생활 | 주민운동시설 사용 제한당한 입주민 동호회에 관리 위임한 주택관리업자 일부 책임 있어 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

●주민운동시설 사용 제한당한 입주민 동호회에 관리 위임한 주택관리업자 일부 책임 있어

서울동부지법

아파트 주민운동시설 중 테니스장의 사용 및 운영 관리를 위임받은 단지 내 테니스동호회가 테니스회원이 아닌 입주민에게 사용시간을 제한한 것과 관련, 해당 아파트 주택관리업자가 피해 입주민에게 일부 손해배상 책임이 있다는 법원의 판결이 나왔다.

서울동부지방법원 소액31단독(판사 박정호)은 최근 서울 광진구 소재 모 아파트 입주민 A씨가 이 아파트 주택관리업자 B사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 A씨의 손을 일부 들어줬다.

판결문에 의하면 이 아파트 테니스회는 테니스장을 전적으로 관리하면서 테니스회 회원이 우선 이용할 수 있도록 입주민들이 일정한 시간 외에는 테니스장을 이용할 수 없도록 입주민들의 이용시간을 제한했다.

또 입주민이 테니스회에 가입하려는 경우에도 입주민 아닌 사람과 동일하게 가입비를 납부하는 한편 매월 회비를 납부해야만 가능하게 함으로써 테니스회에 가입하지 못한 A씨는 원하는 시간에 테니스장을 이용할 수 없어 인근의 유료 테니스장을 이용했다.

법원은 주택법 시행령 제55조의 5 제1항은 아파트 단지의 주민운동시설에 대해 ‘입주민의 이용을 방해하지 않는 한도에서 관리주체가 아닌 자에게 위탁해 운영할 수 있다’는 근거규정을 제시했다.

아울러 “테니스회는 입주민 외의 사람들의 입회를 허용할 뿐만 아니라 회원 중 입주민 아닌 사람이 입주민보다 더 많은 데도 불구하고 B사는 테니스회에 테니스장의 운영을 전적으로 맡기는 한편 테니스회가 정한 입주민들의 이용시간 제한과 입주민 외의 사람들의 입회 및 테니스장 이용을 승낙했고 입주민에게도 입주민 아닌 사람과 다를 바 없는 가입비와 월 회비 납부를 전제로 테니스회에 회원으로 가입하도록 테니스회가 운영되도록 방치함으로써 A씨를 비롯한 아파트 입주민들의 테니스장 이용을 불법적으로 제한했다”고 인정했다.

이에 따라 법원은 “B사는 A씨가 가진 테니스장의 사용권을 침해했으므로 이로 인해 A씨가 입은 손해를 배상할 의무가 있다”며 테니스장 이용실태, 입주민 이용 정도 및 이용제한의 정도, A씨가 다른 테니스장을 이용한 정도와 그로 인해 지출한 추가 시간과 비용 등을 감안해 손해배상액을 70만원으로 정했다.

다만 A씨가 테니스장을 이용할 수 없어 다른 유료 테니스장을 이용할 수밖에 없었으므로 이로 인해 A씨가 제출한 비용 상당액을 B사가 배상할 의무가 있다는 주장에 대해서는 A씨가 테니스장을 이용할 수 없다고 해 A씨가 이용한 다른 유료 테니스장을 이용할 수밖에 없고 그 경우 A씨 주장의 비용이 테니스장 이용 시보다 추가로 지출될 수밖에 없는 비용에 해당한다고 볼 증거가 없다며 이 부분 A씨의 주장은 받아들이지 않았다.

출처 : 한국아파트신문 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr

●아파트 동대표 중임 제한 역풍.."동대표할 사람이 없다“

입주자대표회의 정족수 못채워 관리공백 아파트 속출...결국 입주민 피해

아파트 현장에서 동별대표자 지원자가 없어 의결기구인 입주자대표회의를 구성하지 못하는 등 동별대표자 중임제한의 거센 역풍이 불고 있다

정부는 지난 2010년 7월 주택법 시행령 개정해 아파트 동대표의 임기를 2년, 1회 중임으로 제한했다. 동별대표자를 오래 하게 되면 비리가 발생할 개연성이 높다는 인식이 깔린 조치였다. 하지만 개정령이 시행한 이후 기존 동별대표자는 임기 제한에 걸려 출마하지 못하는 상황과 언론의 동대표 때리기에 염증을 느낀 입주자들이 동별 대표자를 기피하는 상황이 맞물려 장기간 입주자대표회의를 구성하지 못하는 부작용이 심화되고 있다.

정부와 언론은 어느 사회나 조직에서 발생할 수 있는 일부의 비리를 마치 동별대표자 전체의 비리인양 호도하고 각종 규제를 양산하거나 양산하도록 분위기를 조성했다. 그 결과 입주자대표회의에 대한 입주민들의 불신감이 커지고 동별대표자 역시 비난과 법적 부담만 져야 하는 무급 봉사직에 대한 회의가 팽배했다.

그 결과 대표자 없는 아파트가 양산돼 아파트입주자대표회의 의결 정족수 부족 상황이 속출하고 있으며 동별 대표자를 구하지 못해 1년 내내 선출공고를 내는 실정이다.

대구 북구의 A아파트는 입주자대표회의 구성 정수가 10명이지만 현재 2명만 선출된 상태다. 벌써 11개월째 동별대표자를 구한다는 펼침막을 단지 안에 내걸었지만 주민을 위해 봉사하겠다는 사람을 찾지 못하고 있다. 이 아파트는 현재 배관이 낡아 교체공사가 시급한 상황인데도 입주자대표회의를 열지 못해 통상업무만 수행하고 있는 실정이다.

대구 서구의 B아파트는 지난해 외부회계감사 실시 이후 관리상 사소한 하자가 발생했는데도 일부 주민들이 이를 비리라고 동별대표자들을 비난하자 대표회장을 제외한 전원이 사퇴해 버렸다. 이후 새롭게 동별대표자 선출공고를 냈지만 벌써 3개월째 표류하고 있다.

이같은 현상은 전국적인 양상으로 번지고 있다. 강원일보에 따르면 원주지역 236개 아파트 단지 중 5개 단지는 모두 지난해부터 동 대표를 뽑지 못해 입주자 대표회의를 구성조차 하지 못하고 있다.

입주자 대표회의가 구성됐더라도 정족수 미달일 경우도 상당할 것으로 원주시는 보고 있다. 입주자 대표회의가 구성되지 못하면서 일부 아파트에서는 공과금과 인건비를 제외한 지출을 전혀 하지 못하고 있다.

원주시내 C 아파트의 경우 동대표 정원은 모두 8명이지만 4명만 채워졌을 뿐 나머지 동에서는 아무도 등록을 하지 않거나 한 명만 입후보해 입주자 대표회의를 구성하는 데 어려움을 겪고 있다.

이 아파트 관리사무소 측은 “지속적으로 주민들의 참여를 독려하고 있지만 아파트 비리 사건이 잇따라 터지다보니 잘못하면 비난을 듣고 더욱이 귀찮다며 관심이 없다”고 토로했다.

다른 D아파트 단지는 상황이 더 심각하다. 수차례 공고를 냈지만 동 대표를 하겠다고 나서는 주민이 없어 6개월 넘게 입주자 대표회의를 꾸리지 못하고 있다.

이에 아파트 시설물이 망가져도 지출을 하지 못해 보수조차 제대로 하지 못하고 있는 실정이다. 주민들의 무관심으로 동 대표를 할 사람을 구하지 못해 아파트 단지마다 애를 태우고 있다.

상황이 이런데도 기존에 동별대표자를 수행했던 주민들은 중임제한에 걸려 출마를 하지 못한다. 단지 사람을 구하지 못한다는 것 외에도 동대표 중임제한은 동대표의 주택관리 관련 전문성을 쌓을 기회를 원천적으로 박탈해 자신의 재산인 아파트 관리를 피고용인에 불과한 관리소장이나 위탁관리회사에 전적으로 의지하게 만들고 있다.

관리소장이나 위탁관리회사 입장에서는 동별대표를 여러 차례 수행해 관리지식이 풍부하고 업무에 능통하게 되면 부담스러울 수밖에 없다. 이 때문에 관리소장들의 이익단체나 위탁관리회사들은 동별대표자 중임제한을 적극 찬성하고 있다.

출처 : 전국아파트신문 정우철 기자 jco4321@jkaptn.com

●아파트 외벽 균열 보수의무 구체화되지 않았다면 누수피해 입주민, 자치관리회에 손배 청구 못 해

서울중앙지법 판결

입주자총회 결의나 장기수선계획으로부터 아파트 외벽 균열에 대한 자치관리회의 보수의무가 구체화 되지 않았다면, 관리규약상 외벽 균열로 인한 누수 피해를 입은 입주민은 자치관리회에 손해배상을 청구할 수 없다는 법원의 판결이 나왔다.

서울중앙지방법원 민사46단독(판사 이성진)은 최근 서울시 A아파트 입주민 B씨가 이 아파트 자치관리회를 상대로 제기한 손해배상 청구소송과 자치관리회가 입주민 B씨를 상대로 제기한 관리비 청구소송에서 “입주민 B씨의 청구를 기각하고 B씨는 자치관리회에 1175만원을 지급하라”는 판결을 내렸다.

입주민 B씨 세대는 비가 오면 천정에서 누수가 발생하고 있는데, 이는 이 아파트 외벽 균열로 유입된 빗물이 B씨 세대 천정 슬라브 균열을 통해 하부로 유입돼 발생한 것으로 나타났다.

한편, B씨는 2010년 5월부터 지난 3월분까지의 월 3만여원의 관리비를 납부하지 않아 미납한 관리비의 원금이 255만여원이고, 관리규약에 따라 미납관리비에 대해 월 10%의 비율로 계산한 연체료가 920만여원이 이르렀다.

이에 입주민 B씨는 “자치관리회는 이 아파트 공용부분, 부대시설 유지보수와 안전관리 업무 등을 처리할 의무가 있음에도 공용부분인 외벽 균열을 보수하지 않았고, 이로 인해 세대에 누수가 발생했으므로 손해를 배상해야 한다”며 자치관리회를 상대로 소송을 제기했다.

하지만 자치관리회는 “B씨가 미납한 관리비 및 연체료 1175만여원을 지급하라”며 맞소송으로 대응했다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “이 아파트 관리규약에 따르면 이 아파트 공용부분, 부대시설 및 복리시설의 유지보수와 안전관리를 자치관리회의 심의·결정사항으로 규정하고 있으므로 자치관리회에게는 공용부분인 아파트 외벽 균열을 보수할 의무가 있다고 볼 수 있다”고 밝혔다.

그러나 재판부는 “자치관리회는 사업수행에 필요한 자금이 확보돼 있는지를 고려할 필요성과 그 자금의 집행에 있어 입주자들 사이의 형평성을 고려할 필요가 있고, 이를 위해 입주자들의 회의 등 총의를 모으는 절차가 필요하다”며 “관리규약은 자치관리회의 공용부분 보수의무를 직접적으로 규정하지 않고 공용부분 보수에 관해 자치관리회로 하여금 심의·결정하도록 규정하고 있으므로, 자치관리회의 1차적 임무는 공용부분 하자보수에 관해 심의하고 결정하는 것이지 곧바로 보수공사를 시행하는 것이라고 보기 어렵다”고 설명했다.

또한 “관리규약은 자치관리회의 사원총회라고 볼 수 있는 입주자총회에 관해 입주자 20인 이상이 임시총회 소집을 요구할 수 있다고 규정하고 있으므로, 입주민 B씨로서는 이 조항에 따라 아파트 외벽 하자보수를 안건으로 하는 임시총회의 소집을 요구해 하자보수를 의결함으로써 자치관리회의 하자보수의무를 구체화할 필요가 있다”고 지적했다.

이어 “이같은 점 등을 종합하면 입주자총회에서의 결의나 장기수선계획에 의해 아파트 외벽 균열에 관한 자치관리회의 보수의무가 구체화된 경우에 한해 자치관리회의 보수의무를 인정할 수 있는데, 이를 인정할 증거가 없으므로 자치관리회가 외벽 보수공사를 하지 않은 것이 의무 위반임을 전제로 하는 B씨의 주장은 받아들이기 어렵다”고 덧붙였다.

특히 재판부는 자치관리회의 반소청구에 대해 “입주민 B씨는 자치관리회가 세대 누수에 대한 하자보수의무를 이행하지 않아 관리비를 납부하지 않은 것이므로 관리비 미납에 정당한 이유가 있어 연체료가 발생하지 않는다고 주장하나, 자치관리회에게 외벽균열 보수 의무가 구체적으로 발생했다고 보기 어렵다”며 “자치관리회에게 보수의무가 인정된다고 하더라도 그 불이행이 B씨가 관리비 납부를 거부할 정당한 사유에 해당한다고 보기 어렵다”고 강조했다.

더불어 “자치관리회는 관리비 채무는 매월 납부해야 하는 채무로서 민법 제163조 제1호의 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 하는 채무에 해당해 소멸시효기간이 3년이므로 반소제기일인 지난해 5월로부터 3년 전에 발생한 채무는 소멸했다고 주장한다”며 “그러나 B씨는 자치관리회로부터 2012년 5월 미지급 관리비 납부독촉을 받고 그 금액을 다투지 않은 채 같은 달 일부 금액인 10만여원을 변제했고, 채무 일부변제는 그 채무전부에 관해 승인에 의한 시효중단의 효력을 발생하는 것으로 봐야 하므로 연체 관리비 일부를 변제함으로써 연체된 관리비 채무전부를 승인했다고 할 수 있어 소멸시효는 B씨의 승인에 의해 중단됐다”고 서술했다.

이에 따라 재판부는 “B씨의 본소 청구는 이유 없어 기각하고 자치관리회의 반소청구는 인용한다”고 판시했다.

출처 : 아파트관리신문 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

2.민원회신

●잡수입 소송비용, 자생단체 지원금 등으로 사용하는 방법

문 : 잡수입을 소송비용, 자생단체 지원금 등으로 사용하는 방법은?

답 : 잡수입은 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의의 승인을 받거나(영 제55조의2), 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 사항으로 보아 관리규약으로 정하거나(영 제57조제1항제22호)

ㅇ 공동체 활성화에 관한 사항으로 입주자대표회의의 의결을 받는 경우(영 제51조제1항제8호의2)에 한하여 지출이 가능할 것임

* 소송비용의 경우는 입주자등 전체의 이익에 부합된다는 전제 있어야 함

출처 : 국토부 민원상담

●입주자대표회의 결의에 따라 비공개 ‘내정가’에 근접한 최고가 입찰자를 공사업자로 선정 가능 여부

문 : 입주자대표회의 결의에 따라 비공개 ‘내정가’에 근접한 최고가 입찰자를 공사업자로 선정할 수 있는지?

답 : 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제16조제2항에서 ‘관리주체는 제1항에 따른 입찰공고시 건축사 또는 기술사 등 관계전문가의 확인을 받아 입찰가격 상한을 공고할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 따라서 관계전문가의 확인을 받아 입찰공고시 공고 내용에 입찰가격 상한을 공고할 수 있지만 낙찰의 방법은 적격심사제 또는 귀 공동주택의 관리규약으로 정하는 내용에 따라 최저낙찰제로 해야 합니다.

출처 : 국토부 주택건설공급과

●장기수선계획에 명시된 공사항목을 반드시 그 해당년도에 교체하거나 보수해야 하는 것인지?

문 : 해당년도 장기수선계획에 명시된 공사종별(공사항목)을 반드시 그 해당년도에 교체하거나 보수해야 하는 것인지?

아니면 자체적으로 그 상태를 확인하고 고려해 적정한 시기에 교체하거나 보수하라는 의미인지?

또한 해당년도에 반드시 교체나 보수해야 한다면, 입주자 과반수의 서면동의를 수시로 얻어 조정한 다음에 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 하는 것인지?

답 : 「주택법」 제47조제2항을 위반해 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의 대표자에게는 1,000만원 이하의 과태료를 부과하도록 하고 있습니다. (주택법 제101조 제2항 제2호)

따라서 장기수선계획에 명시된 공사종별은 반드시 그 해당년도에 교체하거나 보수해야 합니다.

또한 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있습니다. (주택법 시행규칙 제26조 제2항)

이는 장기수선계획을 해당 공동주택 상태에 따라 정기적으로 조정하도록 하고 있는 것으로 교체나 보수가 필요하지 않을 경우에는 장기수선계획에서 그 수선시기 등을 조정할 수 있도록 하고 있는 것입니다.

또한 3년마다 하는 정기조정의 경우는 별도의 입주자 과반수의 동의 없이 입주자대표회의와 관리주체가 조정하도록 하되, 장기수선계획을 조정한 지 3년이 경과하지 않았음에도 그 계획을 다시 조정할 필요가 있을 경우에 한해 입주자 과반수의 서면동의를 얻도록 하고 있는 것입니다.

출처 : 국토부 주택건설공급과

●광주시, 공동주택관리 ‘찾아가는 맞춤형교육’ 실시

►8월부터 공동주택관리 상담․애로사항 청취도

○ 광주광역시 공동주택관리지원센터는 공동주택의 투명한 관리와 건전한 공동체 문화 활성화를 지원하기 위해 아파트 입주자대표회의, 관리주체, 입주민 등을 대상으로 공동주택관리와 관련한 ‘찾아가는 맞춤형 교육 및 상담’을 8월부터 실시한다.

○ 광주시는 주거환경이 공동주택으로 급속히 변화하면서 관련 민원이 증가함에 따라 지난 5월 공동주택관리지원센터를 개소, 관련 민원 예방과 해소를 위한 현지조사, 상담, 자문 등 적극적인 행정지원을 하고 있다

○ 이번 현장교육은 그동안 민원 등 분쟁 원인에 대한 현지조사 결과, 관련 규정을 모르거나 자의적 해석 등으로 인한 입주민간 분쟁이 발생하고 있는 것으로 나타나 추진하게 됐다.

○ 교육은 입주자대표회의 동대표 등이 본업에 종사하고 있는 등 여건을 감안, 야간 시간대 등 해당 단지에서 요청하는 시간에 실시할 예정이다.

○ 교육 내용은

▲관리주체 및 입주자대표회의, 선거관리위원회의 업무

▲사업자선정지침 및 장기수선충당금의 징수 및 운영절차

▲관리규약의 해석 및 개정

▲입주자대표회의 운영 실무 등 해당 단지에서 요청한 사항 등이며, 공동주택관리에 대한 상담과 애로사항 청취도 하며, 입주민 등도 참석할 수 있다.

○ 공동주택관리지원센터는 신규 아파트 분양 등으로 최초로 구성되는 입주자대표회의는 반드시 교육을 신청해 이수토록 권장하고 있다.

○ 교육 신청은 8월부터 광주광역시 건축주택과(062-613-4831)에서 접수하며, 신청 순위에 따라 해당 단지와 일정 등을 협의해 교육할 예정이다.

○ 윤정권 시 건축주택과장은 “찾아가는 맞춤형 교육으로 입주민 간 갈등을 예방하고, 더불어사는 이웃 공동체가 회복되기를 바란다”고 말했다. <끝>

출처 : 광주광역시 (건축주택과, 613-4830)