, 체증식 상환이 불가능하다.

정부는 특례보금자리론 역시 50년 만기 상품은 체증식 상환 대상에서 제외하기로 했다. 월 납입액을 최대한 줄이려는 실수요자들의 셈법이 복잡해진 이유다. 40년 만기 체증식과 50년 만기 원리금 균등 중 어느 것이 유리할지 고민이 크다.

체증식은 원리금 균등보다 초기 월납입액이 적은 게 장점이다. 현재는 수익이 적지만 시간이 지날수록 임금이 오르는 30대 수요자들이 타깃이다. 실제로 기존 보금자리론에서 만 40세 미만 이용자 10명 중 6명은 체증식 상환을 선택할 정도로 인기가 높았다.

특례보금자리론 역시 40년 체증식을 선택할 경우, 50년 원리금균등과 비교해 초기 월납입액이 적다. 주택가격 6억원 이상이거나 부부소득이 1억원을 넘을 때 적용되는 일반형 기본금리(40년 5.00%, 50년 5.05%)로 5억원을 빌릴 경우,

40년 체증식은 첫달 납임금이 208만원이다. 50년 원리금균등의 첫달 납입금 229만원보다 11만원 가량 적다.

40년 체증식의 월 납입금이 50년 원리금 균등과 비슷해지는 시기는 납부 104회차(8년 8개월째)부터다.

대출을 받고 8년 7개월까지는 40년 체증식의 원리금 상환부담이 더 적다. 초기 5년의 원리금상환 규모를 보면 40년 체증식은 1억2853만원, 50년 원리금 균등은 1억3730만원으로 1000만원 가량 차이가 난다.

총 이자액과 총 상환금액을 비교해도 40년 체증식이 50년 원리금균등보다 더 적다.

40년 체증식의 총 이자액은 7억2896만원으로 50년 원리금균등의 총 이자액 8억7300만원과 비교해 1억5000만원 가량 적은 것으로 나타났다.

총 상환금액 역시 12억2896만원, 13억7300만원으로 이자액 만큼 차이가 난다. 사실상 40년 체증식을 두고 50년 원리금균등을 선택할 유인이 적다는 게 다수의 의견이다.

이에 대해 주택금융공사 관계자는 "체증식 상품은 월 납입액이 시간이 갈수록 늘어나지만 원리금균등 상품은 월 납입액이 고정돼있어 예측 가능하기 때문에 안정적인 운영을 추구하는 수요자들에게 적합하다"며 "50년 원리금균등 상품의 경우, 특정 수요자를 위해 도입한 것은 아니고 수요자들의 선택권을 다양화 한다는 의미에서 도입한 것"이라고 설명했다.

한편, 주택금융공사는 앞서 2021년 7월 '40년 만기 보금자리론'을 출시하면서 체증식 상환 대상에서 제외해 수요자들의 불만을 산 바 있다. 이후 1년 만인 2022년 7월에 40년 만기 상품에도 체증식 상환을 적용하기로 결정했다.

이소은 기자