[부동산 제도]이르면 2021년부터 시행 예정-전월세신고제 도입 파장은?.. 부동산 투자 세미나 & 무료상담~

[부동산재테크1번지TF팀]

[부동산 제도]

이르면 2021년부터 시행 예정-전월세신고제 도입 파장은?

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정부가 전월세도 주택 매매처럼 실거래가를 신고하는 방안을 추진하면서 논란이 뜨겁다. 안호영 더불어민주당 의원은 최근 임대차(전월세) 신고 의무화를 골자로 한 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 일부 개정안을 대표 발의했다. 개정안은 공포 후 1년이 경과한 날로부터 최초 계약이 체결되는 주택부터 적용된다. 만약 법안이 올해 말 통과되면 2021년부터 임대차 신고제가 적용될 전망이다. 

이 법안은 전월세 신고제 도입을 추진해온 국토교통부와 공동 검토, 논의를 거쳐 마련돼 이르면 연말 국회를 통과할 전망이다. 개정안에 따르면 앞으로 주택 임대차를 계약할 때는 30일 안에 보증금 임대료, 임대기간, 계약금 중도금 잔금 납부일 등 계약사항을 관할 시군구청에 신고해야 한다. 공인중개사가 계약서를 작성한 경우에는 중개사가, 임대인과 임차인이 직거래를 했을 때는 임대인이 신고 대상이다.

보증금이나 월세 등 임대차 가격이 변경되면 중개인 또는 임대인이 바뀐 내용을 신고해야 한다. 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하는 경우에는 각각 100만 원, 500만 원 이하의 과태료를 물어야 한다.

 주택 임대차 계약이 신고되면 자동으로 확정일자가 부여된다. 이에 따라 임차인이 우선변제권을 확보하려고 동사무소에서 따로 확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호할 수 있다. 다만 오피스텔, 고시원 등 비주택은 전월세 신고 대상에서 제외된다.

부동산 매매 계약은 2006년 도입한 부동산 거래신고 제도에 따라 실거래 정보를 반드시 관할 시, 군, 구에 신고해야 한다. 하지만 주택 임대차 계약은 신고 의무가 없어 확정일자 신고나 월세 소득공제 신청, 등록임대사업자의 신고 현황을 통해서만 정보를 확인할 수 있었다.

한국감정원이 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 추정한 결과에 따르면 임대용 주택 673만 가구 중 임대정보를 파악할 수 있는 주택은 전체의 23% 수준인 153만 가구에 그쳤다. 그나마 서울은 임대 중인 주택 118만여 가구 중 41.7%(49만여 가구)의 임대료를 파악할 수 있었지만 지방은 다르다. 보증금이 대체로 낮은 만큼 임대료 확인이 가능한 주택이 전체 478만여 가구 중 99만여 가구로 21% 수준에 그쳤다.

▶30일 내 실거래 신고… 임대소득 稅부담 커져

안호영 의원은 “정확한 임대차 시세 정보 부재로 임차인이 임대인과 대등한 위치에서 임대조건을 협상하기 어렵고 분쟁 발생시 신속한 해결이 어려워지는 문제가 있다”며 법안 제안 이유를 설명했다. 이번 개정안에 따라 집 주인 입장에서는 ‘사각지대’에 있던 임대소득이 과세되면서 부담이 커질 것으로 보인다.

현재 임대소득이 연 2000만 원 이상이면 종합소득세 과세 대상이지만 그 이하는 사실상 사각지대에 있었다. 2000만 원 이상 임대소득자도 신고가 의무화되지 않았기 때문에 임대소득을 누락시키는 경우가 많았다. 하지만 전월세 신고가 의무화되면 누락되던 2000만 원 이상 임대소득자가 모두 누출되고 2000만 원 이하도 분리 과세 대상이 돼 세금 부담이 높아질 전망이다. 임대차 계약에 대한 현황이 실시간으로 집계돼 임대차 정보 확보와 거래 투명화에 기여할 것으로 보인다.

다만 부작용 우려도 만만찮다. 민간 임대시장이 위축되고 전월세 가격 상승 등 부작용을 낳을 것이라는 관측이 나온다. 직장에서 은퇴해 수입이 많지 않은 다가구주택 소유자 반발도 적잖을 전망이다. 집 주인이 늘어난 세금 부담을 임대료에 전가할 것이라는 우려도 많다. 부동산업계 관계자는 “서울 역세권이나 대학가 등 주택 공급이 부족한 지역에서는 집 주인이 얼마든지 임대료에 세금을 전가할 수 있다”고 귀띔했다.

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