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강남 전세... 거~ 심각하네~~~
서울 강남구 도곡동 "렉슬" 아파트는 3000가구가 넘는 대단지다.
그러나 요즘 이곳에선 전세 구하기가 하늘의 별 따기다.
단지 전체를 통틀어 나오는 전세 매물은 고작 10여건. 그나마 나오는 즉시 계약으로 이어져 쌓여 있는 매물은 없다.
내년 2월 말에나 이사가 가능한 물건도 계약이 끝났다. 단지 인근 "황금공인중개사" 관계자는 "물건이 나오질 않는다"면서 "집주인이 부르는 게 값"이라고 말했다.
이 아파트 109㎡(33평)형 전세금은 지난 10월까지만 해도 5억~5억1000만원이었지만 최근엔 최소 5억5000만원을 넘고 있다.
최근 서울 강남권과 양천구 목동 등 일부 아파트 전세시장에 매물이 동났다.
수요는 꾸준히 느는데, 매물이 품귀 현상을 빚으면서 전세금 상승세도 멈출 줄 모른다. 전세금이 뛰는 지역은 대부분 좋은 학교와 학원을 찾는 이른바 "학군 수요"가 몰리는 곳. 이들 지역에선 이달에만 4000만~5000만원씩 전세금이 뛴 아파트도 적지 않다.
강남구 대치동 쌍용1차 104㎡(31평)형은 지난 8월 3억5000만원에서 5000만원 뛰어 현재 4억원 이상에 시세가 형성돼 있다.
올 초 1억8000만원 하던 강남구 일원동 우성 106㎡(32평)형도 3억3000만원으로 두 배쯤 가격이 올랐다.
이에 따라 강남·서초·송파·양천구 등 일부 지역은 3.3㎡(1평)당 전세금이 사상 최고치를 넘어섰다.
21일 부동산 정보업체인 "부동산114"에 따르면 작년 3분기 992만원으로 고점을 찍었던 강남구는 이달 18일 기준 1044만원까지 올랐다.
작년 4분기 793만원까지 하락했던 서초구도 954만원으로 1년 만에 20%나 뛰었다. 양천구도 766만원으로 전 고점(작년 4분기 693만원)을 넘어섰다.
가격이 뛰는 것도 문제지만 매물 자체가 시장에 나오지 않는 게 더 문제다.
"부동산114" 이호연 과장은 "예년에 비해 전세 수요가 크게 늘었다고 보기는 어렵다"면서 "전세 공급량이 지나치게 적다"고 말했다. 물량이 적은 이유는 새 아파트가 적은 탓이다.
올해 강남 3개구 신규 입주물량은 3900여가구로 1만가구 이상 공급됐던 평년의 3분의 1 수준에 그쳤다. 또 대출 규제 확대로 매매가격 상승세가 주춤해지면서 매매 수요가 전세로 돌아서고, 기존 전세 계약자가 재계약으로 눌러앉는 것도 원인이다.
이 같은 강남권 전세 매물 기근현상은 내년에도 지속될 전망이다.
내년 신규 입주물량도 올해와 비슷한 4100여가구 수준에 불과하다. 그동안 강남권 신규 입주 공급원이던 재건축아파트가 잠실·반포 등 5개 저밀도지구를 끝으로 거의 공급되지 않기 때문이다.
"닥터아파트" 이영진 리서치연구소장은 "2012년 말 이후 보금자리주택이 입주하기 전까지 강남권 입주물량 부족은 지속될 수밖에 없다"고 말했다.
내년부터 달라지는 부동산세금....
2009년 정부발표.. 2010세제개편안에서 부동산과 관련된 세제개편내용을 살펴보면서 현행 시행제도 중 중요한 것을 정리해보자.
2010년 부동산세제 중 세율인하, 예정신고세액공제 폐지, 상가임대사업자부가세신고서류 강화, 3주택이상자 전세보증금 과세, 근로자월세소득공제, 신용카드납세 가능 등이 특징적이다.
1. 2010년부터 달라지는 부동산세제(案) 1) 양도소득세율 인하
2) 부동산양도소득에 대한 예정신고세액공제 폐지- 부동산양도일 속하는 달말일부터 2달 이내 예정신고시 10%세액공제제도 폐지하고, 예정신고를 혜택없는 의무화(2010년 1월1일 양도분부터), 부동산매매업자도 동일- 이를 어기면 신고불성실(과소10%, 무신고 20%) 및 납부불성실 가산세(10.95%) 부과하고, 여러건 양도시 다음해 5월에 종합하여 확정신고할 의무 부여.3) 동일세대구성원으로부터 상속받은 주택도 동거봉양 상속주택 양도세 비과세상속전 1주택 보유자가 동일세대 구성원으로부터 주택을 상속받은 경우에도 상속전 보유 주택양도시 1세대1주택비과세 적용함(상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 기본세율로 과세)4) 상가임대사업자 과세표준 양성화- 상가임대사업자의 부가가치세 신고시 상가임대차계약서, 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출토록 함(국세청이 상가건물별.지역별 임대료 현황 DB구축하여 동일지역 내 상가건물간 임대료 현황을 비교하여 임대료 과소신고 여부 등을 파악하여 부가가치세.소득세 과세 정상화하겠다는 취지)- 더욱이 실효성 제고를 위해 부동산임대공급가액명세서 미제출.부실기재 가산세 1% 신설(2010년 7월1일부터 시행)- 수개의 점포를 가진 상가임대업자에 대한 일반과세자판정시 모든 점포의 임대료를 합산하여 판정.(2010년 7월1일부터 시행)5) 3주택이상 다주택자에 대한 전세보증금 소득세 과세- 주택에 대해서는 2주택 이상 소유자의 월세임대에 한해(1주택은 기준시가 9억원 초과주택만 과세) 소득세하고, 전세임대의 경우 주택수와 관계없이 소득세 비과세, 상가는 월세.전세 모두 과세하던 것을 - 3주택이상 다주택자의 전세보증금에 대해서도 소득세 과세, 단 전세보증금을 은행예치시 받은 이자액은 과세소득에서 제외하고, 보증금의 일부인 60%에 대해서만 과세(전세보증금 3억원까지는 과세최저한으로 배제함)- 보증금소득세={(3억원 초과 보증금×60%)×이자율(1년만기 정기예금 이자율감안 고시) - 임대관련이자.배당금액}- 2011년부터 시행6) 부양가족이 있는 무주택세대주인 연간총급여액 3천만원 이하 근로자가 국민주택규모의 주택을 임차하고 월세를 지출하는 경우 해당 월세금액의 40%(연300만원 한도)를 소득공제함7) 8년 자경농지경작기간에 피상속인 배우자 경작기간 포함8년 자경농지 양도세 감면 적용시 피상속인의 경작기간뿐 아니라 피상속인의 배우자의 경작기간도 상속인의 경작기간에 합산함8) 공익사업으로 인한 수용에 대해 양도소득세 특례 보완- 공익사업시행에 따른 각종 양도세 특례시한을 2012년말까지 연장.① 공익사업에 따른 공장이전양도소득세.법인세 3년거치 3년분할과세② 공익사업에 따른 토지 등의 수용시 양도소득세 감면:현금보상 20%, 채권보상 25%, 만기보유특약채권보상 30%③ 대토보상에 대한 양도소득세 특례:보상받은 토지의 처분시까지 양도세 과세이연④ 행복.혁신도시 내 공장 그 밖으로 이전시 양도세 개인은 처분까지과세이연, 법인은 5년거치 5년분할 익금산입⑤ 공익사업시행시의 양도시는 잔금,등기접수,수용개시일 중 빠른 날9) 비거주자에 대해서는 1세대1주택 비과세 및 장기보유특별공제 배제10) 노인복지주택에 대해 종부세 비과세노인복지법상 노인주거복지시설의 일종인 노인복지주택(노인에게 주거의 편의.생활지도.상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 주거복지시설)에 대해 종부세를 비과세함11) 특수관계자에게 자산을 증여한 후 5년 이내 양도시 증여세와 양도세 합한 금액이 당초 증여자가 양도한 것으로 간주시의 양도세보다 적은 경우 부당행위계산부인규정 적용12) 지방미분양주택 해소 위해 법인세 추가과세 배제, 단 신탁회사가 건설사에서 유동화채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받아 2009년 12월31일까지 취득한 미분양주택 중 지방미분양주택이 60% 이상일 때, 그리고 미분양주택리츠.펀드도 동일함. 양도소득세 감면, 종합부동산세 비과세13) 양도소득세도 500만원까지는 신용카드로 납부가능2. 2009년부터 이미 시행되고 있는 주요한 부동산세제1) 다주택자에 대한 한시적 중과세폐지 및 완화
* 위 주택수 계산시 조합원입주권 포함* 다주택자 및 비사업용토지 양도시에는 장기보유특별공제 배제.2) 2009년1월1일부터 2010년12월31일 사이에 새로 취득한 주택은 그 후 언제 양도하더라도 일반세율을 적용함.3) 1세대1주택자 장기보유특별공제율 확대- 일반부동산(건물 및 토지)에 대해서는 3년 이상 보유시 연간 3%씩 10%(3년보유)부터 최대 30%(10년 이상 보유)까지 공제 가능- 1세대1주택인 경우 3년 이상 보유시 연간 8%씩 증가하여 24%에서 최대 80%(10년 이상보유시)까지 공제가능4) 지방미분양주택 5년간 양도소득 공제거주자 또는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지(비거주자는 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지) 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100%(수도권과밀억제권역 안의 경우에는 60%)에 상당하는 세액을 감면하고, 5년 경과후 양도하는 경우 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 경우 양도소득금액의 60%) 전액을 공제하여 계산한다.또 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택(도정법에 의한 재개발재건축주택 제외, 거주 및 보유중 소실.도괴.노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택 제외)을 포함한다. * 수도권과밀억제권역 안 미분양주택은 대지면적이 660제곱미터 이내, 주택 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택으로 한정
내년 2월11일까지.. '묻지마 청약'....
조심, 조심, 조심....
- 양도세 감면에 `묻지마 청약` 동·호수 안좋으면 포기
- 분양회사 허수청약도 한몫…자금사정 꼼꼼히 따져야
# 1. 서울 목동에 사는 자영업자 A씨(47)는 최근 경기도 파주의 한 아파트 분양에 3순위로 청약해 당첨됐다.
목동에 집 한 채를 가지고 있지만 내년 2월 11일까지 양도세가 100% 감면되는 신도시 지역에 여유자금으로 투자하려는 목적이었다. A씨가 당첨된 아파트는 면적 149㎡ 3층. A씨는 한동안 고심하다 결국 계약을 포기했다.
A씨는 "층수가 좋으면 계약을 하려고 했는데 3층은 향후 투자가치가 그리 높지 않은 것 같았다"고 말했다.
같은 단지에서도 85㎡ 이하 중소형은 저층도 대부분 계약이 됐지만 150㎡가 넘는 주택형은 당첨된 후에도 계약을 포기한 사례가 절반가량 된다.
# 2. K씨는 최근 "묻지마 청약"을 한 아파트가 당첨돼 고민이다.
가구 수가 72가구(일반분양분)로 워낙 적어 당첨이 안 될 것이라고 생각한 서초 교대 e편한세상이 덜컥 당첨돼 버린 것.
당시 청약경쟁률도 괜찮은 편이었지만 1층 당첨에 10억원(84㎡)이라는 분양가는 부담이다. 게다가 후분양이라 내년 초까지 잔금을 모두 마련해야 되니 K씨 형편으로는 엄두가 나지 않는다.
그래도 "어떻게 모은 청약가점인데"란 생각 때문에 선뜻 계약을 포기하기는 아쉽다.
최근 분양시장이 달아오르면서 높은 청약률 기록이 연이어 나오고 있다.
그러나 업계에 따르면 높은 청약률 이후 실제 계약률은 저조한 곳이 많다. 분양업체들이 "속앓이"를 하는 이유다.
신도시 지역의 대형 아파트가 특히 당첨된 후 계약을 포기하는 사례가 잇따르고 있는 것으로 알려졌다.
이는 내년 2월 11일 종료되는 양도세 감면 조치를 앞두고 "묻지마 청약"이 흔해진 것이 주요 원인이다.
특히 다주택자들은 실수요가 아닌 투자 목적으로 청약을 했는데 저층이나 입지가 좋지 않은 동ㆍ호수에 당첨될 경우 자금 사정이나 투자가치를 다시 따져보고 별 미련 없이 포기한다는 것이다.
업계에선 높은 청약률에도 불구하고 계약률이 낮은 또 다른 이유로 분양 주체 측의 "허수 청약"을 꼽는다.
1, 2순위 청약률이 저조하면 분양대행사 등은 인근 부동산중개소나 전문업자들을 동원해 이름을 빌려 3, 4순위 청약경쟁률을 높인다는 것이다.
업계 관계자는 "이를 감안해 통상적으로 1순위 청약에서 1대1을 넘으면 실제로는 대략 55~60%대 경쟁률을, 3, 4순위에서 마감하면 실제로는 40%대 경쟁률밖에 안 된다고 본다"고 말했다.
한마디로 3순위에서 마감한 경우는 "허수 청약"이 최대 절반가량 될 수도 있다는 설명이다.
이런 "묻지마 청약" 열풍에 휩쓸려 수년간 쌓아왔던 아까운 1순위 통장을 포기하는 경우도 꽤 많은 것으로 알려졌다.
계약을 하자니 중도금 상환이 부담되고 계약을 포기하자니 청약통장을 날려야 하기 때문이다. 당첨자들은 웃돈(프리미엄) 가능성과 대출 부담, 계약 포기로 인한 청약통장 상실 등을 모두 고려해야 하는 선택의 기로에 놓이게 되는 셈이다.
청약 당첨된 아파트에 계약하지 않으면 청약통장은 자동으로 소멸된다.
재당첨 제한을 한시적으로 유예한다고는 하지만 청약통장이 없어지기 때문에 실질적으로 2년간은 유망 단지 청약이 불가능하다.
단지 올해 4월 주택공급에 관한 규칙 개정으로 재당첨 제한 기간을 2011년 3월까지 한시적으로 유예해 민영주택 청약 시에는 재당첨 제한을 적용하지 않는다.
그러나 재당첨제한 기간이 없어도 청약통장에 새로 가입해야 한다.
1순위가 되는 2년까지 인기 단지는 손놓고 바라봐야만 한다. 다만 배우자가 1순위 청약통장을 가지고 있는 경우에는 재당첨 제한이 한시적으로 유예되는 까닭에 배우자의 청약통장은 자유롭게 쓸 수 있다.
이미영 스피드뱅크 분양팀장은 "재당첨 제한 기간이 유예돼 계약 포기가 쉬워졌다지만 청약가점을 쌓기가 어려운 만큼 좀 더 신중하게 청약을 할 필요가 있다"고 조언했다.
내년에 집값이 어떻게 될까? ...손재영/김현아
집을 가지고 있는 사람이든, 전세를 사는 사람이든, 아니면 집을 사려고 벼르는 사람이든 모두 내년 부동산 시장에 대한 관심은 크다.
특히 국내 부동산 시장은 예기치 않은 폭락과 폭등을 숱하게 경험해서 더 그렇다.
돌이켜 보면 올해 초에는 비관적 전망 일색이었다. 심지어 "부동산 붕괴론"까지 난무했다. 만약 그때 올해 하반기에 이처럼 경기가 회복될 것이라고 예측했다면 올해가 얼마나 좋은 투자 기회가 됐을까.
다시 연말을 맞아 국내에서 손꼽히는 학계와 연구기관의 두 전문가가 내년 부동산 시장을 전망했다.
2010년 시장에 대한 불확실성은 예년 못지않게 높아 보인다.
극단적 전망보다는 신중한 시각으로 내일을 바라봐야 한다는 그들의 진단을 들어본다.
서울 통근권 집값 불안요인 상존---손재영 건국대 부동산학과 교수
주택시장이 대폭락할지 모른다고 걱정하는 사람이 의외로 많다. 과연 그럴 가능성이 있을까?
1997년 말 외환위기가 닥쳤을 때 많은 사람이 "시세차익을 기대하는 부동산 투자의 시대는 끝났다"고 말했다.
이들이 염두에 두었던 것은 일본의 경험이었다. 1990년 이후 침체되기 시작했던 일본 부동산 시장이 10년 가까이 침체되었으니 우리나라도 최소 5년은 나쁠 것으로 본 것이다.
그러나 일본의 대중서적들이 그리는 부동산 거품 붕괴의 메커니즘이 우리나라에서는 작동하지 않았다.
작년 말 금융위기가 반복되었을 때 부동산 시장에서도 대폭락을 예언하는 사람들이 나타나 사회 분위기를 더욱 위축시켰다.
그러나 부동산 시장은 불과 6개월 후부터 가파르게 회복되기 시작했고, 잘못된 예측에 경도돼 부동산을 헐값에 팔았거나 제때 사지 못한 사람들은 큰 손해를 보았다.
부동산 대폭락론은 일본 대중서적들의 "그림"을 기본으로 해서 우리나라 상황을 덧붙인 주장이다.
대폭락론이 내세우는 논리와 증거들의 한 조각 한 조각에는 약간씩의 과장과 무리한 의미 부여가 있고, 이런 조각들이 가중돼 결과적으로는 큰 오류를 낳는다.
자산 가격에 거품이 있는지 없는지는 아무도 모른다.
거품이란 자산의 내재가치를 초과해서 높게 형성되는 가격인데, 미래를 완벽히 예측하기 전에는 내재가치를 정확히 알지 못하기 때문이다.
그렇더라도 자산가격이 근거 없이 부풀려 있다면 외부적 충격에 매우 취약할 수밖에 없다.
그러나 참여정부가 내놓았던 수십 개의 대책과, 세계적인 금융위기를 견디어낼 정도의 가격이라면 비누거품처럼 허망한 것으로 보기는 힘들다.
또 거품이 꺼졌다면 자산 가격이 쉽게 회복되지 못한다.
일본은 1990년에서 2005년 사이에 전국 평균 지가가 4분의 1 수준으로 지속적인 하락세를 보였던 데 비해 우리나라 부동산 시장은 유례없는 경제 위기를 맞고서도 아주 빠르게 회복되었다. 이런 가격 동향이 가격 거품에 대한 명확한 반증이다.
현재 부동산 가격에 거품이 의심될 정도로 높다는 주장은 설득력이 낮다. 1995년 말을 기준으로 하여 근로자 가구 소득 대비 주택 가격 추이를 나타낸 그래프를 보자.
1995년을 기준으로 한 이유는 이때 누가 보더라도 주택 가격이 안정돼 있었기 때문이다.
1995년의 소득 대비 주택 가격 비율 지수를 1로 할 때, 2008년 말의 전국 평균 지수는 0.8, 서울은 1.04에 불과하다.
서울 강남의 지수가 1.21로 높지만, 이는 1990년 전후의 지수 값이 2 이상 되었던 것에 비하면 많이 낮다.
주택 가격이 "너무 높았다"고 비교적 자신 있게 말할 수 있었던 때가 1990년이었다면, 현재의 주택 가격은 그 수준에 한참 미달한다. 주택 가격도 올랐지만 소득은 더 많이 올랐기 때문이다.
"부동산은 심리"라는 말이 있지만 수급을 거슬러가는 심리는 유지될 수 없다. 1980년대 말의 주택 가격이 높았던 것은 3저 호황의 여파로 수요가 많기도 했지만 주택 분양가 규제 때문에 공급이 부족했기 때문이다.
90년대의 주택 가격 안정은 주택 200만채 건설 계획과 준농림지 운용으로 주택 공급이 획기적으로 늘었던 데 기인한다.
2001년부터 주택 가격이 오른 것은 경기회복과 저금리에 더불어 경제위기 중 주택 건설이 부진하여 공급이 줄었던 것이 원인이다.
수급이 핵심이라는 차원에서 볼 때 적어도 서울 통근권의 주택 가격은 대폭락보다는 가격 급등을 걱정해야 하지 않을까 한다.
서울 및 수도권 주택 수급 사정을 보자. 2003년까지 연간 주택 건설이 수도권 전체로는 25만채, 서울에서는 10만채를 상회하던 데서 2004년 이후에는 급속히 줄었다.
특히 서울의 주택 공급이 절반 이하로 줄어든 상태가 6년째 지속되고 있다. 주택 공급이 이처럼 줄었기 때문에 서울 통근권의 주택 가격이 항상 불안하다.
수급 여건을 개선하지 않고서는 주택 가격 급등이 언제라도 가능하다.
좀 더 장기적인 시각에서 인구 감소와 고령화가 주택 수요를 줄이고 가격을 하락시키는 효과를 걱정하는 사람들도 있다. 실제로 우리나라 인구는 2020년대에 줄기 시작한다.
그러나 그때 이후에도 소득이 증가하고, 가구 수가 늘어나기 때문에 주택 수요는 여전히 증가한다는 연구 결과들이 있다. 실제로 서울시 인구는 1990년대 후반부터 줄어들기 시작했지만, 주택 가격이 여전히 오름세라는 것을 참고할 수 있다.
정부는 DTI 규제 등으로 억지로 수요를 줄이려 하기보다는 다소 무리가 있더라도 향후 몇 년간은 보금자리주택과 같은 주택 대량공급 정책에 치중하여야 한다.
또한 모든 것을 공공부문에 맡겨둘 수 없으며 민간부문의 주택공급도 촉진해야 한다.
이를 위해 주택분양가 규제의 폐지, 재건축 활성화를 위한 지원, 그리고 택지공급 확대 등의 대책들이 추진되어야 할 것이다.
수도권 중소형은 공급부족 심각--김현아 한국건설산업연구원 연구위원
글로벌 금융위기 여파로 "대폭락설"이 대두되는 등 암울하게 시작했던 2009년 부동산시장은 당초 예상을 뒤엎고 연착륙에 성공하였다. 물론 이러한 연착륙은 정부의 재정투자 확대와 저금리 정책 등 위기 대응 정책의 효과가 컸다.
부동산시장 전망에는 일반적으로 거시경제 변수, 시장 내의 수급상황, 정책 변수를 주요 고려 대상으로 삼는다. 그러나 최근에는 참여 주체들의 심리적 요소도 매우 중요해지고 있다.
2010년 부동산시장의 주요 변수를 살펴보면 다음과 같다.
우선 거시적 변수로는 첫 번째로 경제성장률을 들 수 있다. 글로벌 금융위기의 여파에도 불구하고 2010년 한국경제는 4~5%의 경제 성장률이 예견되고 있다. 이는 부동산 수요 회복에 긍정적 신호임에는 틀림없다.
그러나 또 다른 변수인 대출 여건과 금리는 하방 압력이 크다.
또 대출 규제가 시장에서 즉각적인 효과를 발휘하자 담보인정비율(LTV)에 이어 총부채상환비율(DTI)까지 이미 시장에 적용되고 있는 상황이다.
금리는 경기회복에 따라 상승이 불가피하다.
물론 금리는 상승폭과 상승 시기에 따라 그 영향이 다를 것으로 예상된다. 대부분의 연구기관들은 2010년 금리 인상 시기를 1분기쯤으로 예상하고 있다. 폭은 크지 않을 것으로 예상하지만 부동산 가격 상승 정도가 금리정책의 주요 변수가 될 것이라는 데는 별 이견이 없는 듯하다.
우선 금리인상이 2010년 1분기에 이루어진다면 2009년 4분기 부동산 가격의 하락 및 약보합세는 유지될 가능성이 크다. 또한 이자부담으로 매물이 늘어날 가능성도 높다.
그러나 경기회복이 지속되고 금융시장이 안정된다면 기준금리는 상승해도 신용 스프레드가 축소되어 최종 대출자의 대출 부담은 다소 완화될 것이다. 금리 인상 폭이 커진다면 금리는 내년 시장의 악재로 작용할 것이다.
또 다른 변수는 바로 토지보상금이다.
보금자리주택 건설로 대대적인 보상자금이 또다시 시장에 유입될 전망이다. 결국 금융 규제는 자신의 소득으로 집을 구매해 보려는 중서민층의 주택 구입을 어렵게 할 가능성이 크다.
그렇다면 정책 변수는 어떠한가. 부동산시장의 특성상 정부 정책이 미치는 영향이 매우 크다.
최근 1~2년간은 시장 회복을 위해 정부가 규제 완화책을 구사해 왔다. 비록 2010년이면 위기상황에서 취해졌던 각종 양도세 혜택 등이 종료되지만 분양가상한제의 폐지 여부와 지자체장 선거에 따른 개발 공약 등이 새롭게 정책 변수로 등장할 예정이다.
가격 변동에 가장 영향을 직접적으로 주는 요인은 역시 시장 내 수급 관계라고 할 수 있다.
특히 공급은 주택산업이 갖는 타임래그로 인해 수요 증가에 즉각적으로 대응할 수 없다는 딜레마가 있다.
한국건설산업연구원의 연구 결과에 의하면 입주 물량 기준으로 볼 때 2010~2012년까지 약 3만~8만호 정도 아파트 공급 부족이 예상되며 2010년보다는 2011년이 더 부족할 것으로 예상되고 있다.
물론 주택 부족은 전국적인 현상이 아닌 수도권에 국한된 상황이며 대형보다는 중소형에 국한되는 문제이다.
12만호에 이르는 미분양을 두고 주택의 과잉공급을 이야기하지만 필요한 곳에 구입 가능한 주택의 부족은 여전히 해결되지 않았다.
마지막으로 심리적 요인이다. 최근의 부동산시장은 2001년 상황과 매우 흡사하다. 외환위기 이후 부동산 가격이 급등하였던 경험은 부동산시장 내 참여 주체들에게 강한 학습 효과를 주었다.
심리적 요인은 시장의 수급 상황을 빠르게 변화시킨다.
실질적인 소득 증가가 아닌 심리적 불안감이 부동산에 대한 선매 수요로 빠르게 전환되기 때문이다.
그러나 심리적 요인이 악재가 중첩될 경우 시장의 침체를 가속화시키는 양날의 칼이라는 점도 주목할 필요가 있다.
소득세법 개정따라 양도세 기본세율도 영향미쳐
내년부터 부동산 양도소득이 4900만원을 넘으면 양도소득세 부담이 올해보다 5~10% 늘어나는 것으로 나타났다.
23일 조세 전문가들에 따르면 지난 22일 여야 합의로 국회 조세소위원회를 통과한 소득세법 개정안에 따르면 이 같은 양도세 인상이 예상되는 것으로 분석됐다.
이는 양도세 예정신고세액공제가 내년부터 크게 축소되기 때문이다.
개정안에 따르면 양도차익과 상관없이 일률적으로 10% 공제혜택이 주어지던 예정신고 세액공제 규모가 내년에는 과세표준이 4600만원 이하인 경우에만 5% 공제로 축소된다.
또 현행법에 따라 내년부터 6~33%로 인하될 예정이던 양도세 기본세율은 인하폭이 축소돼 6~35% 세율이 적용되게 된 점도 양도세 인상을 거들었다.
기본세율 인하에 따른 양도세 감세 효과가 작아져 세액공제 축소에 따른 양도세 증세 효과를 상쇄하지 못하기 때문이다.
지난 12월22일 국회 조세소위는 소득세율만을 6~35%로 조정하고 양도세를 특정해 세율을 조정하지 않았지만 소득세율 조정은 양도세 기본세율에 직접적 영향을 미친다.
이에 대해 국회 조세소위 관계자는 "양도세 기본세율은 소득세율을 따르기 때문"이라고 설명했다.
이신규 하나은행 전문가팀장(세무사)에 따르면 부동산 양도소득 금액이 4900만원이면 내년 양도세(주민세 포함)가 653만원으로 올해보다 5% 늘어나게 된다.
반면 양도차익이 작아 예정신고세액공제 혜택을 받을 수 있으면 양도세 규모가 올해보다 소폭 줄거나 비슷한 것으로 나타났다.
양도소득금액이 4800만원이면 기본공제(250만원)를 뺀 과세표준이 4550만원으로 예정신고세액공제를 받을 수 있어 내년 양도세가 올해보다 0.3% 줄어든 595만원으로 계산됐다.
그러나 예정신고세액공제 기준인 과세표준 4600만원을 기준으로 양도세 부담이 크게 달라져 형평성 논란이 일 가능성이 있다.
예를 들어 양도소득금액 4900만원(과세표준 4650만원)은 양도소득금액 4800만원(과세표준 4550만원)보다 양도소득이 겨우 100만원 많은데도 양도세는 58만원을 더 내게 된다.
이에 대해 국회 재정소위 관계자는 "서민들을 위해 소액 양도차익에 대해서만 예정신고 세액공제 혜택을 유지하기로 했다"고 말했다.
양도세는 1가구 1주택자에 대한 면세, 다주택자에 대한 중과세 적용 등 예외조항이 없으면 일반적으로 일반세율이 적용된다.
오락가락하는 부동산전문가들의 내년 마지막 진단입니다...
내년 아파트 분양 물량은 올해보다 증가할 것으로 보이지만 분양 시장 분위기는 침체될 것을 예상된다. 양도소득세 감면혜택이 내년 2월로 종료되고 올 연말 밀어내기 분양으로 미분양이 늘어날 것으로 보여 올해와 같은 분양시장 강세는 지속되기 어렵다는 이유에서다. 게다가 내년에는 금리인상이 단행될 것으로 보이고 대출규제도 여전해 상황이 녹록치 않다. 아파트 공급물량 늘어난다 23일 부동산정보업체 부동산114의 `2010년 전국 아파트 분양공급 계획 조사`에 따르면 내년에는 전국에서 총 25만2317가구(공공물량 제외)의 아파트가 공급된다.
올해 16만373가구가 공급된 것에 비해 9만1944가구(57.33%)가 늘어난 물량이다.
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지역별로는 경기도가 10만9743가구로 가장 많고 서울 4만8942가구, 인천 2만9516가구 등 수도권 물량이 18만8201가구로 집계돼 전체의 75%에 달할 전망이다. 전체 물량 중 일반분양아파트는 16만9088가구로 가장 많으며 재개발·재건축아파트는 8만200여 가구를 차지했다. 정부 역시 내년에는 주택공급이 올해보다 늘어날 것으로 예상했다.
정부는 내년 전국 주택공급량을 보금자리주택을 비롯한 공공부문에서 20만가구, 민간에서 25만가구 등 총 45만가구로 잠정 확정해 놓고 있다. 이는 올해 말까지의 예상공급량(약 39만가구) 보다 6만여가구가 증가한 것이다. 국토부 관계자는 "내년 증가분 중 2만가구는 공공부문에서, 나머지 4만가구는 민간건설사들의 몫"이라며 "올해 분양 호조로 내년 민간부문 공급량도 늘어나게 될 것"이라고 말했다. 양도세 감면 종료 `직격탄` 분양 물량은 올해보다 늘어나지만 분양시장 상황은 오히려 악화될 것으로 예상된다.
올해 투자수요를 분양시장으로 집중시켰던 양도세 한시 감면 혜택이 내년 2월11일 이후 종료되는 데 따른 영향이라는 분석이다.박원갑 부동산1번지 대표는 "현재로는 정확하게 전망할 수 없다"면서도 "2월 양도세 감면 혜택이 종료됨에 따라 올해보다 분양시장으로의 쏠림 현상은 눈에 띄게 줄어들 것이라는 점은 분명하다"고 말했다.
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또 시장이 침체될수록 `알짜` 분양물량에 대한 투자수요는 더욱 늘어날 것으로 보여 올 한해 분양시장에서 보여준 `양극화`현상은 더욱 심화될 것으로 예상된다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "올해 경제 불확실성으로 인해서 투자성이 검증된 서울 도심과 수도권 일부 공공택지 위주로 청약자들이 대거 몰렸다"며 "내년에도 도심에서 비교적 거리가 가깝고 자족기능을 제대로 갖춘 일부 택지개발지구 외에는 그다지 인기를 끌지 못할 것"이라고 말했다. 아울러 금리인상과 대출규제, 보금자리주택 공급도 내년도 분양시장의 변수로 작용할 전망이다. 변성진 연구원은 "금리가 약 150bp(1.5%포인트) 인상될 경우 분양시장은 직접적인 타격을 입을 것이라는 연구결과가 있다"며 "내년부터 금리인상이 예상되고 있어 이에 대한 영향은 피할 수 없을 것"이라고 말했다.대출규제가 지속된다면 현재 기존 주택시장의 반사이익을 받고 있는 분양시장도 일정부분 영향을 받을 수밖에 없을 것으로 보인다. 특히 투자수요가 견인하고 있는 현재의 분양시장에서 대출규제가 지속돼 기존 주택 가격이 상승하지 않을 경우 분양아파트에 대한 매력도 떨어질 수밖에 없기 때문이다. 이와 함께 내년 4월 공급되는 보금자리주택 2차분 사전예약 물량 1만5000가구도 분양시장을 더욱 침체시키는 요인으로 작용할 가능성이 크다.
실제 건설업체들은 기존에 세웠던 분양계획도 수정해 내년 4월을 피하려는 움직임을 보이고 있다. 우남건설 관계자는 "전매제한이라는 핸디캡이 있지만 값싸고 저렴한 보금자리주택과 경쟁할 수 있는 민간건설업체는 많지 않다"며 "내년 공급물량의 분양시기를 4월 이후로 잡고 있다"고 말했다. 연말 연초 밀어내기 분양으로 공급된 주택들이 시장에서 제대로 해소되지 않을 경우 미분양 적체로 이어져 분양시장을 급속히 냉각시킬 수도 있다.
"밀어내기 분양으로 인한 미분양 적체 가능성이 매우 높다"며 "장기적으로는 해소가 될 것으로 보이지만 단기적으로는 분양시장에 부담으로 작용할 것으로 보인다"고 지적했다. 경기회복 여부가 관건 하지만 내년 경기 회복이 예상보다 빠르고 급격하게 진행된다면 분양시장 역시 활기를 찾을 수 있을 것으로 예상된다. 현재 서울 강남지역을 제외하고는 고점대비 20~30% 가량 집값이 떨어져 있는 상황이다. 경기가 되살아날 경우 사람들은 집값 상승에 대한 기대감을 키울 것이고 분양가 상한제로 저렴하게 공급되고 있는 분양시장으로 수요가 몰릴 가능성이 크다. 변성진 미래에셋증권 연구원은 "올해 분양시장 활황은 저금리, 양도세 면제, 건설업체의 분양가 인하 움직임 등에 따른 것이지 시장의 펀더멘털이 좋아진 데 따른 것은 아니다"라며 "결국 내년 상반기 이후 경기회복과 함께 집값상승에 대한 기대감이 커지기 시작한다면 분양시장은 다소 회복될 수 있을 것"이라고 내다봤다. 박합수 국민은행 부동산PB팀장도 "내년 분양시장은 전반적으로 올해보다 시장의 집중도가 떨어질 수밖에 없다"면서도 "하지만 경기회복이 동반된다면 상황은 역전될 가능성이 크다"고 예상했다.
보금자리와 시프트...거 고민되네~~~
보금자리주택과 장기전세주택(시프트) 인기가 내년에도 이어질 것으로 예상됨에 따라 ‘맞춤형 청약전략’에 대한 무주택자들의 관심이 높아지고 있다.
특히 내년에 이들 주택 공급물량이 크게 확대되는 데 주목할 필요가 있으며 그만큼 무주택자들이 값싸게 내집마련을 할 수 있는 기회가 넓어지기 때문이다.보금자리주택 청약저축 불입액이 ‘관건’ 25일 관련업계에 따르면 내년에 보금자리주택은 18만가구가 공급된다.
이 중 그린벨트에 들어서는 물량이 8만가구, 위례신도시 등 2기 신도시에는 4만가구 정도가 공급될 계획이다. 특히 2차 보금자리주택은 위례신도시에도 계획돼 있는 점도 눈여겨볼 만하다. 2차 보금자리주택지구는 내년 1월까지 지구계획을 마련해 4월 계획안을 확정한 뒤 공공분양 주택의 80% 이내 가구에 대해 사전예약을 실시하며 최초 입주는 2013년 상반기 예정이다. 보금자리주택의 경우 청약저축 불입액에 따라 당첨이 갈리게 된다.
같은 청약저축 1순위라 할지라도 당첨자를 결정하는 방법은 청약저축 순위에 의해 선정하되 동일 순위 내에서 경쟁이 있을 경우 - 5년 이상의 무주택가구주로서 매월 약정납입일에 월납 입금을 60회 이상 납입한 자 중 저축총액이 많은 자,
- 3년 이상의 무주택가구주로서 저축총액이 많은 자,
- 저축총액이 많은 자, 납입 횟수가 많은 자,
- 부양가족이 많은 자 등의 순이다. 이 중 서울 강남권 보금자리의 청약저축 당첨 커트라인 불입액은 1200만원 이상일 것으로 보이며 다른 수도권 보금자리주택은 400만∼700만원 선일 것으로 예상된다. 하지만 주의해야 할 점도 있다.
인기가 높은 만큼 무주택 청약자들이 대거 몰릴 수밖에 없어 경쟁률을 낮춰 당첨 가능성을 높이는 게 좋은 전략이다.
특별공급에는 3자녀 이상, 생애최초 주택구입 등 종류도 다양하고 자격 요건도 까다로워 청약 전에 주의해야 한다. 또한 생애 최초와 신혼부부 특별공급은 소득이 많고 적음에 따라 자격 제한을 받는 점도 살펴봐야 한다.각 유형 시프트 조건 따져서 ‘청약’ 장기전세주택도 내년에 서울에서 1만가구가 공급될 예정이다.
다만 거의 대부분이 건설형 시프트이며 재건축 시프트는 서울 서초구 반포동 삼호가든 등 7개 재건축 단지 145가구에 불과하다.시프트의 경우 자체 건설형 시프트와 재건축 시프트 두가지 종류가 있다.
건설형 시프트는 우선 서울시 무주택 가구주이면서 청약저축 1순위 자격을 득하면 청약할 수 있고 전용 60㎡ 미만인 경우 소득제한(전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70%이하)이 있으며 60㎡ 초과인 경우 소득제한이 없다.
청약저축 같은 1순위라면 5년 이상 무주택가구주이면서 불입 횟수가 60회 이상이고 불입액이 높은 사람이 우선적으로 당첨된다. 내년 건설형 시프트 중 강남지역 세곡(강남구), 우면(서초구)과 상암지구, 강일지구, 은평지구 등 입지가 양호한 지역의 청약저축 당첨 커트라인 불입액은 700만∼900만원 선일 것으로 예상된다. 반면 재건축 시프트는 서울시에서 거주한 지 1년 이상이면서 무주택 기간이 1년 이상인 사람(만 30세 기준)에게 1순위 청약자격이 주어지며 건설형 시프트와는 달리 주택면적에 따른 소득제한이 없으며 청약통장이 없어도 청약이 가능하다.
또한 같은 순위 내 당첨자 선별은 건설형 시프트 같이 청약저축 순차제가 아닌 서울시 거주 기간, 무주택 기간, 부양 가족 수, 가구주 나이, 미성년 자녀 수 등에 의한 가점제로 당첨자를 선별하게 된다.
분양시장 급랭 조짐-
청약률 제로 아파트 속출
연말을 앞두고 새 아파트 분양이 쏟아지는 가운데 청약자가 1명도 없는 이른바 "청약률 제로(0)" 아파트가 속출하면서 분양 시장이 급랭(急冷) 조짐을 보이고 있다. 이달 들어 분양된 아파트 3곳 중 1곳이 청약률 제로 아파트로 조사됐다.
이는 내년 2월 11일 양도소득세 감면 혜택 종료를 앞두고 일시적 공급 과잉이 빚어진 데다, 집값이 약세를 보이면서 청약 열기가 한풀 꺾였기 때문으로 풀이된다.
27일 금융결제원에 따르면 12월 1~25일까지 전국에서 청약을 받은 아파트 단지는 총 46개였으며, 이 가운데 33%인 15개 아파트(2355가구)에서 청약자가 단 1명도 없었던 것으로 집계됐다.
지역별로는 서울을 포함한 수도권이 10곳으로 지방(5곳)보다 2배나 많았다. 수도권에서는 인천이 5곳으로 가장 많았고, 서울과 경기도는 2곳과 3곳이었다.
청약률 제로 아파트는 대부분 브랜드 인지도가 낮은 중소업체가 분양했거나 상대적으로 수요자 관심이 떨어지는 지역에서 공급됐다.
㈜윤준이 충남 천안 병천면에서 분양한 "레이크팰리스"는 지난 22~24일 346가구에 대한 청약을 받았지만, 순위 내에서 1명도 신청하지 않았다. 대전 대덕구 평촌동의 "덕암 신일유토빌"(322가구)도 9일부터 사흘간 청약을 받았지만 3순위에서도 끝내 청약자가 없었다.
상대적으로 청약 열기가 뜨거운 서울과 수도권에서도 청약률 제로 아파트가 나오고 있다.
고양 일산2지구의 "성우오스타"도 124가구에 단 1명만이 청약하는 부진한 성적을 냈다.
청약률 제로 아파트가 쏟아지는 이유는 집값이 약세를 보이면서 청약자들의 관심이 차갑게 식는 게 가장 큰 원인이다.
또 이달에만 4만여가구의 아파트가 대량 공급되면서 수요자들이 인기지역에만 청약에 나서고 있는 것도 이유다.
실제 인천 청라지구와 송도신도시, 남양주 별내신도시 등 일부 인기지역은 여전히 1순위에서 높은 경쟁률로 청약이 마감되고 있다.
업체 관계자는 "내년 초까지 건설업체들의 밀어내기 분양이 계속될 전망이어서 그동안 감소했던 미분양 아파트가 지방과 수도권 비인기지역 중심으로 다시 늘어나지 않을까 우려된다"고 말했다.
올해 다양한 부동산 정책이 쏟아져 나오면서 시장 판도를 뒤바꿔놓았다.
상반기에는 각종 완화책으로 집값이 오른 반면, 하반기에는 DTI(총부채상환비율) 규제 확대로 집값이 약세로 돌아섰다. 이렇듯 부동산 정책에 따라 부동산 시장이 크게 달라졌는데 경인년에는 어떠한 제도가 달라질까?
내년의 경우 세제혜택과 관련된 제도가 개선될 것으로 예상돼 실수요자들은 이점을 유의해야 할 것이다.
월세 등 소득공제 신설
지난 8월 24일 발표된 `2009년 세제개편안'에 따라 2010년에는 저소득 근로자의 경우 월세에 대한 소득공제를 40%까지 받을 수 있게 된다. 시행 시기는 현재 국회에서 논의되고 있기 때문에 확정되지는 않았다.
이번 신설안을 살펴보면 무주택 근로자의 주거안정 지원을 위한 방안인 만큼 공제 대상이 `부양가족이 있는 총 급여 3000만 원 이하 무주택 세대주인 근로자로 국민주택규모 이하(전용면적 85㎡ 이하) 세입자'이면 가능하다.
공제 가능 금액은 월세 지급액의 40%, 연간 300만 원이 최대 한도이고 2010년분부터 인정이 된다.
또한 무주택 세대주인 근로자가 지난 5월 출시된 주택청약종합저축에 가입했다면 불입액의 40%(연 120만원 한도)까지 소득공제가 허용된다. 공제 인정범위는 올해 납입분부터다.
양도소득에 대한 예정신고세액공제 폐지
양도세 예정신고에 따른 세액공제(10%)는 올해까지만 적용된다.
내년부터는 아파트 등을 양도한 후 2개월 이내 신고를 하더라도 세액공제 혜택을 받을 수가 없다. 현재 이 같은 내용의 세제 개편안이 국회 논의 중으로 역시 정확한 시행시점이 정해지지는 않았다.
오히려 부동산 등의 양도 후 2개월 이내에 양도세 신고를 하지 않을 경우 가산세가 부과될 예정이다.
확정신고 기간까지 신고를 하지 않을 경우 가산세가 부과되는 현행보다 제도가 강화됐다는 것을 알 수가 있다.
그러나 충분한 예고 없이 전면 폐지할 경우 충격이 클 것을 우려해 폐지시기를 늦추는 방안과 10% 세액공제 혜택을 단계적으로 축소하는 방안 등도 거론되고 있다.
양도세 감면 혜택 종료
지난 2월 미분양주택 해소 등 경제 활성화를 위해 정부는 내년 2월 11일까지 취득하는 신축·미분양주택에 대해 5년간 양도세 면제 혜택을 주기로 했다.
이에 따라 현재 서울을 제외한 과밀억제권역은 60%가, 과밀억제권역 외 지역은 전액 면제 혜택을 받고 있다.
이 같은 양도세 감면 혜택은 기존 방침대로 내년 2월 11일에 종료된다.
미분양이 줄고 분양시장도 활기를 찾으며 정상궤도에 진입해가고 있고 경제 출구전략 시행시기가 논의되고 있는 상황 속에서 이 혜택의 시한 연장 가능성은 없다.
장기공공임대주택 거주여건 개선 제도화
0년대 말부터 정부 재정을 투입해 건설해 온 장기공공임대주택(영구임대·50년 임대·국민임대주택)은 저소득층 주거안정에 기여했지만 시설이 노후화되고 노약자 등을 위한 편의시설도 부족했다.
이에 따라 정부는 장기공공임대주택을 리모델링ㆍ재건축할 경우 적용되는 건폐율ㆍ용적률 등을 현행 적용기준의 120% 범위 내에서 완화하고 입주자 이주 대책 수립을 의무화하도록 제정했다.
뿐만 아니라 소득수준별로 임대료가 차등 부과될 경우 그 차액을 국가가 지원하는 등의 재정지원과 다양한 서비스를 제공토록 했으며 내년 1월 1일부터 시행된다.
이와 같은 법령 제정은 서민들의 삶의 질 향상을 위한 제도적 장치를 마련했다는 평가를 받고 있다.
전문가들은 “그동안 부동산 시장이 침체된 가운데 내년도 부동산 시장을 바라보는 지역민들의 기대가 크다”며 “이런 가운데 내년부터 달라질 수 있는 부동산 제도 등을 미리 살펴본 뒤 이에 대비한다면 분명 부동산 투자에서도 손해를 보지 않을 것”이라고 밝혔다
내년부터 변경되는 부동산제도
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