↑위에 질문하신 대전시 동구 자양동 진호빌라 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2010타경24114*

이 물건은 대전시 동구 자양동 진호빌라 경매 입니다.

1.권리분석결과

답변:건물 등기부를 열람한 결과 2005.07.29 

종도신용협동조합의 근저당이 말소기준 권리가 되어 낙찰시 

전부 소멸 되므로 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서를 열람한 결과

말소기준권리 이전 전입(2005년2월25일)한 대항력 있는 임차인

윤은지가 2005년3월5일 확정일자를 받고 배당 요구하여 주택임대차법상

최우선 변제 소액임차보증금과 확정일자 순위로 전액배당 받고 소멸 됩니다.

하지만 역시 말소기준권리 이전 전입(2005년7월27일)한 대항력 있는

임차인 유성욱은 확정일자도 없고 배당요구도 하지 않아 유성욱의 미상

임차보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.유치권 관계건

답변:본건의 법원기록을 보면 2011년8월16일 서혜숙이 액수미상의 유치권을 신고하여

놓아 낙찰자가 서혜숙의 유치권을 전액 인수(해결)해야 하는 약점도 가지고 있습니다.

4.최종결론:이번 회차 입찰 포기를 고려하시기 바랍니다.

이유:본건은 물건 자체의 개발호재가 없으며 1993년 건축된 건물로 약18년이

경과 하였는데 아래---로드뷰 사진상 건물 외관도 상당히 노후해 보입니다.

또한 건물 전용면적이 불과 6.474평이 불과하여 빌라보다는 원룸에 가깝습니다.

물론 인근에 우송대학교 서측 캠퍼스가 자리하여 월세는 용이해 보이지만 전세나

매매는 워낙 빌라의 전용면적이 작아 쉽게 매수자를 찾기는 힘들어 보입니다.

더구나 선순위임차인에 유치권 신고까지 되어 있는 현 상태에서 입찰은

아무런 의미도 없는 무모한 도전으로 보이니 이번 회차 입찰을 포기 하시고

다만, 인근에 자양4구역 재건축 구역과 자양시장이 소재하고

대전지하철1호선 대동역이 버스로 세거장 거리에 소재하여 거주 환경은 양호하니

만약 이번 회차에 유찰이 된다면 직접 현지 임장하여 유성욱의 정확한 임대차 여부와

서혜숙의 유치권금액에 대하여 철저히 조사해 보시고 유성욱과 서혜숙에 대한 부분을

정리 하고도 충분한 수익성이 있다고 판단되는 경우에 한하여 다음 회차에 입찰을

노려보시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[사무라이]

러브정님의 명쾌한 답변 감사합니다^^

[러브정/정의덕]

사무라이회원님 댓글 감사 하구여....성투를 기원 합니다.^^러브정/정의덕 올림.