박장호 글에 대한 답변

[구재익(조합장)]

가치도 없는 내용에 시간을 낭비한다는게 속상하지만 가끔씩 들어오시는 조합원님과

중간에 들어오신 조합원님이 계셔서 아주 짧게 답변드리겠습니다.

1. 긴급뉴스 하나

- 구재익 도정법 위반 및 입찰방해등으로 징역 8개월에 집행유예 2년 선고

이거 하나 딱 맞네요.

이는 다 아는 사실이고 저는 전혀 부끄럽지 않습니다.

오히려 저는 훈장이라 생각합니다.

그건 조합원님께서 2040통의 탄원서를 보내주신 걸로 입증이 되었다고 생각하며

그렇게 보내주신 것은 제가 입주 및 청산까지 책임을 지라는 조합원님의 뜻이라 받아들여

열심히 마무리까지 할 것입니다.

만약 박장호의 해임 발의에 조합원님께서 동조하여 해임총회를 개최하여 해임의 요건이 된다면

저는 미련없이 떠나겠습니다.

결코 구 조합처럼 OS등을 고용하여 방해하지는 않겠습니다.

그리고 죄는 대법원 확정이 되어야 확정이 되는 것입니다.

지금껏 검찰 특수부 수사와 1심 법원의 선고까지는 고액이 드는 변호사 선임을 하지 않았습니다만

저 또한 지금부터는 법의 테두리안에서 싸워 항소심에서 무혐의로 만들어 조합원님께서 조합장직의

부존재등에 더이상 불안해 하지 않도록 하겠습니다.

2.긴급뉴스 둘

2009년 유기홍씨가 확보한 세대수가 3,277세대라고 하는데 어떤 근거로 나오는 건지 묻고 싶습니다.

다들 아시겠지만 새 집행부에서 촉진계획으로 3,885세대로 변경되기 전에 세대수는 3,063세대 였습니다.

즉 822세대가 늘어 난 것입니다. 그중 600여세대가 용적률 29% 상향으로 늘어났고 50~90평의 대형평수를 줄여

약 222세대가 늘어 났다고 주장을 했었습니다.

3.긴급뉴스 셋

구재익 증가시킨 수입 469세대에 1745억원이라고 하니 600여세대이니 2244억을 수익낸 것은 인정하시는 거네요.

구재익이 3년동안 풍덩, 풍덩 써버린 돈은 3,282억원이라고 합니다.

이 3,282억의 근거는 무엇인지 알 수가 없습니다.

누차 이야기 하지만 2244억을 벌어들여 2300명이니 약 개인당 1억씩을 감면해 드렸는데도 왜 110%의 비례율이 떨어졌을까요?

즉 2244억이면 약 30%의 엄청난 비례율인데 왜 110%에서 더 올라가야지 왜 떨어지는지 이제는 다 아실거라 보지만

다시한번 설명드리겠습니다.

제가 책에 쓴 내용중 발취해서 그대로 올리겠습니다.

- 구재익 저 "위기의 뉴타운 소통으로 풀었다" 본문중에서-

4. 허상의 비례율 110%에 놀아나다

사업성을 말하는 비례율이 조합장의 입에서 120%정도 나온다는 것이었다.

이에 우리는 여러 문제들은 덮어두고 조합원들에게 비례율 120%라는 말을 빨리 전달하고 싶어 조합장에게 감사하다는 인사까지 하며 조합사무실을 나왔었다. 결국 관리처분 총회 때는 110%의 비례율로 통과를 하였다.

재개발에 대하여 어느 정도 알게 된 지금 생각해보면 참 바보 같았다는 생각을 많이 한다.

조합에 들어와서 사업성분석을 정확히 한 지금 보면 우리의 감정평가는 다른 구역에 비하여 다소 높게 평가를 해준 편이었고 조합원 분양가도 높지 않은 편이었다.

그러나 비례율 110%는 정말로 허상의 숫자 놀음이었다.

당시 재개발의 전문적인 지식이 있었다면 충분히 허수의 수치를 잡아 낼 수 있어 바로 잡을 수 있었을 텐데 그렇게 모두들 속아서 관리처분인가를 받았었다. 사실은 그 당시에도 비례율은 100%가 나오지 않는 사업성이었다. 그 허상의 수치에 대해서는 뒤에 사업성 분석에서 자세히 밝혀 드리겠다.

이러한 잘못된 비례율로 피해를 보는 것은 종전평가액에 비례율을 적용하여 10% 높은 권리가액으로 매수하여 아현3구역 조합원이 된 분들이다. 물론 나도 피해를 본 한사람이다.

부동산 경기하락으로 인하여 일반분양 수입이 줄어들어 비례율이 하락한 것과는 다르다. 이는 어쩔 수 없는 전체 조합원이 감내해야 할 몫이다.

그러나 비례율이 애시당초부터 110%가 나오지 않고 100%도 나오지 않을 사업성을 허상의 수치로 부풀렸기에 허수만큼 매수한 새로운 조합원은 피해를 보는 것이다. 많은 조합원들이 비례율의 장난에 놀아나는 경우가 많다.

그래서 그 사업장의 사업성을 보는 방법을 예를 들어 설명해 보겠다.

조합이 사업성이 좋은가는 비례율만 봐서는 안 된다. 한 가지 더 보아야 할 것이 일반분양가 대비 조합원분양가의 차이다. 물론 일반분양가가 적정한가를 판단하여야 한다. 일반분양가가 주변 시세보다 높으면 미분양에 따른 할인을 하여야 하므로 비례율이 하락한다.

일반분양가 대비 조합원분양가의 차이가 많이 나고 비례율이 높으면 사업성이 좋은 것이다.

일반분양가 대비 조합원분양가의 차이가 적고 비례율이 높으면 조합원의 돈으로 비례율을 높인 것이기에 그다지 사업성이 좋다고 할 수 없다. 일반분야가 대비 조합원 분양가의 차이도 적고 비례율도 낮다면 사업성은 최악인 것이다.

20140203_조합원과 일반분양가 차이 (2).xls

위 표들을 보면 아현A구역의 경우 비례율은 100% 이지만 일반분양가 대비 조합원 분양가 비율이 차이가 없기에 사업성이 별로 좋지 않다고 볼 것이다. 이유는 일반분양 분이 거의 없기 때문이라 보면 될 것이다. 위 다섯 곳의 사업성을 비교한다면 아현3구역이 가장 좋은 것을 알 수 있다.

5. 110%의 비례율로 관리처분을 받다

대부분의 조합이 첫 관리처분 총회에서 사업수지분석을 할 때 실제 사업성과 괴리가 있게 비례율을 잡는다. 정비업체가 전문성이 약해서 잘못 분석하여서 괴리가 있을 수도 있고, 알면서도 조합원의 동의를 받아내기 위해서 일부러 비례율을 부풀려서 괴리가 생길 수도 있다. 여기서부터 이 사업장은 시한폭탄을 안고 가는 것이며 언젠가는 터져 조합원의 신뢰가 무너져 큰 혼란에 빠진다.

그래서 나는 처음 사업수지분석을 정비업체도 전문가이지만 좀 더 이 분야에 전문성을 갖는 건설사업관리(CM)를 도입하여 철저히 사업성을 분석하여 입주 시에 거의 오차가 없어 조합원들이 추가분담금이라는 폭탄을 받지 말아야 한다고 생각한다. 또한 허상의 수치를 믿고 매수하는 피해자도 발생하지 말아야 한다.

아현3구역의 첫 관리처분시 사업성을 예를 들어 그 당시에도 얼마나 허상이었는지 분석해 보겠다.

<허상의 관리처분 비례율>

책발행_정비사업비추산액 및 조합원부담규모 및 시기 (080312).xls

※비고란은 관리처분 당시를 기준으로 잘 못된 것을 바로 잡았을 때의 비례율이다.

위 표의 비고란을 보면 관리처분 당시에 잘못 계산된 것과 과다하게 책정한 것을 바로 잡으면 비례율은 84% 밖에는 나오지 않는 것이었다.

즉 아현3구역의 사업성은 110%가 아닌84% 였던 것이었다.

지금 생각하면 어이가 없지만 그 당시 2300여명 조합원은 조합장의 말만 믿고 2007년 10월 15일 총회에서 이 안건을 통과 시켜줬다.

3. 비례율 110% ⇒ 57%의 절망감

우선 정확한 아현3구역의 사업성분석이 필요했다. 모두들 부동산 경기도 하락하고 사업도 지연이 많이 되어 비례율이 떨어졌을 것을 생각하면서도 서로 겁이 나서 얼마나 떨어졌을까 라는 말을 꺼내지를 않았다.

나는 건원 CM과 정비업체 그리고 양 시공사 영업소장들을 모아놓고 현시점의 사업성을 정확히 최단기간에 검토하고자 며칠 동안 날밤을 세우다시피하며 분석했다. 며칠을 날밤을 세우면서도 졸음이 오지 않았다. 사업성이 이렇게까지 형편없었다는 것에 다들 혀를 내두르며 놀라서 잠도 오지 않았었다. 분석한 결과 2008년도 관리처분때 받았던 110%의 비례율은 57%까지 떨어져 있었다.

정말 모두들 눈앞이 캄캄했었다. 어느 정도 떨어질 것이라 예상을 하였지만 이 정도로 심각할 줄은 상상도 못했다. 비례율이 110%에서 왜 57%까지 떨어졌는지 분석해 보겠다.

아현3구역 사례-2.pptx

사업성 분석은 처음부터 여러 변수들까지 감안하여 정확히 잡아야 조합원들에게 거짓말을 하지 않게 되고 신뢰를 얻을 수 있다. 보통의 조합이 처음에 제시하는 사업성 분석을 실력이 부족한 정비업체가 잘못 잡거나 혹은 빨리 조합원의 동의를 얻어내기 위하여 현 상황과 맞지 않는 비례율을 제시한다.

그러나 결국 언젠가는 밝혀지게 되고 조합원으로부터 신뢰를 잃고 결국 낭패를 본다.

4. 긴급뉴스 넷

- 허상의 비례율에 경기 하락과 사업지연에 따른 금융비용의 증가로 사업성이 57% 까지 떨어진데다

일반분양이 40평~90평의 대형평형으로만 구성되어 있어 미분양이 불보듯 뻔하여 결국 추가 하락이

예상되었고 그렇다면 결국 깡통 조합이 될 좌초위기의 사업장을 촉진계획변경을 하여 29%의 용적률 상향으로 약 26%의

비례율을 끌어 올리고 조합원 분양가 10% 인상으로 드디어 처음부터 시작할 수 있는 비례율 100%에

대형평형을 소형평형으로 그리고 설계의 평면도의 퀄리티를 한단계 업그레이드하여 지금 서울시에서 가장 우수한 사업장으로 바꾸었건만

"재정비촉진! 하나마나한 짓거리! 해서는 안 될 짓거리!를 한 것입니다"하고 떠들어 데니 한심해도 너무나 한심한 인간이라고 밖에는 표현할 길이 없습니다.

그렇게 무능하고 상황파악이 안되니 허상의 비례율로 잡아 조합원을 힘들게 했고 지금도 이런 헛짓거리를 하겠죠.

유기홍시절 대비 1억 6600만원이 추가부담금 발생했다고 하네요.

이제 4월 초에 곧 정기총회를 할 것입니다.

그때의 비례율은 전에부터 말씀드린데로 94%로 갈 것입니다.

요즘 계속해서 저는 사업성 검토를 해왔습니다.

회계자료까지 하여 혹시나 빠져있는 것이 있지는 않나 정비업체와 건원 CM이 크로스체킹하며 검토하고 있습니다.

94% 빠듯하게 나옵니다.

더 올라갈 방법은 솔직히 거의 없다고 보셔야 합니다.

수입은 딱 정해져 있고 지출은 워낙 많은 종류가 있어 빠진게 있으면 있었지 수입이 늘어나지는 않을 것이기에 비례율이 올라가는 경우는 부동산 경기가 갑자기 폭등하여 지금이라도 할인을 안하고 분양한다면 모를까 희박합니다.

저는 왕십리 2구역 같이 입주때 분담금 폭탄을 터뜨리는 일은 없을 겁니다.

왕십리 2구역이 입주가 다가와 터졌고 아마 거의 대부분의 사업장이 입주때 추가분담금이 나올 것입니다. 

5. 긴급뉴스 다섯

-구재익 등을 빨리 해임시켜야 추가부담금을 줄일 수 있습니다.

제가 조합장직을 물러나서 추가부담금이 줄어 든다면 저 백번이고 물러나겠습니다.

부담금을 줄일 수 있는 방법을 제시하고 검증이 되어 정말로 비례율 10% 아니 5%만이라도 올릴 수 있다면

 기꺼이 조합장 자리에서 물러나겠습니다.

마지막으로 조합원님께 드리고자 하는 말은

개인들의 정보공개에 대하여 조합에서 유출이 되었다고 하시는 분도 계시는데

전에 박장호씨의 정보공개가 있었고 구청과 서울시의 지침에 따라 공개할 수밖에 없다는 것을 공지해 드렸습니다.

박장호가 해임을 위하여 조합원 연명부에 대하여 정보공개 요청을 하여 줄 수 밖에는 없었습니다.

만약 다른 곳에서 연락이 온다면 이곳에서 유출됬다고 생각하시면 가차없이 개인정보유출로 고소를 하십시요.

그러면 큰 벌을 받게 될 것입니다.

그리고 받는 곳이 유기홍씨가 사무실을 차렸다는 고려아카데미텔 이네요.

이들은 돈이 어디있어서 하는지 참 궁금합니다.

저는 조합원님을 혼란에 빠뜨리는 이들에게 골탕을 먹으라고 어느 조합원님이 말씀하신데로

빈봉투로 보내는 사람 홍길동으로 해서 보내 요금수취인 후납부담으로 골탕을 좀 먹여 주세요^^

[정희석]

조합에서도 해당내용을 우편 발송 해야 하지 않을까 생각해봅니다

[구재익(조합장)]

저는 우리 조합원님의 현명함을 믿습니다. 우편비가 아깝습니다^^

[김태규]

조합장님, 그래도 보내야한다고 봅니다. 문제는 카페에 들어오지 않는 조합원과 새로운 조합원들일텐데 이들과 최소한의 소통할 수 있는 방법이 아닐까요? 몇푼 아끼지 마시고 적극적으로 대응해주시길 부탁합니다 . 이들 조합 청산될때까지 이러지 않을까요? 명예훼손죄로 이들 고소해서 쳐넣을수는 없나요? 돈이 좀 들더라도 맞대응하시는 게 낫지 않을까요?

[김지수]

이 글에 대해 조합원에게 문자메세지로 공지를 날려주세요. 출판기념회 SMS보다 더 중요해 보입니다. 누가 이 글을 보지 못하고 봉투 회신을 했다가는 더 큰 일 생기지 않을까 싶습니다.

조합장님의 상세한 설명 감사드립니다.

"제가 조합장직을 물러나서 추가부담금이 줄어 든다면 저 백번이고 물러나겠습니다.
부담금을 줄일 수 있는 방법을 제시하고 검증이 되어 정말로 비례율 10% 아니 5%만이라도 올릴 수 있다면
기꺼이 조합장 자리에서 물러나겠습니다"

이말 하나면 다 된 것 같습니다. ^^

[구재익(조합장)]

네 그러잖아도 네이밍 투표와 박장호 글에 대한 해명이 카페에 올려 놓았으니 카페 참고하라고 보내려고 합니다^^

[최민숙]

조합장님 답변 명쾌하십니다!!!!
힘내세요~ 끝까지 잘 마무리해주실거라 믿습니다.

[박계웅(가족)]

너무 이른생각이지만 구조합집단이 아직 존재한다는게ㅠ 향후 입주후에도 입주자모임대표등으로 이권을 노리진 않을지 걱정입니다. 저희 조합원님은 잘뭉치니 입주후에도 두눈 부릅뜨고지겨봐야합니다. 조합장님 끝까지 힘내주세요.

[이자영]

저도 지금 살고 있는 아파트가 비슷한 일을 겪었고, 그나마 다행인게 입주 직전에 조합장을 바꿨는데요.... 전 조합장의 잔당 무리의 생명력이 정말 끈질기더라구요... 입주자 대표회의에서도 계속 훼방놓고, 사사건건 트집잡고... 차차 안정이 되어 입주자들의 관심에서 멀어질 무렵되니 그 세력들이 더 똘똘뭉쳐 발악을 하더군요. 정말 별 희안한 인간들 많이 있으니 바짝 정신차려야 합니다!

[이지웅]

박계웅님의 말씀을 들이니, 구조합장 및 잔당들의 명단을 알고 있어야 할 것 같습니다. 기억하고 있다가 나중에 혹시라도 그사람들에게 속아 넘어가지 않도록요.
명단을 어디서 구할 수 있을까요?

[안현]

아… 쓰레기통에서 다시 주워야겠네요.. 버릴게 아니라 보내야 했던거 군요..
행운에 편지라도 써서 낼 보내겠습니다

[김은옥]

행운의 편지 아이디어도 좋네요. ㅋ

[김은옥]

정말 고생 많으시네요. 저도 뭣모르고 지른 승계조합인데 이곳에서 많이 배웁니다. 알면 알수록 식겁합니다. 운이 좋아 이 조합을 선택한것이 감사한 일이네요. 다른 조합거
승계하고 이런 이슈 만났으면 쓰러졌을것 같아요.
앞으로도 잘 부탁드립니다

[박현석(a few good Man)]

저도 빈 봉투만 보낼 생각이었는데...
가끔 여기 홈피에 들어와서 모르는 내용들에 대해 것을 배웁니다.
호사다마(好事多魔)라 했습니다. 아현 3구역 예정대로 순항할 겁니다.

[조남의]

아직 우편물을 못받아서요.. 유기홍 일당의 사무실이 있다는 건물로 주소가 되어있다면 후납부담으로 해서 욕을 써 보내줘야겠네요..

[이상윤]

저는 그냥 쓰레기통에 넣었어요. 이제 흔들리지 않고 싶습니다.

[정상균]

글과 첨부파일을 보니 그간 참 많은 일들이 있었고, 정말 쉼없이 많은 고민과 노력을 하셨네요.
윗분 말씀처럼 승계조합원인 저 역시 아무것도 모르는 상태에서, 운 좋은 결정을 한 것에 대해 그저 감사한 마음 갖고 있습니다.
그리고 지난 3년 동안 많이 배웠습니다. 뵌 적은 없지만 그냥 좋습니다^^
입주 후에 같이 술한잔 할 수 있는 기회를 갖게 된다면 기쁘겠다는 생각도 해봅니다.

아직도 헤쳐나갈 일들이 많아 보이지만, 오랜 시간 고생하셨던 것을 생각하면 끝은 이제 멀지 않은 것같습니다.
잘 모르는 주제에 가끔 쓴소리도 드리지만, 그만큼 믿고 응원하고 있습니다.
끝까지 힘내 주시기를 바랍니다.

[김성득]

일대 아파트 보러 왔다가 들른 식당 인연으로 한 식구가 되었습니다. 저도 그 집에서 언제 일잔할 기회 바래봅니다...

[이주현]

명쾌한답변 감사드리고 끝까지 잘 부탁합니다

[세상의 빛(오정민)]

아속시원해라
글쓴게 아까워요 우편보내면 안될까요??ㅋㅋ
아진짜 유기홍이든 박장호든 확패버리고싶다
저능아들 말살을 시켰으면 좋겠네요

[구수연]

전 읽지도 않고 버려버렸네요

[김정은]

저도 바로 쓰레기통으로 보냈는데 찾아서 다시 보내야겠네요

[오성훈]

우편물 봤습니다.. 한마디로 쓰레기들 입니다.. 이걸 보고 흔들리거나 확인이 필요하다는 얘기조차 의미 없습니다.... 본 우편물 쓰레기통에 바로 버립니다..

[유아영]

박장호님이 조합원 명부를 얻을 수 있었던 것은 도시 및 주거환경정비법 제81조의 관련자료의 공개와 보존 조항에 따른 것이라 어쩔 수 없다고 하지만 해당 정보를 이용하여 조합원들에게 우편물을 발송한 것은 각 조합원의 개인정보를 해당 조합원들이 이용에 동의한 바가 없는 목적으로 사용한 것이므로 개인정보보호법 제18조 "개인정보의 목적 외 이용ㆍ제공 제한" 위반으로 생각됩니다. 제가 법률 전문가가 아니라 틀릴 수도 있지만 관련하여 추가 확인해 보시고 법적인 대응이 가능하다면 법적인 대응도 고려해 보셨으면 합니다. 저는 박장호님께서 제 개인정보를 임의로 이용하신 것이 몹시 불쾌합니다.

[김진환]

조합장님의 신속하고 명확한 답변 감사드립니다.
박장호씨와 구조합의 속내가 의심스럽다는 것은 아현조합원님들이
모두 잘 알고있다고 봅니다. 입주까지는 현조합체제로 똘똘뭉쳐 나가야 한다고 생각합니다.
그리고 입주이후 입주자대표를 선출하여 아현3구역 재개발에 대한 객관적인 감사를 실시해서 누가봐도 어느 부분이 잘되었고 잘못되었는지를 밝혀야 한다고 봅니다. 그런다음 공이 큰 사람에 대한 표창과 포상이 있어야 되고 잘못된 부분은 그에 대한 책임과 배상이 있어야 하겠지요^^ 지금은 입주자대표 선발시까지는 현조합장님을 중심으로 단합된 모습이 필요합니다.

[최호림]

쓰레기통으로 직행했고...분리 수거...빈 봉투라도 보낼 걸 아쉽네요...

[김창곤]

꼭 보내야지요....
쓰레기를 보냈으니 쓰레기를 처리하는곳으로 꼭 보내야합니다.
버리셨으면 찾아서라도 보내야할것 같네요

[김우택]

어디서 이런 자들이 계속 나타나는지 원. 발본색원이라는 단어가 자꾸만 생각나네요.

[김현성]

역시 우리 조합장님 명확한 근거로 설명해주시니 감사합니다.

[김지수]

방금봤는데 아현3사랑카페에 박장호 무리가 활개치더군요. 대응 필요해 보입니다.

[달콤도시.강정현]

박장호라는 이름과 함께 도착한 우편물로 인해 불안하거나 걱정이 되기보다는 너무나 불쾌하네요. 이름도 틀리게 적어서 보내왔는데.. 그 무리들은 제대로 하는 일이 없는 것 같군요.
아무런 근거도 없이 조합원은 모두 망했다는 글을 보낸 박장호라는 이름이 낯설지가 않아서, 읽는 순간 화가 치밀었는데.. 조합장님 답변 글을 읽고 한결 마음이 편안해집니다. 전에도 수없이 말도 안되는 우편물을 보냈던 이들임을 감안한다면 충분히 그러고도 남을 위인들이죠. 우편물에 적힌 전화번호에 욕이라도 해주려고 전화하니..눈치챘는지 받지도 않네요.
다른 분들 말씀대로 우편물에 욕을 적어 회신하면 되겠네요.ㅎ