은마·잠실주공5 빠진 공공재건축.."내년 2월 재공모"

[김영준]

서울 은마아파트, 압구정 현대아파트 등을 '공공재건축'으로 추진하더라도 50층 재건축은 대부분 불가능할 전망이다. 서울시는 지난 4일 브리핑을 열고 "공공재건축이라고 할지라도 서울시의 '2030 서울플랜'에 따라 층수가 제한된다"고 밝혔다. 이날 서울시는 공공재건축에 대해 미온적인 입장을 유지했다. 공공재건축이란 한국토지주택공사(LH와) 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여해 도시규제완화를 통해 주택을 기존 가구수보다 2배 이상 공급하고 개발이익을 환수하는 제도다. 사진은 6일 오후 서울 강남구 은마아파트에 재건축 갈등의 내용이 적힌 현수막이 게시돼 있다. 2020.8.6./뉴스1

정부가 내년 2월 '공공참여형 재건축' 이른바 '공공재건축' 추가 공모에 나선다. 앞서 진행했던 1차 공모의 신청률이 부진한 탓이다. 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 "재개발·재건축을 인센티브로 활성화 하겠다"고 발언한 가운데 참여 단지에 추가 혜택이 주어질지 관심이 모아진다.

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이르면 이달 말 사업성 분석 결과 일괄 통보

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21일 국토부·서울시 등에 따르면 지난 9월 1차 공모를 진행했던 공공재건축의 추가 공모가 내년 2월께 진행될 예정이다. 이에 앞서 이르면 연말, 늦어도 내년 1월 중순까지 기존 신청 단지들에 대한 사전컨설팅 결과를 조합에 통보한다.

당초 이달까지 통보할 예정이었지만 SH서울도시주택공사와 서울시에서 코로나19 확진자가 발생하면서 일정이 늦어졌다. 국토부와 서울시는 사업성 분석 결과가 나오는대로 각 조합에 순차적 통보를 할 계획이었으나 최근 회의를 통해 모든 조합에 동시에 결과를 알리기로 결정했다.

국토부 관계자는 "내년 1월 각 조합에 사업성 결과가 통보되면 시장에서도 어떤 반응이 있을 것으로 예상한다"며 "추가로 신청을 원하는 단지가 있을 것으로 보고 2월 추가 공모를 준비 중이다"고 말했다.

공공재건축 1호 사업장이 나오기도 전에 이미 추가 공모를 준비 중인 셈이다. 일각에서는 앞서 진행한 1차 공모에서의 참여율이 저조해 당초 계획했던 공급 물량을 채우기 힘들 것으로 예상되자 다급하게 추가 공모를 받는 것이라고 해석하고 있다. 사실상 기존 신청 단지 중에서는 1호 사업장이라 할 만한 단지가 없는 것 아니냐는 의심도 나온다.

공공재건축은 한국토지주택공사(LH)·SH서울도시주택공사 등 공공이 참여하는 재건축으로 용적률을 최대 300%에서 500%로 완화(주거지역 기준)해 주고 층수도 50층까지 허용하는 게 골자다. 공급주택 숫자를 2배 가량 늘리는 대신 늘어난 용적률의 50~70%는 공공이 환수한다.

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은마·잠실5 등 대단지 빠져 "참여 강제하지 않겠다"

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정부가 8·4 공급대책에서 발표한 공공재건축을 통한 공급 물량은 5년 간 5만 가구다. 안전진단을 통과했으나 사업시행인가를 받지 않은 서울 93개 사업시행 초기 재건축 단지 총 26만 가구가 대상인데 국토부는 약 20%가 참여할 것으로 가정했다.

홍남기 경제부총리는 지난 8월 12일 제2차 부동산시장 점검 관계장관 회의에서 8~9월 내 선도사업지를 발굴하겠다고 발표했다. 그러나 올해 안에 선도사업지가 나오기는 불가능해진 상태다.

지난 9월 말까지 공공정비 통합지원센터에 공공재건축 사전컨설팅을 신청한 단지는 총 15곳이다. 가구수는 총 1만3,500여 가구로 용적률을 500%(2배)까지 높이면 약 1만3,500가구가 신규로 늘어나는 셈이다.

하지만 이 중 실제로 공공재건축에 나설 단지는 많지 않을 전망이다. 1,000가구 이상 대단지들이 주민 반대로 사전컨설팅 신청 철회에 나섰기 때문이다. 은마아파트 4,424가구, 잠실주공5단지 3,930가구, 청량리 미주아파트 1,089가구 등이다. 3곳이 빠지면 약 1만 가구가 줄어들고 500가구 미만의 소규모 단지들만 남는다. 국토부 측도 "사전컨설팅 신청을 철회한 조합에 대해서는 정부가 공공재건축 참여를 강제할 수도 없고 강제하지도 않을 것"이라고 말했다.

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재공모 땐 추가 혜택? 변창흠 "인센티브" 발언 주목

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이에 일각에서는 추가 공모에서 신청률을 높이려면 재건축 조합의 구미를 당길 만한 인센티브를 내놔야 할 것이라는 전망이 우세하다. 변 국토부 장관 후보자 역시 최근 간담회에서 "장관이 된다면 추가적인 인센티브를 마련하고 새 사업모델을 개발해 재개발·재건축이 활성화 되도록 하겠다"고 발언했다.

현재 정부는 공공재건축 선도사업장의 기부채납 비율을 용적률의 50~70%에서 50%까지 낮춰주기로 했다. 기부채납을 받을 때 공사비도 공공임대 아파트에 적용되는 표준형건축비 대신 민간 아파트에 적용되는 기본형건축비를 적용한다. 기부채납 되는 집의 절반은 장기 공공임대, 절반은 공공분양으로 돌릴 수 있고 전용면적도 84㎡까지 확대하기로 했다.

정비업계와 조합은 지금 수준의 인센티브로는 공공재건축 참여를 독려하기 어려울 것으로 보고 있다. 한 강남 재건축조합장은 "분양가상한제나 초과이익환수제, 둘 중 하나는 배제 시켜준다는 파격적인 인센티브가 나와야 참여하겠다는 조합들이 나올 것"이라며 "기부채납 비율 역시 50% 수준에서 더 낮아져야 한다고 보는 시각이 많다"고 말했다.

이에 대해 국토부 관계자는 "아직 분양가상한제나 재건축초과이익환수제에서 배제하는 등의 인센티브는 고려하고 있지 않다"며 "새 장관이 오시면 공공재건축 활성화 방안 관련 논의가 속도를 낼 것으로 예상한다"고 말했다.

자료원:머니투데이 2020. 12. 22