강남 분양가 1억3000만원↑..건물주 울고 재건축 웃는다 - 재건축 단지들 후분양 저울질

[김영준]

내년도 표준지 아파트 예정 공시지가가 ㎡당 2,450만 원으로 전국에서 가장 비싼 서울 서초구 반포동 반포자이.

내년 서울 강남 재건축 아파트 분양가가 올해보다 국민주택 규모인 전용 84㎡ 기준으로 1억3,000만 원가량 오른다. 토지 보유세 산정 기준 가격인 표준지 공시지가가 내년 큰 폭으로 오르기 때문이다.

지난 24일부터 열람에 들어간 내년도 표준지 예정 공시지가가 10% 넘게 급등하면서 건물주는 세금 급등으로 울상이지만 재건축은 반대로 사업성이 좋아져 덕을 본다. 주택 공시가격으로 계산하는 재건축 조합원 보유세는 공시지가와 상관 없다.

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강남 표준지 아파트 공시지가 15% 상승

내년도 구별 표준지 아파트 최고가 예정 공시지가를 조사한 결과 서울 서초구 반포동 반포자이 부지가 가장 비싼 ㎡당 2,450만 원으로 나타났다. 올해 2,130만 원보다 15% 오른다. 강남구 대치동 대치동부센트레빌이 15% 상승해 2,410만 원이다. 송파구 잠실동 잠실엘스도 올해 1,530만 원에서 내년 1,750만 원으로 14% 오른다. 마포·용산·성동구 등 상승률은 10% 안팎이다.

민간택지 분양가상한제 지역인 서울 18개 구와 경기도 3개 시(과천·광명·하남)의 지역별 최고가 표준지 아파트 공시지가 평균 상승률이 11%로 집계됐다.

공시지가 상승으로 상한제 분양가가 많게는 3.3㎡당 400만 원가량 오를 전망이다. 지난 7월 말부터 본격적으로 시행에 들어간 재건축·재개발 등 민간택지 상한제의 분양가 산정 방식으로 추정한 가격이다.

자료: 국토부

상한제가 적용되는 분양가는 땅값과 건축비를 합친 금액으로 계산한다. 땅값은 표준지 공시지가를 기준으로 한 감정평가 금액, 건축비는 정부가 6개월마다 고시하는 기본형건축비 범위에서 정한다.

이에 달라질 분양가를 모의계산해봤다. 감정평가 금액은 공시지가에 현실화율(주거지 67.8%)을 적용한 시세로, 건축비는 3.3㎡당 1,000만 원으로 추정했다. 올해 분양가심사를 통과한 민간택지 상한제 건축비가 3.3㎡당 800만~1,100만 원이다.

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강남 분양가, HUG 규제 가격보다 높아

모의계산 결과 상한제를 적용한 분양가가 강남에서 8%가량 오를 전망이다. 반포자이·대치동부센트레빌 공시지가를 기준으로 한 분양가가 올해 3.3㎡당 4,600만 원에서 4,900만~5,000만 원으로 8% 상승한다. 주택형별 분양가가 전용 59㎡ 1억 원, 전용 84㎡ 1억3,000만 원 정도 오른다.

정부가 분양가를 더 누르기 위해 도입한 상한제 분양가 상승 폭이 기존 상한제 전 주택도시보증공사(HUG) 관리 가격보다 더 크다. HUG 규제를 받은 서울 분양가는 최근 1년간 평균 2.1% 올랐다.

이월무 미드미네트웍스 대표는 “HUG는 앞선 분양가 범위 내에서 가격을 제한하기 때문에 분양가가 제자리걸음을 하지만 상한제 분양가는 땅값과 건축비 상승에 연동돼 있다”고 말했다.

강남 등 일부 지역에선 상한제 분양가가 HUG 규제 가격보다 높을 것으로 예상한다. 상한제 가격이 3.3㎡당 5,000만 원 이상 나올 수 있는 강남에서 3.3㎡당 HUG 최고 분양가가 서초구 4,892만 원이다. 2년 전인 2018년 10월 이후 그대로다. 강남구는 지난해 4월부터 4,750만 원이다.

하지만 대부분 지역의 상한제 분양가는 HUG 가격보다 적고 시세와 비교하면 많게는 50% 넘게 저렴한 ‘로또’다. 표준지 공시지가를 기준으로 한 상한제 분양가를 계산해보면 서울 상한제 지역 18개 구 가운데 강남 등 6곳을 제외한 12곳의 분양가가 최근 1년간 서울 평균 분양가(3.3㎡당 2,722만 원)보다 낮다.

상한제 분양가가 3.3㎡당 5,000만 원 정도인 반포자이와 대치동부센트레빌 시세가 3.3㎡당 6,500만~7,000만 원 정도다. 잠실엘스 시세가 3.3㎡당 6,300만 원 선이고 상한제 분양가가 3,800만 원이다. 3.3㎡당 시세가 7,000만 원에 육박하는 성동구 성수동1가서울숲트리마제의 공시지가를 기준으로 한 상한제 가격이 3,100만 원 정도다.

내년 1월 입주하는 경기도 과천시 별양동 과천위버필드 시세가 3.3㎡당 5,000만 원으로 주변 중개업소들은 본다. 이 아파트 공시지가로 추정한 분양가는 3.3㎡당 2,100만 원 선이다.

김정아 내외주건 상무는 “위치 등에 따라 감정평가 금액이 표준지 시세보다 높거나 낮을 수 있기 때문에 개별 상한제 단지의 실제 분양가는 표준지 단지와 차이 나지만 그래도 해당 지역 새 아파트 시세와 비교하면 훨씬 저렴할 것”으로 내다봤다.

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공시지가 뛰면 후분양 유리

잇단 규제에 발목 잡힌 강남 재건축 사업이 공시지가 급등의 반사이익을 기대할 수 있다. 분양가가 오르면 사업비 부담이 줄기 때문이다. 분양가가 3.3㎡당 400만 원가량 오르면 상한제 대상 단지인 서초구 반포동 반포3주구의 경우 일반분양 수입이 900억 원가량 늘어 조합원당 사업비 부담이 6,000만 원 줄어든다.

업계는 재건축 단지에 공시지가 상승으로 분양가를 더 높게 받을 수 있는 후분양이 늘어날 것으로 본다. 실제로 반포3주구는 준공 후 분양을 계획하고 있다.

백준 J&K도시정비 대표는 "후분양을 하면 공사비를 먼저 투입해야 해 사업비가 늘어나기 때문에 후분양 손익을 따져봐야 한다"고 말했다.

자료원:중앙일보 2020. 12. 28