주택임대사업자 5% 증액 및 월차임전환율 "렌트홈"에서~

[잠실박사]

주택임대사업자 5% 증액 및 월차임전환율 "렌트홈"에서~

민간임대주택에 관한 특별법 제44조 '임대료'로
증액을 청구하는 경우 5% 범위로 제한하고 있으며
증액 청구는 임대차 계약 또는 임대료 증액이 있은 후
1년 이내에는 할 수 없다고 나와 있습니다.
2년 계약이라고 해서 10%를 올릴 수 없으니
계약 갱신 기준 5%라 이해하시면 됩니다.

시,구,구청과 세무서 두 곳 모두 등록한 주택임대사업자가
임대주택 등록 당시 기준시가(수도권 6억 이하, 수도권 외 지역 3억 이하),
5년 이상의 임대의무기간(18년 4월 1일 이전 5년, 이후 8년) 요건을 충족하는
소득세법상 장기임대주택을 임대하는 경우
아래와 같은 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

거주주택 양도세 비과세(소득세법 시행령 제155조 제20항),
18년 9월 13일 이전 조정대상지역에 취득분에 대해 의무기간 경과후 양도시
양도세 중과 배제(소득세법 시행령 제167조의 3)와
장기보유특별공제 8년 50%, 10년 70% 적용(조세특례제한법 제97조의 3),
종합부동산세 합산 배제(종합부동세법 시행령 제3조)

2019년 10월 24일 전 주택임대 등록을 한 경우
등록일 이후 체결하는 임대차계약이 최초 임대료가 되어
이후 갱신하는 계약부터 5% 증액 제한이 적용되었지만
2019년 10월 24일 이후 주택임대 등록을 한 경우라면
기존 임차인과의 임대차계약이 최초 임대료가 되어
이후 갱신 때 바로 5% 증액 제한이 적용됩니다.

만약 계산 실수로 인해 5%를 초과했다면
위 세제 혜택은 적용받을 수 없으며
아래 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 별표 3
'과태료의 부과기준'에 따라
해당 년도에 따른 위반 차수별 위반 건수에 따라
500만원에서 3,000만원의 과태료도 부과됩니다.

현재 주택임대사업자라면 이후 갱신하는 계약에 있어
정확히 5%를 계산하여 표준임대차계약서를 작성하는 것이
매우 중요합니다.

위에 민간임대주택에 관한 특별법 제4호 '임대료' 제4항에서
임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는
반드시 임차인의 동의를 받아야 하며
주택임대차보호법에서 규정한 범위를
초과할 수 없다고 명시되어 있습니다.
여기서 월차임전환율이 나타납니다..

​보통 임대료 증액시 보증금을 그대로 두고
월세만 올리는 경우가 일반적이기에
보증금 인상분을 월세로 산정해야 하므로
이 월차임전환율이 필요한 것입니다.

아래 조문은 주택임대차보호법 제7조의 2와
'월차임 전환 시 산정률의 제한'과
해당 비율을 구체화한
주택임대차보호법시행령 제9조
'월차임 전환 시 산정률'입니다.
10%와 현재 기준금리 1.25% + 3.5% 중 낮은 비율이므로
주택의 월차임전환율은 4.75%로 계산됩니다.

아래 사례에서 임대료 5% 증액 및 월차임전환률을 계산해볼 텐데요..
계산 과정만 이해하시고
실제 계산은 아래 렌트홈 사이트에서 편리하게 하시면 됩니다.
네이버에서 '렌트홈'을 검색하여 들어가셔서
오른쪽에 '임대료인상률계산' 버튼(빨간색 네모로 표시)을 클릭하시면

아래와 같은 계산기 창이 뜹니다.

 

'렌트홈 임대료 인상률 계산'
바로 윗 줄에 빨간색으로 표시한 링크를 클릭하시면
바로 이동할 수 있습니다.
임대료 인상률, 환산보증금 등 꽤 복잡하게 설명하고 있지만
아래 사례들을 통해 쉽게 설명드리겠습니다.

사례1은
보증금 30,000,000원, 월세 800,000원을
보증금은 그대로 두고 월세만 올릴 경우
5% 증액 상한선 계산입니다.

월세 인상분: 월세 800,000원 * 5% = 40,000원,
보증금 인상분: 30,000,000원 * 5% = 1,500,000원
보증금 인상분을 월세로 전환:
1,500,000원 * 월차임전환율 4.75% = 71,250원 / 12개월= 5,937.5원,
월세 인상분 + 월세로 전환한 보증금 인상분 = 40,000원 + 5937.5원 = 45,937.5원으로
월세 증액 상한선은 845,937.5원(기존 800,000원 + 5% 증액분 45,937.5원)

아래 임대료 계산기에
인상률 적용 5%를 체크하고
변경 전과 변경 후의 임대보증금(원)과
변경 전 월 임대료(원)을 기입하고 계산하기를 클릭하면
역시 845,938원으로 계산되는데
소수점에서 반올림 된 값으로 이해하시면 되겠습니다.
일반적으로 원단위까지 임대료를 정하지는 않으므로
증액 상한선에서 천원 단위나 백원 단위는 절사하여 정하면 되겠습니다.

사례2는
보증금 20,000,000원, 월세 550,000원을
보증금은 그대로 두고 월세만 올릴 경우
5% 증액 상한선 계산입니다.

월세 인상분: 월세 550,000원 * 5% = 27,500원,
보증금 인상분: 30,000,000원 * 5% = 1,000,000원
보증금 인상분을 월세로 전환:
1,000,000원 * 월차임전환율 4.75% = 47,500원 / 12개월= 3958.3원
월세 인상분 + 월세로 전환한 보증금 인상분 = 27,500원 + 3958.3원 = 31,458.3원으로
월세 증액 상한선은 581,458.3원(기존 550,000원 + 5% 증액분 31,458.3원)

아래 임대료 계산기에
인상률 적용 5%를 체크하고
변경 전과 변경 후의 임대보증금(원)과
변경 전 월 임대료(원)을 기입하고 계산하기를 클릭하면
역시 581,458원으로 계산됩니다.

사례3은
보증금 30,000,000원, 월세 700,000원을
인상률 적용 없이 올 전세로 바꾸는 경우입니다.

월세를 보증금으로 전환:
월세 700,000원 * 12개월 / 월차임전환율 4.75% = 176,842,105.2원
전세 증액 상한선은 206,842,105.2원
(기존 보증금 30,000,000원 + 보증금 환산액 176,842,105.2원)

아래 임대료 계산기에
이번에는 인상률 적용을 체크 해제하고
변경 전의 임대보증금(원)과 월 임대료(원) 및
변경 후 월 임대료(원)을 '0'으로 기입하고 계산하기를 클릭하면
역시 206,842,105원으로 계산됩니다.

사례4는

인상률 적용 없이
보증금 100,000,000원, 월세 500,000원을
보증금 30,000,000원으로 하여 월세를 올릴 경우입니다.

보증금 70,000,000원을 월세로 전환:
70,000,000 * 4.75% / 12개월 = 277,083.3원

월세 증액 상한선은 777,083.3원(기존 500,000원 + 5% 증액분 277,083.3원)

아래 임대료 계산기에
인상률 적용을 체크 해제하고
변경 전과 변경 후의 임대보증금(원)과
변경 전 월 임대료(원)을 기입하고 계산하기를 클릭하면
777,083원으로 맞게 계산됨을 알 수 있습니다.

사례5는 인상률 적용 없이
전세 270,000,000원을 보증금 20,000,000원으로 했을 때
월세를 구하는 경우입니다.
전환할 보증금 250,000,000원 * 4.75% / 12개월 = 989,583.3원으로
월세는 989,583.3원 이하로 하면 되겠죠..

아래 임대료 계산기에
인상률 적용을 체크 해제하고
변경 전과 변경 후의 임대보증금(원)과
변경 전 월 임대료(원)를 '0'으로 기입하고 계산하기를 클릭하면
989,583원으로 맞게 계산되는 것을 알 수 있습니다.

몇 번만 해보시면 앞으로 아주 편리하게 활용하실 수 있겠죠?
주택임대사업자에게는 간단하지만 아주 중요한
5% 증액 계산
앞으로는 렌트홈에서 정확히 계산하여
과태료 부과 받지 마시고
이후 세제 혜택도 모두 챙기시기 바랍니다.

주택의 5% 증액 제한과 마찬가지로
상가에도 법에서 보호되는
해당 지역별 환산보증금 이하의 상가에 대해서는
아래 상가건물임대차보호법 시행령 제4조에서
역시 5%까지로 '차임 등 증액 청구의 기준'을 두고 있습니다.

아래 상가건물임대차보호법 제12조와
'월차임 전환 시 산정률의 제한'과
해당 비율을 구체화한
상가임대차보호법시행령 제5조
'월차임 전환 시 산정률'에 보시면
12%와 현재 기준금리 1.25% * 4.5 중 낮은 비율이므로
상가의 월차임전환율은 5.625%로
주택의 4.75%와는 구별된다는 거
참고로 알아두시기 바랍니다.

주택임대사업자라면 꼭 기억해야 할 중요한 내용이므로
반드시 정독하시고 렌트홈 계산기도 활용해보시기 바랍니다.

[출처] 주택임대사업자 5% 증액 및 월차임전환율은 렌트홈에서 계산하세요|작성자 김도연