경험담 27살, 월세300만원 받다 !

[공블리]

안녕하세요~

 부자되는세상입니다

작년 인천 빌라 경험담 이후로 오랫만에 우리들의 경험담에 글을 쓰게 되었습니다 ㅎㅎ

[천장에 물 새는 집?! 저의 첫 낙찰 경험담을 소개합니다^^(http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/6742)]

이번에 서울에 위치한 원룸 6개를 쿠마이님과 공투로 낙찰받았구요

6개 중 4개는 완전히 명도를 끝냈고 나머지 2개도 명도합의서를 받아 곧 명도가 완료될 예정입니다!

시세대로 임대세팅을 완료하면 한 달에 월세 300이 맞추어질 것 같습니다^^

사실 여기 행복재테크 들어오기 전까지 제가 월세를 받을 수 있으리라고는 꿈에도 생각하지 못했습니다...

불과 1년 전만 해도 사회 초년생으로서 회사 일에 적응하기 바빴고

처음에는 매달 받는 월급이 달콤했지만

'월급으로 언제 결혼자금을 마련하고 내 집 마련을 할 수 있을까?'라는 고민이 생겼습니다.

회사 선배들 중에는 집을 마련하지 못해 2년 마다 전세로 옮기는 분들이 많았고

은퇴 후 삶에 대해 걱정하는 모습을 보면서 마치 내 미래를 보는 것 같아 우울했습니다 ㅠㅠ

그 무렵 우연히 지혜로 책을 읽고 처음 행크에 가입하면서 경매에 눈을 뜨기 시작했습니다.

초급반, 낙찰케어반, 상가초급반, 실전반, 고급반, 월세투자반 등 행크 내 다양한 수업을 수강하고

집행부, 행크 4기, 행크지킴이로 열심히 활동하는 동시에

낙찰을 받아 수익을 내면서 부자라는 꿈에 조금씩 가까워지고 있습니다!

경험으로서는 아직 부족하지만 제 글 읽으시면서 많은 분들께서 희망과 용기를 가지셨으면 좋겠습니다

그럼 저의 낙찰기와 진행 사항을 공유하도록 하겠습니다 : )

1. 낙찰

작년 하반기부터 대출 규제가 강화되면서

서울에 위치한 주거용 물건은 낙찰을 받아도 돈이 많이 묶인다는 생각에 검색을 잘 안하게 되었습니다.

그러다 간만에 어떤 물건이 있는지 살펴보는 와중에

시세보다 저렴하게 나온 원룸 물건을 발견했습니다 +_+

입찰일이 얼마 남지 않은 상황에서 현장조사를 나가게 되었는데

신건에 받아도 수익이 난다는 결론이 나왔습니다.

 어떤 물건에 입찰하고 몇 개를 들어갈지, 권리분석에 문제는 없는지 마지막까지 꼼꼼하게 살피면서

신건에 총 9개 물건에 입찰하여 6개를 낙찰받았습니다.

2. 투자포인트

 입지가 좋고 수요가 많다

해당 물건 지역은 특히 여의도로 출퇴근하는 직장인들이 많기 때문에 수요가 활발하고

여러 부동산에서도 단기간에 임대세팅이 가능하다고 들었습니다

 감정가가 시세보다 저렴하며 개수가 많아 잘하면 원하는 가격에 가져올 수 있다

감정가가 2년 전에 이루어졌고 신건에 받아도 주변 전세가격보다 낮아서

매매차익까지 실현할 수 있는 물건이라고 판단했습니다

또한 한꺼번에 여러 개의 물건이 나왔기 때문에 흐르는 물건을 잡을 수 있겠다는 생각도 들었습니다

 토지별도등기이므로 초보가 들어오기에 부담이 있다

권리분석에 어려움이 없는 일반 물건인 경우 시세랑 비슷하거나 높은 가격에 낙찰이 이루어지는데

해당 물건은 토지별도등기였기 때문에 초보가 들어와서 지를 가능성은 적다고 판단했습니다

고급반 수강할 때 송사무장님께서 토지별도등기에 대해 강의해주셨기 때문에

교재를 통해 다시 꼼꼼히 정리하고 입찰을 진행했습니다~^^

3. 대출

낙찰을 받고나서 법원에서 준 명함과

팔콘님께서 올려주신 대출상담사 연락처를 토대로 거의 60군데 가까이 연락과 문자를 돌렸습니다

(링크 : http://cafe.daum.net/happy-tech/CAb9/3104)

나중에는 대출상담사 분들이 저를 혼내시더라구요 ㅠ.ㅠ

"좋은 조건에 대출받으려고 하는 건 알겠는데 오히려 마이너스가 될 수 있다"구요...

하지만 저는 결과적으로 좋은 조건에 대출을 받았습니다.

공담신탁대출로 사업자내고 감정가의 90%, 고정금리 4%로 신탁비도 6개 합쳐서 150만원에 진행했습니다.

신탁보수비가 조금 더 들었지만 대신 돈이 적게 묶였고

요즘 금리가 매달 오르는 추세라 고정금리도 거의 찾아볼 수 없었는데 결국 되는 곳을 찾았습니다

열심히 손품, 발품 판 덕분이라고 생각합니다^^

행크 분들도 열심히 알아보시고 좋은 조건에 대출을 실행하셨으면 하는 마음에서 말씀드렸습니다 ㅎㅎ

4. 명도

저희가 받은 물건은 배당기일이 잡히기까지 오랜 시간이 소요될 수 있고

배당받지 못하는 후순위 임차인도 인도명령이 배당기일 이후로 처리한다는 법원의 답변을 받고

얼른 잔금을 치르고 점유이전가처분으로 압박하면서 협상을 진행하려고 했습니다.

 점유이전가처분

참고로 점유이전가처분은 '대법원 전자소송(https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp)'으로 직접 진행했는데

 송사무장님과 로빈훗님께서 쓰신 '셀프 소송의 기술'과 쿵쌤 블로그에서 정말 많은 도움을 받았습니다.^^

하지만 한 법무사 사무장님께서 예전과 달리

점유이전가처분은 판사분들이 인용을 잘 안해주는 추세라는 얘기를 들었습니다.

실제로도 6개의 물건 모두 3번씩 신청했는데 모두 기각이 됐습니다.

(못돌려받는 인지세만 16만원...ㅠㅠ)

보전의 필요성이 소명되지 않았다, 임차인이 실제 점유하고 있다는 증거를 대라는 이유로

보정명령이 떨어져 충분히 소명했음에도 불구하고 기각...

나중에는 신탁대출 받은 것으로도 보정명령이 떨어지더라구요 후...ㅡ.ㅡ;;

+ 법무사에서도 점유이전가처분의 경우 인용이 되지 않는 경우가 많아 처리를 잘 안해준다고 하니

혹시 점유이전가처분 진행하실 분들은 참고하시면 좋을 것 같습니다~!

임차인 6명 한꺼번에 명도하기

결국 점유이전가처분만 신청하다가 꽤 오랜 시간이 지났습니다 ㅠㅠ...

3번째 점유이전가처분까지 기각되고 더 이상은 기다릴 수 없다는 판단이 들어

직접 임차인들을 만나 협상을 진행했습니다.

1) 불법 점유자 1명

가장 먼저 명도가 된 곳은 진성 임차인이 아닌 불법 점유자가 있는 물건이었습니다.

관리소장을 통해 불법 점유자의 신상을 파악하고 비번을 알아내서 명도를 끝냈습니다.

그 과정에서 판단 미스로 짐을 일부 강제로 처리하는 실수(?)를 하긴 했지만

마지막에 합의서를 쓰고 합의금 명목으로 이사비를 좀 드리고 잘 마무리 했습니다^^

2) 배당받는 임차인 3명

배당을 전액 또는 일부 받는 임차인 중 1명은 이사를 가주셨고

2명은 배당기일 전후로 이사를 가는 것으로 합의서를 작성했습니다.

모두 처음에는 배당기일까지 살고 이사를 나가겠다고 얘기했지만

3자 화법을 사용하면서 부당이득금청구 명목으로

매달 일정금액을 신소유자에게 지불해야한다고 얘기하며 협상을 진행했고

결국 모두 정해진 기간에 나가는 것으로 명도합의서를 작성했습니다. 

3) 배당못받는 임차인 2명

배당요구를 하지 않아 전세금을 한푼도 못받는 임차인 2명이 가장 고민이었습니다.

설상가상으로 법원에서는 해당 물건의 경우

배당기일까지 배당못받는 임차인도 인도명령을 인용해주지 않겠다고해서 

인도명령으로 압박할 협상카드조차 없었습니다.

법원에서 서류를 열람 연락처를 알아내지 못해서 발을 동동 구르던 와중에

비슷한 시기에 2명 임차인이 모두 연락을 해왔습니다.

한 분은 배당을 받는 것으로 알고 계셔서 어떻게 해야할지 며칠 고민하다가

 사실을 말씀드리고 대신 도움이 필요한 부분은 적극 협조하기로해서

이사비도 받지 않고 집을 비워주셨습니다.

다른 한 분은 최초 내용증명을 보낼 때와 진행 일정이 다르다며

자신에게 거짓말을 했다고 하면서 집을 끝까지 비워주지 않겠다고 협박했으나

기분이 나빴다면 사과한다고 말씀드리면서 최대한 어르고 달래서

이사비를 조금 드리고 예상보다 빠르게 명도를 마쳤습니다^^

5. 새로운 관리업체 선정

명도도 어느정도 끝내고 '이제 임대세팅만 하면 끝이구나' 하는 생각을 했고

부동산에 연락하고 전단지를 돌리고 있던 시기였습니다.

명도 막바지에 한 임차인으로부터 이미 해당 물건지에 수도세와 전기세가 오랜 기간 연체되어

일정 기간까지 모두 납부를 하지 않으면 수도와 전기가 공급되지 않는다는 것이었습니다.

입찰할 당시에는 이 부분에 문제가 생길 것이라는 생각을 미처하지 못했습니다.

명도 대상자인 대부분의 임차인들이 혹시라도 연체된 공과금을 지불하지 않으면

임대를 놓을 때도 큰 차질이 있겠다는 생각이 들어 정말 마음이 철렁했습니다...ㅠㅠ

 때마침 다른 낙찰자로부터 관련 연락을 받아 서둘러 단톡방을 만들었고 이 문제 대해 의논했습니다.

새로운 관리업체 선정을 위해 견적을 받았고

업체 대표를 만나 관리 부문에 대한 설명을 충분히 듣고 계약을 체결했습니다.

이 과정에서 다른 낙찰자들과 이견이 있는 부분도 많았지만

서로 원만하게 협상해서 관리에 대한 부분도 잘 마무리가 되었습니다.

직장 일과 병행하면서 혼자서 이 모든 것들을 진행했다면 정말 힘들었을텐데

대출은 주로 제가 맡고 명도는 주로 공투 파트너인 쿠마이님이 진행하다보니

각자 맡은 일에 집중할 수 있어 일을 빠르게 마칠 수 있었습니다.

물론 모든 과정이 순조로웠던 것은 아입니다.

6개의 물건을 짧은 시간이지만 동시에 명도를 진행하면서

같이 공투하는 파트너와 의견이 맞지 않아 다툰 적도 많았습니다^^;;

하지만 그 과정에서 참 많은 것들을 배웠습니다.

전 채무자와 한 편이었던 관리소장을 우리 편으로 만드는 법,

임차인들과 원만하게 협상하는 방법,

공동투자 파트너와 의견이 다를 때 대화하는 방법 등등...

이 자리를 빌어 정말 고생 많이 해준 쿠마이님께 고맙다는 말 전하고 싶습니다 *^^*

그리고 행크에서 정말 많은 분들께 도움을 받았습니다.

우선 고급반 수업을 통해 해당 물건에 대해 접근할 수 있게 도와주셨던 송사무장님,

명도방에서 진행사항에 대해 체크해주시고 처리방법에 대해 많은 도움 주셨던 멋진인생님,

상가초급반에서 행크지킴이로 활동할 때 틈틈이 많은 조언해주셨던 족장님,

명도 진행하면서 급하게 연락드렸을 때 정성스럽게 답장해주셨던 쿵쿵나리님...

또한 우리 행크 4기 분들과 월세투자반 4기 반장님을 비롯한 분들께도

정말 감사하다는 말 전하고 싶습니다 *^^*

행크에서 활동하면서 정말 많은 것들을 배우고 얻어가고 있습니다!!

앞으로도 열심히 활동하면서 받은 것들을 베푸는 사람이 되겠습니다~^^

제 글을 읽어주신 분들 모두 감사합니다

[하이리얼]

레전드글이라 읽었어요 대단하네요 따라갈렵니다!! !

[냐흠]

우와 젊은 나이에 정말 대단하세요:) 저도 잘 따라 가보도록할게요 세세한 리뷰 감사합니다

[나우테크]

역시 작은부자는 노력과 의지,열정이면 된다는 송사무장님의 말씀이 맞는거같습니다
저도 꼭 그 길을 밟도록 하겠습니다좋은글 감사합니다!!

[착형정선]

정말 알찬 글이네요~~ 잘읽었고 잘배웠습니다 이제 시작하는 입장에서 많은 것들이 기다리고 있겠구나라는 설렘과 기대감과 약간의 두려움이 오네요^^ 이제 30살이 되셨을텐데 어떤 모습일지 궁금합니다^^

[죙죙우]

27살에 대단하시네요... 많이 배워갑니다...