[부동산 법률 변화] 1주택자들이 청약 도전을 하기 위한 기존주택 처분서약...최종정리..(최근 법률 개정안 포함)

[부동산재테크1번지정보팀]

[부동산 법률 변화] 1주택자들이 청약 도전을 하기 위한 기존주택 처분서약...최총정리.. (최근 법률 개정안 포함)

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(민영주택 추첨제 공급시 무주택자 우선 공급) 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시 지역에서는 추첨제로 입주자 선정시 실수요자에게 공급되도록 개선된다.

▷1주택자라도 실수요자를 보호하기 위한 정책

▷기존 추첨제(뻉뻉이)에서 가점제로 변경..

※가점 계산시 유의사항

1.무주택기간 만30세부터 산정

(단, ①유주택 기간이 있다면 무주택이 된 이후 부터 기간 산정 ②30세 이전 결혼을 했다면 혼인신고일 기준)

2.부양가족수 본인(세대주)을 제외한 세대 구성원 수

- ⓐ추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고,

  ⓑ잔여주택은 무주택자와 1주택 실수요자(기존주택 처분 조건 승낙자)에게 우선 공급

  ⓒ이후 남는 주택이 있는 경우 1순위(유주택자)에게 공급된다.

▷유주택자라도 1순위 청약 가능(청약 통장 가입기간 일정기간 이상, 일정 금액이상 예치된 경우)

▷기존주택 처분 조건은 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권및 광역시등 인기지역에서 진행됩니다.

▷유주택자라도 규제지역이 아니라면 기존주택 처분하지 않아도 청약 가능합니다.

▷비규제지역 주택을 소유하고 있더라도 규제지역 청약을 하게 될 경우는 처분서약하셔야 합니다.

【 민영주택 가점제/추첨제 적용비율 】

구 분	85㎡ 이하		85㎡ 초과
	가점제	추첨제	가점제	추첨제
수도권 공공택지	100%	-	가점제 50% 이하에서 지자체가 결정
투기과열지구	100%	-	50%	50%
청약과열지역	75%	25%	30%	70%
기타 지역	가점제 40% 이하에서 지자체가 결정		-	100%

* 가점제(만점 84점) : 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 저축기간 17점

- 기존주택 처분 조건을 승낙하여 주택을 우선 공급받은 1주택자*는 처분 계약사실을 신고하여야 입주 가능하며, 입주가능일부터 6개월 이내에 처분을 완료한다.

* 분양권등 소유자는 처분조건 우선 공급대상자에서 제외됨

- 기존주택 처분 조건을 이행하지 아니하는 경우 사업주체가 공급계약을 해지할 수 있으며, 이러한 내용은 사업주체가 공급계약서에 포함하여 계약하게 된다.

* 입법예고기간 중 의견을 일부 반영하여 시장상황에 따라 불가피하게 기존 주택을 처분하지 못한 1주택자는 사업주체가 공급계약을 해지할 수 있도록 하여 벌금등 형사상의 처벌을 받지 않도록 함. 다만, 고의적으로 매각하지 않는 경우는 주택법 제65조제1항 위반에 따라 형사상의 처벌 가능

▷6개월 이내에 처분 못한경우 500만원이하의 벌금과 당첨 취소

▷6개월 이내에 처분 안한경우 아래 법령에 의한 형사상의 처벌 가능 

제65조(공급질서 교란 금지) ① 누구든지 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도ㆍ양수(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도ㆍ양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물ㆍ유인물ㆍ전화ㆍ인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.

1. 제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위

2. 제56조에 따른 입주자저축 증서

3. 제80조에 따른 주택상환사채

4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것

② 국토교통부장관 또는 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대하여는 그 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.

1. 제1항을 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자

2. 제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자

③ 사업주체가 제1항을 위반한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 경우에는 그 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 본다.

④ 제3항의 경우 사업주체가 매수인에게 주택가격을 지급하거나, 매수인을 알 수 없어 주택가격의 수령 통지를 할 수 없는 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우로서 주택가격을 그 주택이 있는 지역을 관할하는 법원에 공탁한 경우에는 그 주택에 입주한 자에게 기간을 정하여 퇴거를 명할 수 있다.

⑤ 국토교통부장관은 제1항을 위반한 자에 대하여 10년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다.

제101조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호 및 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.  <개정 2016. 12. 2., 2018. 12. 18.>

3. 제65조제1항을 위반한 자

(주택법 101조 3항에서 규정하는 제65조 1항 위반시 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해지지만, 위반행위로 얻은 이익이 3천만원 초과시 그 이익의 3배에 해당하는 금액까지 처분 가능함을 꼭 아셔야 합니다!!) - 벌금 한도액이 없다는 뜻 입니다..2018년 12월18일 개정사항입니다.

③ 분양권등* 소유자는 무주택자에서 제외 (개정안 시행 이후 입주모집공고, 관리처분계획(정비사업) 및 사업계획(지역주택조합) 승인 신청분 주택에 대한 공급계약 체결일 또는 분양권등(시행 이전 공급분 포함)을 매수 신고하여 매매잔금을 완납하는 날(실거래신고서상)부터 주택 소유자로 본다.)

*「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조제1항제2호 및 제3호에 따른 부동산 중 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(분양권) 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주권)

* 미분양 분양권을 최초 계약한 경우는 예외 적용(미분양 분양권을 최초 계약한 자에게서 매수한 경우는 유주택자로 간주)

▷권리증을 가지고 있어도 유주택자 입니다.

- 이에 따라 분양주택에 입주 전이거나 입주 이전에 분양권등을 처분한 경우 무주택기간이 계속 인정되어 같은 세대에서 인기있는 주택을 여러 차례 공급받는 불공정이 해소된다.

- 또한, 국민주택(분양전환공공임대주택 포함) 일반공급에 당첨되어 입주시까지 무주택세대구성원을 유지하여야 하는 사람은 분양권등을 취득하면 기존 계약된 국민주택에 입주할 수 없다.

- 다만, 입법예고기간 중 의견을 수용하여, 공공임대주택의 거주자가 분양권 등을 취득한 경우 해당 주택 입주시까지 공공임대주택에 거주 가능하다.(공공주택 특별법 시행규칙 개정시 반영 시행 예정)

→이상 기존주택 처분서약의 효과에 대해 알아 보았습니다.

→기존주택 처분서약을 하고 청약 도전을 하실 분은 유의하세요

→1주택자이시며 청약을 받고 싶으시다면 청약 전략을 확실하게 짜서 도전하세요

→기회는 충분히 있습니다~^^