토지투기지역은 실거래가 기준으로 물려 공시지가 오르는 7월前에 파는 게 유리
토지 투기지역지정, 공시지가 인상, 주택거래신고제 도입 등 부동산을 둘러싼 각종 세금 제도가 대폭 바뀌고 있다. 최근 전국 25개 지역으로 확대 지정된 토지 토기지역의 경우, 실거래가 기준으로 양도세가 부과돼 세금부담이 대폭 늘어난다. 또 7월부터는 공시지가도 대폭 올라 취득세·등록세·양도세도 크게 인상된다. 전문가들은 세금 관련 제도나 정책이 대폭 바뀌고 있는 만큼, 부동산 거래시에는 세금을 고려한 투자전략을 짜는 것이 필수적이라고 조언하고 있다.
◆토지 투기지역에서는 상가·오피스텔도 실거래가 과세=아파트·연립주택만을 대상으로 하는 ‘주택 투기지역’과 달리, 토지 투기지역은 적용범위가 넓다. 토지 투기지역으로 지정되면 토지뿐만 아니라 단독주택·오피스·오피스텔·상가도 실거래가로 양도세가 부과된다.
특히 고가의 상가 건물은 양도세 부담이 6배까지 늘어날 전망이다. 실거래가가 22억원이나 되는 강남의 A상가는 기준시가가 9억900여만원에 불과하다.
토지 투기지역 지정 전에는 시세보다 훨씬 낮은 기준시가를 기준으로 양도세가 부과돼 세금부담이 많지 않았다.
하지만 실거래가로 양도세가 부과되면 상황이 달라진다. A상가를 2년간 보유했다가 팔 경우, 기준시가를 기준으로 양도세를 부과할 경우, 세금은 5679만원이다. 실거래가를 기준으로 할 경우 세금이 3억4400여만원으로 늘어난다.
오피스·단독주택도 사정은 마찬가지이기 때문에 토지 투기지역 내에서 부동산을 매매할 때는 세금부담을 반드시 고려해야 한다.
주용철 세무사는 “토지투기지역은 부동산 시장이 안정되면 해제될 수 있기 때문에 세금부담이 많다면 매매시기를 미루는 것도 절세 방법”이라고 말했다.
◆공시지가 상승 전에 매도하는 것이 유리=정부가 전국의 공시지가를 평균 20% 정도 인상함에 따라 취득·등록세·종합토지세·양도세·상속세 부담이 대폭 오른다. 특히 양도·증여·상속세는 누진과세이기 때문에 공시지가가 30% 정도 올랐다고 해도 세금은 2배 이상 늘어날 수 있다.
가령 현재 공시지가 3억6000만원인 토지의 공시지가가 30% 인상될 경우 어떻게 될까. 3년 정도 보유했다 매도할 때 인상 전 공시지가로 양도세를 부과하면 3276만원이다. 그러나 30% 인상된 공시지가로 양도세가 부과되면 6775만원으로 2배 이상 오른다.
닥터아파트 김광석 팀장은 “공시지가 인상은 7월부터 적용되기 때문에 매매시기나 증여시기를 앞당길 경우, 인상되기 전 공시지가를 기준으로 세금이 부과된다”며 “시세 상승 가능성과 함께 세금증가분을 함께 고려해서 매매시기를 결정해야 할 것”이라고 말했다.
◆주택거래신고제는 집값 크게 오르는 지역만 실시=부동산 투자가들은 3월 말 도입예정인 주택거래신고제도 고려해야 한다.
주택거래신고제가 도입되면 취득·등록세가 실거래가 기준으로 부과되기 때문에 세금이 3~6배까지 인상된다. 하지만 주택거래신고제는 3월 말 이후 일률적으로 실시되는 것이 아니라 주택시장 상황에 따라 특정 지역에서만 실시된다.
주택 투기지역 중에서 ▲집값이 한 달 새 1.5% 이상 오르거나 ▲3개월 상승률이 3% 이상 지속적으로 상승하거나 ▲지자체에서 지정을 요청하는 지역에 대해 건설교통부장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하게 된다.
따라서 3월에 집값이 안정되면 주택거래신고제가 실시되지 않을 수 있다.
하지만 최근 무조건 3월 말부터 주택거래신고제가 도입된다는 소문이 퍼지면서 강남권 주택 구입시기를 앞당기는 사람들이 늘어 집값이 오름세를 타고 있다. 그러나 주택가격이 안정세를 탄다면 주택거래신고제가 실제로는 실시되지 않을 가능성도 있다.