스크랩 경매 경공매의 기본지식

[야생호랑이(강태규)]

경공매의 기본지식

 

 

1. 경매 장점과 단점

장점	단점
ㆍ좋은 물건을 시세보다 구입할 수 있다. ㆍ등기절차가 간편하다 ㆍ잘된 낙찰은 몇 배의 이익을 남겨준다	ㆍ경매대상물건을 검토할 수 있는 시간이 너무 짧다 ㆍ잘못된 권리분석으로 많은 돈을 손해 볼 수 있다

2. 경매절차

경매신청 입찰 낙찰 확정 대금지급 배당 종결

ㆍ경매신청 : 강제, 임의경매, 경매개시 결정, 이해관계인 송달, 감정평가
ㆍ경매신청입찰 : 경매신청일로부터 약3개월 뒤 지정. 최고가 매수인 결정. 약1개;월 간격으로 진행. 1회 진행시 20~30%내려감
ㆍ낙찰 : 모든 권리신고 마감. 최고가 매수인에게 낙찰 허, 부 결정. 낙찰허가 및 불허가에 대한 즉시항고
ㆍ확정 : 허가 후 7일 경과 후 없으면 확정, 확정 후 1개월 내로 잔금기일 지상계신청(채무인수 신청)
ㆍ대금지급 : 대금납부/소유권 이전 등기, 소유자 및 세입자 명도(인도명령 및 명도소송)
ㆍ배당 : 대금납부 후 약1개월 내 지정. 상계 허가시 대금지급 기일과 동일 날짜에 지정. 명도 확인서

3. 경매참가시 주의할 사항

ㆍ경매정보는 경매개시 15일전에 신문 등의 일간지를 통해서도 접할 수 있지만 신문공고는 아주 기본적인 사항만 실려있는 경우가 많고 또한 10종이 넘는 신문에 분산공고 되므로 보다 자세하고 효율적인 정보수집을 위해서는 경매전문 대행사 의 경매정보지나 PC통신을 이용하는 것이 좋다.

ㆍ입찰기일 7일전부터 경매법원 민사집행과에서는 물건명세서, 부동산 현황 조사 보고서, 임대차 현황조사서, 감정평가서 등을 열람 가능. 이들 입찰관련서류와 신문공고내용 또는 정보지와 같은지를 파악하여야. 현장 확인을 위하여 물건약도나 물건 촬영사진을 눈여겨 보는 것이 좋다.

ㆍ권리분석 및 현장답사는 입찰과정 중 가장 중요하면서 일반인이 소홀하기 쉬운 단계. 해당물건 소재지에 직접 가서 토지 또는 건물의 등기부등본이 물건의 서류상의 내용과 일치하는 지를 살피되 특히 임대차관계, 임차인 거주 여부, 물건면적 등을 체크해야 한다.

ㆍ경매당일 오전10시부터 11시까지 사이에 마지막으로 사건기록지를 열람할 기회가 주어지는데 이때 응찰자는 지금까지 조사한 내용과 변동사항(임차인의 증가,금액의 변동등)이 있는지 확인하는 한편 경매기록 열람 신청 인수등을 통하여 당해 물건에 대한 응찰자 수가 몇 명쯤 되는지도 가늠해 봄이 좋다.

4. 낙찰 후 명도 및 인도

ㆍ일반적인 경매절차의 마지막 단계로 경락받은 부동산의 소유자가 채무자인 경우는 낙찰받은 후 15일이내에 법원에 인도명령신청서를 제출하고 하루나 이틀 사이에 인도명령으로 해결할 수 있어서 간단한 편이지만 세입자, 특히 전세금을 못받거나 불 충분한 경우는 집을 비워주지 않는 경우가 있다.이럴때는 먼저 합리적인 방법으로 원만하게 합의를 거쳐서 이사 비용정도나 위로금등으로 비워주는경우가 있지만, 그렇지 못한다면 명도소송을 예상해야 한다. 명도소송 기간이 3~6개월 정도 걸리는데다 200~300만원 정도의 추가비용이 들어가므로 가능하면 합의를 보도록 하는 것이 좋다.

5. 경매와 공매의 차이점

구 분	경 매	공 매
최저입찰가	감정평가액	감정평가액 취득비용
저감률	20% (일부30%)	10%
매각방법	입찰	입찰, 수의계약
대금납부	물건 선택의 폭이 넓고 취득 허가 절차 편리	비업무용 부동산이 많고, 법원 경매보다 비싸다
물건	감정평가액	감정평가액 취득비용
단점	권리분석 어렵다대금 납부 예측 어렵다	비업무용 물건은 규제가 많다 압류 재산은 명도 소송을 해야한다

6. 대금납부 절차

담임법관으로부터 납부명령서 수령
법원 출납공무원에게 납부명령서 제출
출납공무원으로부터 납부서(제2호 서식) 교부받음
법원 보관금 취급점(구내 은행)에 납부서를 제시하고 낙찰대금 납부
법원 보관금(구내 은행)으로부터 법원 보관근 영수증서(제3호 서식)수령

7. 권리분석의 개념

부동산 사고처리 방법의 일환으로, 목적 부동산이 지니고 있는 권원의 상태를 명확히 하여 또 다른 부동산 사고를 피하고, 그러한 사고 위험을 미연에 방지하기 위한 경매응찰의 한 단계로 입찰자나 경매 전문가 등이 행하는 사전적 활동 업무이다.

8. 권리분석 체크리스트

예고등기·압류·가압류등기·처분금지의 가처분등기·소유권이전 청구권의 가등기 등의 유무를 확인할 것. 나중에 자기소유권을 주장할 수 없으므로 유의해야 한다. 을구에 저당권·근저당권·전세권 등의 등기가 없는지 확인할 것. 저당권이나 근저당권이 실행되는 경우 권리를 잃게 되며 전세권이 설정된 경우에도 매수자가 그 건물을 직접 사용할 수 없게 되기 때문이다.

부동산등기에는 공신력이 없다는 사실에 유념할 것. 등기를 믿고 상대방과 거래한 경우에도 상대방이 실제로 무권리자라면 매수인은 보호받지 못한다.

등기부상 짧은 기간에 소유자가 자주 바뀐 경우, 재산상속이 있는 경우 등 관계서류를 통해 확인할 것. 또 매도인 등 거래당사자가 법률상 행위능력을 가지고 있는가와 대리인과 거래하는 경우에는 대리권을 가지고 있는가를 확인해야 한다.

9. 권리 상호의 우선순위

물권과 채권간 우선순위
물권과 채권의 순위는 그 성립의 순서와는 상관없이 물권이 우선한다. 단 공사된 채권의 경우는 물권과 동일하게 취급되어 시간 순서에 따른다.

물권 상호간의 우선순위
등기, 등록일, 확정일자의 순서에 의한다.

물권과 가압류권과의 우선순위
저당권, 전세권, 가등기담보권, 주택의 인도와 주민등록, 확정일자를 마친 임차권보다 후에 갖춘 후 채권 증빙서류 등을 가지고 가압류한 자의 권리는 채권에 해당하는 권리이기 때문에 물권우선주의에 따라서 물권보다 항상 후순위이다.

10. 권리 분석에 필요한 공부서류

확인사항	확인자료	확인사항	확인자료
등기부상 권리자와 실제권리자의 동일성	등기부등본 등기필증사본 등기원인을 증명하는 서류 사본	등기부와 지적공부상의 소유자의 동일성	등기부등본 토지대장(임야대장) 등기필증
이중등기	등기부등본 지적공부(토지대장) 등기필증 매매계약서 실제관계를 증명하는 관계서류	상속등기 (미필의 경우)	등기부등본 토지대장(임야대장) 호적등본 주민등록증 상속관련 유언장인 감증명서
공용징수의 대상토지	토지 이용계획 확인서 도시과,지역경제과 등의 문의도시 계획도, 기타	소유권 이전 가등기예고등기압류, 가압류가처분의 등기신탁의 등기	등기부등본 (갑구)계약서
지상권	등기부 등본(을구	지역권	등기부등본지적도(임야도)계약서 사본
전세권	등기부등본지적도 (임야도) 계약서 사본	저당권	등기부등본 계약서 채권최고액 존속기간
등기된 임차권기타 임차계약	등기부등본 계약서현장확인	점유권	현장확인 계약서

11. 공매물건 취득방법

공매 절차(입찰)에 의한 공매
공매절차에 의해 낙찰 받았을 경우 낙찰가격이 1천만원 미만일 때는 매각 결정일로부터 7일 이내에, 그 이상일 때에는 매각 결정일로부터 30일 이내에 일시불로 납부해야 한다. 잔금을 납부하지 않았을 때는 지연손해금의 가산금이 없이 10일간의 대금 납부 유예기간을 주고, 그후에도 납부하지 않을 경우에는 매각 결정이 취소되며 보증금은 국고에 귀속된다.

수의계약에 의한 공매
수의계약에 의한 공매는 금융기관의 유입물건이나 비업무용 부동산 물건을 성업공사에 의뢰한 물건으로서 일차적으로 소제되었거나 명도소송 진행중인 경우가 대부분이다. 수의계약은 소제주의에 의하여 계약자가 따로 권리분석을 해야 할 필요는 없지만 금융기관의 수익료 등이 포함되어 있는 가격이므로 이를 감안하여 계약을 체결해야 한다.

12. 경매용어 정리

가처분
권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처하고 있을 경우에 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적 가정적으로 행하여지는 처분을 말한다.

감정평가액
감정평가란 감정평가사의 자격을 갖춘 단위로 측정하는 작업을 뜻하는데, 통상 시세에 비해 5~10%정도 낮게 평가된다. 법원경매에 관련해 감정평가액은 최초 경매시 최저 입찰가격의 기준이 되며 매회 유찰 될 때 마다 20%씩 감액된다.

강제경매
일반 채권자가 재판에서 채권을 확보하는 판결문이나 공증 받은 약속어음 등의 증서를 가지고 신청한 경매를 말한다.

근저당권
저당권의 채권액을 정하지 않고 수시로 빌리거나 갚기로 계약한 경우 최고액만 등기해 두는 것 (근저당에서 담보되는 채권은 최고액이 한도)

낙찰
경매물건을 인수하려고 희망하는 사람들에게 희망인수 가격을 서면으로 제출하게 하여 최고가를 적은 사람을 계약의 당사자로 결정하는 것

명도와 인도 : 민법상 점유하고 있는 권리를 현실적으로 넘겨주는 것을 인도라고 한다. 재판상에는 일반적으로 가옥에 대해서는 '명도'라는 말을 쓰고, 토지에 대해서는 '인도'라는 용어를 사용한다.

명의신탁
자신의 부동산 등 재산을 자신의 이름이 아닌 친척 등 제3자 명의를 빌려 등기부 등에 등재한 뒤 실질소유권을 행사하는 제도, 종중재산의 위탁관리 등을 인정하기 위한 것으로 우리 나라에서만 허용되는 당사자간의 계약관행이다.

선순위 가처분
가처분등기가 1순위로 잡힌 저당 또는 압류등기보다 앞서 있다면 경매를 한 후 촉탁에 의하여 말소되지 않는 권리이다

신경매
경매에 나온 물건에 응찰자가 없어 유찰되면 약 한달 후 최저경매가를 낮춰 새로 경매에 부치는 것을 말한다. 신경매의 최저경매가는 매번 20%씩 낮아지고 입찰보증금은 10%로 동일하다.

양도차익
자산의 양도로 인하여 얻은 양도가액에서 양도자산에 소요된 필요경비를 공제한 금액을 말하며, 양도소득세 계산의 기준이 됨

유찰
경매물건에 입찰한 사람이 없어 다음 기일로 넘어가는 것

임의경매
채권자(돈을 빌려준 사람)가 채무자(돈을 빌린사람)로부터 빌린 채무를 받지 못할 경우 저당권과 같이 담보로 잡은 부동산을 경매에 부쳐 채권을 확보하는 것을 말한다.

입찰
경매에서 물건을 사려는 사람이 청약가결을 문서로 기재하여 제출한 후 최고가격을 써 넣은 사람에게 낙찰시키는 행위

입찰보증금
경매에 참가할 때 내는 일정액의 보증금. 대개 응찰가액의 10%이다.

재경매
낙찰자가 낙찰을 받았지만 법원에서 정한 날에 낙찰대금을 납부하지 않았을 때는 다시 날짜를 정해 경매에 부치는 것. 이전에 낙찰받은 사람에게는 입찰자격을 박탈하여 입찰보증금은 10%에서 20%로 올라간다

저당권
채권자가 채무자 또는 보증인으로부터 채권을 확보하기 위해 제공받은 부동산에 대하여 일반 채권자보다 앞서 채권을 확보할 수 있는 권리

지상권
타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권을 말한다. 지상권은 등기를 해야 성립하며 대항력이 있다.

채권약정서
채권발행에 대한 조건을 명시한 발행자와 투자자 사이의 법적 구속력이 있는 약정서를 말한다. 전형적인 채권약정서에는 이자지급액과 지급일, 수탁인의 이름, 만기일, 담보증권, 배당이나 다른 차입에 대한 제한, 감채기금과 수의상환에 대한 규정 등이 포함되어 있다.

채무명의
채무명의란 실현될 수 있는 사법상의 청구권을 표시하고 그 존재와 그것이 집행될 수 있다는 것을 증명한 공증문서를 말한다.
채무명의가 되는 문서는 주로 재판, 또는 그것에 준하는 효력을 가진 조서나 기타, 당사자의 진술에 의하여 작성한 공증증서 등이다.

타경
경매사건에 입찰한 사람이 없어 다음 기일로 넘어가는 것

확정신고
개인소득의 경우 매년1월1일부터 12월31일까지의 종합소득을 다음해 5월1일부터 5월31일까지 세무서에 신고해야 한다. 이것을 확정신고라 하며 확정신고와 함께 개인소득자는 확정신고에 대한 개인소득세를 납부하게 된다.

확정일자
공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자를 말한다. 일자가 기입된 증서는 그 작성된 일자에 완전한 증거력을 부여한다.

13. 민사집행법 요약(경매법)

2001년 12월 6일에 국회 본회의를 통과한 법률안입니다. 시행일은 2002년 7월 1일로 예정되어 있습니다.민사집행법은 그동안 민사소송법 안에 있던 경매법규를 독립법률로 분리한 "경매법"입니다. 아래는 제정 이유와 주요골자를 수록하였습니다.

제정이유
민사소송법상 강제집행절차에 관한 규정은 1960년에 민사소송법이 제정된 후 1990년에 경매법을 흡수하기 위하여 동법을 개정한 것을 제외하고는 약 40년간 개정이 이루어지지 아니하여 사회·경제적 발전에 따른 신속한 권리구제의 필요성에 부응하지못하고 있다는 지적에 따라, 채무자 등의 제도남용에 의한 민사집행절차의 지연을 방지하고 불량채무자에 대한 철저한 책임추궁을 통하여 효율적이고 신속한 권리구제방안을 마련함으로써 정의로운 신용사회를 이룩하는 한편, 법률용어를 국민의 법감정에 맞도록 순화하고, 통일적이며 일관된 법집행을 위하여 민사집행부분을 민사소송법에서 분리하여 별도의 법률로 제정하려는 것임.

주요골자
가. 외국송달의 특례제도 및 항고이유서제출강제제도를 도입하고, 매각허가결정에 대한 항고시 보증공탁을 하여야 하는 항고인을 모든 항고인으로 확대하여 항고의 남발이나 항고심의 심리지연을 방지함으로써 집행절차가 신속하게 진행될 수 있도록 함(안 제13조·제15조 및 제130조).

나. 채무자가 재산명시절차에서 재산명시명령을 이행하지 아니하는 경우 현행 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에서 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금으로 형량을대폭 상향조정하고 반의사불벌죄로 규정함으로써 종래와 같이 채무자가 명시기일에 불출석하는 등 재산명시제도에 비협조적인 경우의 문제점을 해소하고 재산명시제도의 채무이행강제로서의 효과를 높임(안 제68조).

다. 채무불이행자명부를 주소지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게 송부·비치하도록 하여 일반인이 열람·등사할 수 있게 함과 아울러 금융기관에도 통보하여 신용불량자로서 불이익을 받게 함(안 제72조).

라. 개인의 재산 및 신용정보에 관한 전산망을 관리하는 공공기관·금융기관 등에 대하여 채무자 명의의 재산에 관한 조회를 할 수 있게 함으로써 채권자가 채무자의 재산을 쉽게 발견할 수 있도록 하여 재산의 투명성을 확보하되, 재산조회결과를 강제집행 외의 목적으로 사용하는 자를 처벌하여남용을 방지함(안 제74조 내지 제77조).

마. 미등기 건물중 건축법에 의한 건축신고 또는 건축허가를 마쳤으나 사용승인을 받지 아니하여 보존등기를 마치지 못한건물에 대하여 그 실체를 인정하여 부동산집행방법에 의한 강제집행을 가능하게 함(안 제81조).

바. 배당요구의 종기를 경매기일 이전으로 앞당기고, 전세권.주택임차권의 소멸여부를 경매기일 이전에 확정할 수 있게 하여 경매참가자들이 매각조건이 확정된 상태에서 경매에 참여할 수 있게 함으로써 경매부동산도 안전하다는 인식을 확산시켜 경매제도의 활성화를 도모함(안 제84조 및 제88조).

사. 기간입찰제도와 1기일 2회 입찰제 및 경락대금의 지급기한제도를 도입하고, 경락부동산의 인도명령 대상을 권원이 없는 모든 점유자로 확대하여 매각허가결정이 확정되면 즉시 대금을 지급하고 간이한 방법으로 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 등 경매제도를 개선함(안 제103조·제115조·제136조 및 제142조).

아. 채권을 압류한 경우에 제3채무자는 채권자가 경합하지 아니하더라도 압류채권액 상당액 또는 전액을 공탁할 수 있도록 하여 제3채무자가 채무로부터 해방될 수 있도록 함(안제248조).

자. 보전처분 집행 후 10년내에 소를 제기하지 아니하는 경우 채무자 또는 이해관계인의 신청에 따라 보전처분을 취소하도록 하던 것을 5년이 지나면 취소하도록 함으로써 가압류가처분을 한 후 이를 장기간 방치하는 사례를 방지함(안 제 288조).

[오솔]

좋은글 잘 보고 갑니다.^^

[공공칠빵]

감사합니다~ 정리 잘해주셔서 보니가 무척 편하고 좋네여~

[ejkleader(음종국)]

너무 좋은글 감사 합니다.

[만사오케이(신동기)]

처음인데 잘 보고 갑니다. 등업감사합니다.

[가제트킴(김기안)]

정리가 잘되어있네요. 감사합니다.