재건축,재개발 입주권 취등록세율 4.6%

올해부터 재건축·재개발 조합원 입주권을 거래할 땐 30일이내에 관리처분계획상 재산평가금액을 지자체에 신고해야 하고 이에 따라 취득·등록세율이 매겨진다. 다만 실제 거래가격이 재산평가 금액을 밑돌 경우 신고 대상은 실제거래가격이 된다. 건설교통부는 최근 실거래가 신고제 도입에 따른 혼선을 막기 위해 이런 지침을 마련했다고 27일 밝혔다. 문답으로 풀어본다. -신고금액 기준인 재산평가금액이란 “재건축·재개발은 도시및 주거환경정비법에 따라 총회를 열어 관리처분계획을 수립한다. 관리처분계획은 조합원의 재산을 감정평가해 추가 분담금 등을 결정짓는 절차다. 여기에 조합원의 재산 감정평가금액이 있는데 토지와 건물분을 합쳐 매긴 것이다. 하지만 이미 건물이 노후화 돼 값어치는 없으므로 재산 감정평가금액은 대부분 땅값이다. 조합원 지위를 승계하는 방법으로 입주권을 취득하는 경우 이 평가금액을 신고하라는 얘기다. 실제거래가격(토지 가격+웃돈)이 아니라는 점에 주의할 필요가 있다.“ -조합원 입주권의 취득·등록세율은 “건물이 철거된 재건축·재개발 조합원 입주권 거래는 주택이 아닌 토지 거래로 간주하고 이에 따라 세율도 매긴다. 지난해에도 조합원 입주권 거래는 개별 공시지가에 따라 취득·등록세를 매겼다. 올해부터 개인간 주택거래의 경우 지난해 4%에서 2.85%로 낮아졌다. 하지만 토지 거래는 개인간 거래라도 지난해와 같은 4.6%를 적용받게 된다.” -같은 지분이라도 배정평형이 다른 경우가 있는데 “이런 경우 대형평형 배정을 받는 조합원이 유리해질 수 있다. 예컨대 반포주공 3단지 16평형을 갖고 있는 경우 33평형을 배정받은 조합원이 있고 89평형을 배정받은 사람이 있다. 실제 거래가격으로 따져 땅값은 89평형이 비싸다. 하지만 감정평가금액이 같으므로 당장의 취득·등록세 부담은 같게 된다.“ -건물완공후 등기할 때도 실거래가로 신고해야 하나 “안해도 된다. 조합원 입주권을 취득한다는 것은 자신의 건물을 허물고 새로 짓는 원조합원의 지위를 승계하는 것이다. 입주때 건물 보존등기만 하면 된다.이때 취득·등록세율은 보존 등기세율인 3.16%(취득세 2.2%+등록세 0.96%,부가세포함)를 적용받는다. 이 때는 대형평형을 배정받은 사람은 건물면적이 크므로 취득·등록세 부담이 많아질 것이다.” -웃돈이 안붙은 입주권을 살땐 어떻게 되나 “실제 거래가격이 관리처분계획상 재산평가금액보다 낮은 경우 실제거래 가격으로 신고하면 된다. 수도권외곽이나 지방 재건축·재개발단지에선 이런 현상이 생길 수 있다.” -지역·직장 주택 조합원 입주권을 거래할 때는 “조합주택은 조합이 땅을 사서 집을 짓는 것이다. 땅 취득 당시 해당 조합원이 부담하는 금액이 신고대상기준이다. 토지거래 이므로 세율도 4.6%를 적용받는다. 땅이 없다면 신고대상이 아니다.” -일반 다세대·빌라를 분양받을 때는 어떻게 하나 “소유권 보존등기 이전에 거래가 이뤄졌다면 신고대상이 아니다. 하지만 그 이후에 매매한 경우 신고해야 한다.”