새로운 대체 경쟁지역 주목하라 : 매경

[긴팔원숭이]

새로운 대체 경쟁지역 주목하라

시중의 넘치는 유동성은 강도 높은 행정 작용에도 아랑곳 않고 생산 현장으로 가기는커녕 자산시장만을 계속 기웃거리고 있다.
지난해 늦겨울 강남 아파트에서 시작된 부동산시장의 파고는 상가로 토지로 빌딩으로 한 사이클을 그린 후 계절풍처럼 6개월만에 다시 강 남아파트로 왔고 그 때와 똑같은 행정의 칼날이 가해졌다.

같은 약을 계속 쓰면 약효가 떨어져가는 항생제와 같이 무뎌진 감각 은 똑같은 행위를 반복할 가능성이 있다.


2연속 사이클링히트를 기록 한다는 것은 3연 타석 홈런보다 기대확률이 훨씬 뒤떨어지기 때문에 이성적 투자자라면 고강도 처방이 내려진 뒤에도 꿈쩍하지 않는 이유 를 제대로 파악한 뒤 나만의 길을 갈 것이다.
【부동산값 오르는 이유】 첫째, 자산시장을 맴도는 과잉유동성때문. 시중에 넘치는 것은 총 통화량이 많아서라기보다 많은 돈을 흡수할 생산 현장이 부족하다는 것에 있다.

그러나 현재로서는 다른 분야가 부동산 시장에 비교열위 상태에 있다 . 은행들이 기업대출보다 부동산담보 대출에 치중하고 있는 것이 그 충분한 증거이며 부동산에 들어온 자금은 또 다른 부동산의 수요자를 발생해 부동산시장에 흐르는 자금 속도를 배가하게 된다.

그렇다고 이제 겨우 관치 금융에서 벗어나려는 은행에 부동산담보 대 출 금지령을 내리면 은행은 자금회수가 불가능할 위험이 있다고 느끼 는 기업대출로 선회하지 않고 프로젝트 파이낸싱을 강화할 것이고 이 는 또 다른 부동산 수요와 공급을 확대하는 금융 방법으로 전락할 것 이다.

둘째, 저금리의 지속이다.

금리가 상승추세라 해도 큰폭 상승은 없을 것이라 보는 것은 세계적 인 경제 불확실성과 저금리 경향에 있다.

그렇지 않아도 생산기업에 는 인건비, 환경비, 국제경쟁 등 부담 요인이 늘어가는데 자금에 대 한 대가까지 더 높게 치르라고 할 수 없는 거시경제 상황인 것이다.

그렇다고 부동산 담보대출 이자율은 높이고 기업대출은 낮추는 2중 금리구조를 폭넓게 시행하는 것은 각종 정책자금으로 용도 투명성 문 제 등 갈등 구조를 겪었던 옛날의 관치로 되돌아가는 것이라 쉽지 않 다.

위 2대 거시경제 요인만 보더라도 부동산수요는 계속될 수밖에 없다 고 보인다.

그럼 행정가 입장으로 돌아와 부동산 가격이 치솟게 하지 않으려면 공급 확대 정책을 쓸 수밖에 없다는 것이 예감될 것이다.

이제 부동산 가격 억제를 위해 취할 공급 확대 정책은 어떤 방향으로 흐를 것인지를 짚어보고 건전하고 합리적인 투자자가 나아갈 길은 어 디인지 생각해보자. 【부동산정책 어떻게 될까】 강남 같이 신규 부동산 공급이 한정돼 있는 곳에서는 기존 아파트 공 급 물량에 의존할 수밖에 없다.

어떤 조치를 취하면 아파트 보유가 껄끄러워 팔려는 물량이 많아질까. 먼저 부동산을 팔려는 생각을 거두는 효과가 큰 양도소득세를 폐지하 고 대신 보유하기에 벅찰 정도로 재산세를 지역별로 차등화해 핵탄두 인 강남 아파트의 재산세율을 그 대체 지역으로 키울만한 분당지역보 다 2배 이상 올리는 방법이 있다.

다음은 교육적 필요를 없애기 위해 돈만으로 무조건 8학군 진학을 할 수 있는 평준화 제도를 보완해야 한다.

8학군 학교는 시험 제도로 바 꾸고, 대체 경쟁지역인 분당 평촌 일산의 지역 대표 학교였던 서현고 안양고 백석고도 시험제도로 되돌리면서 분당 일산 용인에 과학고와 외국어고를 신설하면 교육 수요가 대체지역으로 분산돼 강남 아파트 수요보다 공급이 많아질 것이다.

신규 대체지역 개발도 예상된다 개발 예정지 중 강남을 대체할 만한 곳은 오직 판교 밖에 없다.

정부 에서도 아파트의 뇌관인 강남을 그대로 둘 수 없기 때문에 판교의 강 남 대체 지역화를 꾀할 것이다.

경기도의 판교 자족도시 방안이 받아들여져 강남의 주거기능에다 최 고의 CBD기능까지 갖추게 되면 평촌 분당 의왕 강남 수지를 배후로 최고의 인적자원을 공급받게 돼 테헤란로로 몰려든 창의적 인재들을 보듬을 새로운 뇌관이 탄생하게 될 것이다.

그렇게 되면 강남으로 몰린 수요가 분산되고 이는 강남에서 탈출하려 는 기존 공급물량을 촉발시켜 더 이상 강남 때문에 전국 아파트값이 들썩이는 일은 없을 것이다.

이와 같이 앞으로 나올 대책의 핵심은 전체 경제를 죽일 수 있는 수 요억제보다 공급확대 정책을 꾀해 강남아파트 죽이기를 시도할 것이 라 본다면 투자자 입장으로 선회해서 보면 뇌관은 피하되 대체경쟁 지역을 주목할 필요가 있다는 감이 올 것이다.

그렇다고 무작정 뛰어 들면 안되고 규모별 균형이 깨진 틈새로 들어가 이전보다 큰 원형을 그리며 접근해야 한다.

【어떻게 투자할까】 첫째, 분당, 일산 등 신도시와 광진구, 마포구의 소형아파트는 이미 실수요자의 발길이 닳고닳아 있어 다시 그 평형부터 시작한다면 수지 영통 부천 구리 동부인천 새안산 파주 하남 등과 치열한 경쟁을 거쳐 야 한다.

그러나 이런 제3의 대체지역은 하도 범위가 넓어 시장 집중 효과가 떨어지니 실수요자가 아니면 지역 내 최고에 못미치는 소형아파트 외 에는 들어갈 필요가 없다.

반면 중형은 일부 최고 아파트만 다소 반 등했지 아직은 미동의 수준이므로 투자가치가 남아 있다고 보인다.

분당 시범단지와 샛별마을 일부아파트를 제외한 전지역의 48평형대 아파트, 일산의 강촌마을 일부아파트를 제외한 전지역과 평촌 산본 중동 전지역의 38평형대 아파트 등을 살펴보자. 둘째, 대체지역 인근의 소형은 자금이 부족한 실수요자의 발길이 계 속된다 실수요자는 차입에 따른 지렛대효과보다 안전투자를 원하기 때문에 자금이 부족하면 기를 쓰고 들어가는 것보다 차선 지역을 선택하는 경향이 강하다.

때문에 대중 교통시설 이용이 편리한 대체 인근지역 은 완만한 상승세가 계속될 가능성이 높다.

1호선 화서역 부근과 신갈지구의 27평형대, 수지 택지개발지구내 33 평형대, 서울과 신도시 중간지대인 서대문구와 성남 역세권내 23∼32 평형대, 재건축이주 수요가 계속될 인천의 역세권 내 23평∼28평형대 아파트 등에 관심을 놓지 말자. 셋째, 투자이익을 실현한 재수요자는 좀더 여유로운 지역과 면적을 선호한다 상반기까지 불어닥친 열풍에 이미 이익을 실현한 후 빠져나오거나 좀 더 넓은 면적으로 옮길 준비를 하고 있는 투자자들은 삶에 약간의 여 유가 생기면서 편리성보다 주거의 쾌적성을 중시하게 됐다.

1, 2년 짧은 기간보다 3, 4년 중기를 선호하는 여유 투자자로 바뀌었다.

아 직 저 가격에 허덕이면서 전원풍이 감도는 김포 구성 교하 남양주 신 영통 구리 하남지역 내 최고환경의 58평형대 아파트를 살펴보자. 다른 재테크수단보다 부동산은 수십종의 종목과 수천만의 개별물건이 있다.

그 중에 전환기에 먼저 변동하는 것은 아파트부터였으며 외환 위기 경제이전에는 대형 평형부터였으나 이후는 소형부터 움직여 중 형, 대형 순으로 사이클을 그렸다.

또한 아파트 사이클이 속도가 붙을 무렵 상가와 토지 시장 등으로 옮 겨 종목별 원형 경기장을 세웠다.

아무리 부동산 투자를 투기로 무작정 몰아간다 해도 실수요자를 지울 수 없으며 투자가 완전히 분리된 부동산 매입자는 많지 않기 때문에 투자를 잠재울 수도 없다.

그러나 언론에 오르내리듯 어느 한사람이 수십채씩 가진다는 것도 사회적 문제가 크기 때문에 너무 열심히 하 다 나도 모르게 그런 우에 빠지지 않는지 중심을 잘 잡아야겠다.