과대 또는 과소 평가된 감정평가액

현재 법원에 경매로 나오고 있는 물건중 감정평가액이 상당히 과대평가되어 있는 경우가 있다.   아파트의 경우 실제 시세보다 더 높은 경우도 많으므로 응찰시 충분한 시세조사 후   판단하여 응찰하여야 한다.   채권자가 법원에 경매신청을 하면 법원은 감정기관에  감정평가를 의뢰하여 그 감정가격을   최최경매 입찰가격으로 정하게 되는데 대개 시가의 95%정도로 정하여 진다.   그러나 평가 담당자에 따라서 같은 단지내의 아파트라도 3천~5천만원씩 차이가 나게   평가하는 경우도 있으므로 너무 감정평가액을 믿고 응찰가격을 정하지 말아야 한다.   이와 같은 예는 평가담당자가 현장조사를 하지 않았거나 형식적으로 부동산 공부서류만   보고 인터넷상의 시세에 의존하여 감정평가를 하는 경우도 있다는 것이다.   더욱이 현재처럼 부동산의 가격이 계속적인 하락기의 경우에는 급매물가격이   법원경매가격보다 더 쌀 수도 있으므로 사전에 주의를 요한다.     감정평가의 잘못과 이를 신뢰한 낙찰자의 손해사이에 상당 인과관계가 있는지의 대법원 판례   민사집행법제97조 1항에 의거 법원은 감정평가인이 한 평가금액을 참작하여 최저경매가격을    정한다고 하고 있지만, 특별한 사정이 없는 한 감정인의 평가액이 최저경매가격이 되는 것이   므로 감정평가의 잘못이 낙찰자의 손해 사이에 상당 인과관계가 있는 것으로 보아야 한다.   감정인은 매각부동산의 현지에 임하여 부동산의 위치,형상,주위의 상황,건물의 구조,자재 등   제반 사정을 참작하여 객관적으로 공정하고 타당성 있는 방법으로 감정평가하여야 하므로   감정인이  토지평가법 및 감정평가규칙에 따라야 한다.   만약 감정평가인이 토지평가법 감정평가규칙의 기준을 무시하고 자의적인 방법에 의하여   감정평가하는 경우에는 고의 또는 이에 가까운 중과실에 의한 부당감정이라고 할 수 있다. (대판1997.5.7.96다52427)   감정평가인의 부실감정으로 인하여 손해를 입게된 감정평가의뢰인이나 선의의 제3자는   토지평가법상의 손해배상책임과 민법상의 불법행위로 인한 손해배상책임을 함께 물을 수 있다.   다만 위법한 감정임에도 불구하고 시가보다 더 낮은 가격으로 낙찰 받은 경우, 위법한 감정이   없었다면 실제 지급한 낙찰대금보다 더 낮은 가격으로 낙찰 받을 수 있었다는 사정은 이를   주장하는 자가 입증하여야 한다(대판 1998.9.22 97다36293, 대판1999.5.25 98다56416)