경매고수와의 대화모음(3)

[경매박사황경진]

작성자	황경진	작성일	2004-03-09 오후 10:11:48	조   회	26	추   천	0
제   목	경매고수와의 대화모음(3)
경매 낙찰자가 당일 낙찰을 포기 할 경우 입찰보증금을 회수 받을 수 있나요? ============================================================ 안녕하세요 운영자입니다. 최고가매수청구인이 되지 못하셨다면 바로 입찰보증금을 돌려줄것이나 최고가매수청구인이 되었다면 낙찰을 당일날 포기한다고해서 보증금을 회수 할 수는 없습니다. 경매물에 어떠한 문제가 있다면 낙찰취하신청을 하셔서 합법한 범위안에 포함이 되셔야지만 입찰보증금을 받으실 수가 있습니다. ======================================================================================================  2003-9927  2003-9927 ,행촌동다세대 경우입니다. 101호 와201호 두 세대가 한사건번호로 나왔습니다. 하지만 채무자는 이다세대의 소유인으로 750만원이 채권액입니다. 이경우, 경매신청권자 조용희의 채권액 750만원이 101호 경매에서 변제된다면, 201호의 경우는 채권액 이 0이 되어서 경매가 취소되나요? 잘이해가 안되는것은 경매채권액은 다세대 전체에 걸려있는데 경매는 따로따로 하는게 권리분석이 안됩니다. 귀 사이트에도 권리분석이 101호만 되있고 201호는 안되있네요. 두 물건에 대해 분석부탁드립니다. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 공동담보로 설정된 물건에서 개별로 진행이 되는 사건에서는 경매계장의 성향에 따라 이시배당 또는 동시배당이 되는데 두개의 사건이 동시에 낙찰이 되었다면 당연히 동시배당으로 모두 배당이 될 것이며 하나의 사건이 먼저 낙찰이 되어 채권액이 충분히 변제가 되고 경매계장이 이시배당을 하겠다고 한다면 나머지 한개의 사건은 취하가 될 것입니다. 경매계에 직접 확인해 보셔야 하겠습니다. ================================================================================================ 서울북부2003타경22417 도봉구 창동 26 동아아파트5동401호 물건에 대한 상담입니다. 동 물건은 2003년11월19일 공매로 소유자가 정경숙에서 전금례로 변경되었고, 같은 날 수협에 근저당설정이 되어있습니다.(등기부등본에서 확인) 그런데 전 소유자인 정경숙이그대로 살아있는걸로 표시되어있고, 채권자도 국민은행이고, 채무자도 정경숙으로 나와 있는데 그 이유가 무엇인지 궁금합니다. 정리를 하면 왜 소유자가 공매로 변경되었는데 전소유자인 정경숙이 말소되지 않고 남아 있으며, 또한 채무자로 되어 있으며, 공매로 말소된 국민은행이 채권자로 임의경매를진행하고 있는지 궁굼합니다. ^i^ ============================================================ 안녕하세요 운영자입니다. 법원에 확인을 해본 결과 자산관리공사에서 매각으로 인해 채권이 정리되었다는 통보가 오지 않아 모르는 상태로 그대로 진행이 된 것 같습니다. 통보가 오기 전까지 계속 진행은 되겠으나 실제로는 이미 공매로 인해 정리가 된 상태이므로 의미가 없는 진행으로 보시면 될 것입니다. =================================================================================================  2001년 6월29일 국민은행 근저당 설정이후 2002년 10월10일 개인이 소유권이전 청구권 가등기가 되어있는데 낙찰자에게 영향을 끼칠 수 있읍니까? ========================================================= 안녕하세요 운영자입니다. 소유권이전청구권가등기는 소유권이전에 관한 본등기를 할 수 있는 요건이 갖춰지지 않았거나 의도적으로 본등기의 요건을 미루어 장래에 있을 본등기의 준비로서 하는 등기입니다. 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력만이 있을 뿐이며 물권변동의 효력은 본등기를 할때 발생하므로 저당권설정이후에 있는 소유권이전청구권가등기는 말소됩니다.  =============================================================================================== 창원지방법원 2003-33413  2003-33413 지상권이 설정된 토지에 지상권자의 동의없이 임대가 가능하는지(구룡건설의 전입은 법적효력문제) 이 경우 낙찰자가 점유자의 문제에서 점유자가 명도를 거부할 경우 승산여부... 그외 이건에 대한 전반적인 권리상 문제점을 짚어 주십시요. ============================================================ 안녕하세요 운영자입니다. 야적장으로 사용중이라고 나왔는데...건물이 서 있다면 문제가 되겠으나 건물이 서 있지 않아보이지만 현황조사시 전입이라고 나와있으므로 건물존재 여부 및 폐기물인지 건축자재인지 직접 확인을 해보셔야 합니다. 만일 건설회사에서 그대로 방치를 할 수도 있으므로 낙찰자가 처리하는 비용을 부담하여야 하므로 이에 따른 비용을 감안하셔야 합니다.  ===============================================================================================    소액임차인으로 배당요구 하였으나 수차례 방문해도 만날수가 없습니다. 경매가 진행되고는 이웃에서도 볼수 없다고 하네요 연락을 어떻게 해야 되는지요? 법원에는 연락처가 있는지요 ? ========================================================= 안녕하세요 운영자입니다. 입찰하시려고 실사를 나가셨나보군요... 임차인과 따로 연락이 안될 수는 있습니다. 법원에 확인을 해보셔야 하며 선순위임차인이 아닌경우 대항력이 없으므로 소액임차금만 배당받고 말소되는 부분들이 아닌지 확인해보시기 바랍니다. ===농림지역이면서 농업보호구역인 답을 매입하려합니다. 보니깐 답으로 구분되어 있으나 현황상 잡종지나 휴경지로 되어 있습니다. 이때 이곳의 건축여부와 개발가능 여부를 알고 싶습니다. 어떤 건물이 들어설수 있는지.. 어떤 업종이 가능한지 등.... 자세한 설명 부탁드립니다. ======================================================= 안녕하세요 운영자입니다. 농업용 수자원확보 및 수질보전을 위한 지역으로 농업보호구역에는 대기오염물질 배출시설과 환경오염시설,휴게음식점 1천 이상의 공장 등을 지을 수 없다. 농림지역의 경우 건폐율 20%이하이며 용적률 50~80%의 건축물이 가능하며 자세한 사항은 관할군청 담당직원과 상담해 보시는 것이 나을거 같습니다. ====================================================================================  부산 동부지원 2003타경11368호 관련하여 문의드립니다. 매각물건명세서상 최선순위 근저당은 2002.2.5일자 이며 임차인은 2001.7.12일 전입 2002.6.4일자로 퇴거하였다고 되어있는데 주민등록도 없이 현황조사및 권리신고상에 등재되어 배당요구를 할수 있는지요? 그리고 낙찰자가 인수할 권리가 있는지 궁급합니다.? 자세하게 권리분석좀 부탁드립니다. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 현재 선순위 저당이 02.2.5일자로 설정이 되어 있으며 현거주하고 있지 않는 박혜진이라는 임차인이 있어 고민이 생기신 것 같군요.. 전입일이나 확정일자 등 나온것이 전혀 없으며 거주를 하고 있지 않으므로 배당을 받기는 어려워보입니다. 낙찰자로서는 박혜진이 문제가 없는 임차인이라 가정한다면 전입일이 01.7.12일자로 나와 대항력은 있으나 확정일자가 없어 우선변제권을 가지고 있지 않으며 소액임차인에 포함이 되고 배당을 요구를 하였으므로 최우선으로 소액임차금 1400만원을 받을 것이며 나머지 금액은 순위에서 밀리므로 낙찰자가 인수해야 할 것입니다. 그러나 본 내역상으로는 박혜진은 위장임차인일 가능성이 많으며 실사와 더불어 경매계에 전화하셔서 한번 확인해 보시기 바랍니다. ==================================================================================================  초보생입니다.  2003-8353  2003-8353 입찰에 참여하고자 합니다. 궁굼한것은 어느정도 입찰을해야 가능합니까 그리고 손익정도는 어느정도 인지 궁굼합니다. 또한 낙찰자가 인도할금액이 없다고하는데 그런 기준과 의미를 구체적으로 알고싶습니다. 그리고 1)저당(2003.1.28),2)가압(2003.3.11),3)가압(03.3.18), 4)저당(2003.03.20),5)임의(2003.7.7),6)가압(2003.7.24) 위와 같은 내용이 무슨내용인지 궁굼합니다. 부탁드립니다... =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 경매에 처음 접하시는 건 아닌지 모르겠군요... 경매에서는 낙찰자가 인수를 해야하는 금액들이 있는 경우가 있습니다. 대항력과 우선변제권을 가지는 임차인이 있는 경우가 그러하겠죠... 하나하나 저희 사이트의 전문강좌를 이용하시면서 경매가 어떤 것인지 권리분석이 왜 필요한 것인지 공부하시면서 익히셔야 할 것 같습니다. 이 물건에 입찰을 하셔야 한다면 낙찰자가 인수하는 금액은 없으므로 큰 문제는 없을 것으로 보여집니다. 그러나 주의하실 점은 관리비에 대한 문제 입찰하시려는 부동산에 임차내역을 직접 한번 확인해 보시고 아파트 시세등을 잘 보시고 판단하셔서 입찰하시면 되겠습니다. 좋은 결과 있으시길 바랍니다.     ===============================================================================================    말씀하신대로 법률사무소에 의뢰를 했더니 법적으로는 철거가 가능하지만 새집이니까 판사의 권한으로 철거보다는 조정을 한다고하네요 그럼 떨어질대로 떨어뜨린다음에 건물주가 낙찰받는 방법밖에는 없네요 법의 맹점을 이용한 사례라고 할수있네요 건물값을 쳐준다고해도 감정가니 소송비니 세월허비하고 쫓아다니며 신경쓰기 싫어서라도 이런 낙찰은 안받을것이고 이걸노리고 가격떨어뜨리고 은행빚안갚고 나쁜사람들인지 똑똑한사람들인지 바른생활 하는 우리네가 왠지 바보같다는 생각이드네요 씁쓸합니다 ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 건물가가 토지가에 비해 상당히 높기 때문에 조정이 될 가능성이 많아보입니다. 그리고 정확한 것은 모르겠지만 이러한 부분들이 토지 소유자와 건물 소유자와의 어떠한 합의가 있었던 것이 아닌가 추정은 됩니다. 법의 맹점을 이용한 나쁜 일들이 이 사회에 많이 있는데 이 사건만이라도 아니었으면 하는게 제의 바램이기도 하네요..^^   ========================================================================================== 너무질문을많이드리는것같아죄송한데요 2003타경27432번 진동면에 있는 주택은요 공유물분할이고 소유주와 채무자가 다른데 낙착하는데 문제는 없나여 신경써야할 부분이 있다면 알켜주세요 =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 공유물분할은 여러의미에서 쓰이는데 이부분에서는 지분으로 분할되어 있던것을 소유자인 서일엽에게 전부 이전되면서 등기원인이 공유물 분할인 건입니다. 소유자와 채무자가 다른 것은 소유자가 담보로 제공하는 경우 등이 있으므로 낙찰시 문제가 되는 부분은 없습니다. ====================================================================================================  등기내역에서 말소 기준권리는 국민은행 주택구리지원센타입니다. 그런데 임의경매로 동부엔피엘이라고 되어 있는데 이럴 경우에 가압을 한 동부엔피엘이 신청한 것이라고 보아야 하나요, 아니면 같은 국민은행이므로 주택구리지원이라고 보아야 하나요. 은행이 저당잡은 경우에 어떻게 해석해야 하는지 이름이 다르게 나온 경우가 있어서 질문 드립니다. 같은 은행이므로 같은 것이라고 보아야 하는지 다른 해석 방법이 있는지 답변 부탁드리겠습니다. ============================================================ 안녕하세요 운영자입니다. 다른 특별한 해석 방법이 있지는 않습니다. 정확한 사항은 금융권에 확인을 해보는 것이 가장 정확할 것이고 현재 이사건의 경우로는 선순위 저당금액에서 일부 채무를 변제라고 나머지 금액에 대하여 가압류를 설정하였다가 임의경매가 진행되어진 것으로 보이는군요... ================================================================================================= 2002타경9613 자동분석에 의하연 인수금액에 낙찰자가 인수할 금액이 너무 많고 이상해 보여서.. 물건번호 1번입니다.. ======================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 현재 상속으로 인해 소유권이전이 되었는데 이것도 마찬가지로 전소유자의 가압류들은 낙찰자가 인수하는 것이기 때문입니다. 상속자의 경우 채무자이면서 경매신청이 가능하다고 합니다. 자세한 사항들은 경매계에 직접 확인해보셔야 할 것 같군요...     ======================================================================================= 2003타경 83에 대한 문의입니다. 제가 사는 지하 102호가 개별 경매로 들어가서 만약 낙찰이 된다고 하더래도 400만원 가량만 받을수 없다고 나와 있는데 그럼 소액 임차인 우선변제에도 해당이 안되는 건가요?? 일괄 경매였을때는 1200만원이라고 했었는데......... 개별 경매는 또 다른 방법으로 권리 분석을 하는지..... 만약 저희가 이번 경매를 낙찰 받고자 하는데 어떻게 해야 할까요?? 마지막 경매때까지 기다려도 되는지........ 저희가 낸 1800만원을 포함해서 예상 비용은 어떻게 드는지 알고 싶습니다............. 빠른 답변 부탁드립니다.!!! =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 각 호별 개별경매가 들어가야 정상인데 이 경우 진행이 조금 이상하게 되고 있는 것 같군요.. 소액임차인의 경우 낙찰대금의 50%내에서 소액임차금을 받으실 수가 있습니다. 현재 최저가가 1200만원정도로 나온 것으로 보아 경매비용 200만원정도를 생각한다면 500만원정도를 최우선변제 받으실 수 있을 것 같습니다. 그리고 회원님께서 낙찰을 받으실 경우 상계신청서를 작성하시면 변제 받으실 수 있는 금액만큼 잔금에서 상계처리 받고 매수할 수가 있습니다. 한번 더 유찰이 될지 어떻게 될지는 제가 알 수 있는 것이 아니라서 말씀드리기가 어렵네요... 회원님께서 저당권보다 조금만 빠른 임차인이셨다면 전액 회수가 가능했을텐데 안타깝군요... 그 지역의 비슷한 물건들의 시세 파악을 잘 해보신 후 어느쪽이 회원님께 득이 되는지 판단하셔야 합니다. 최대한 좋은 방향으로 결정되시길 바랍니다.     ============================================================================================    건축물대장상에도 날짜가 늦다면 어케되나여 그럼 낙착받으면 건물값은 어떻게 계산되는건가요/ ============================================= 안녕하세요 운영자입니다. 지상권까지 설정이 되어 있는 대지에 건물을 지어졌다면 철거요청이 가능할 것으로 보입니다만 현재 건축물대장과 등기까지 되어져 있는 상태이므로 전혀 관련이 없는 사람이 한 일이라고 보기는 어려운 것 같군요...제가 답변을 드릴 수 있는 한계가 있으므로 자세한 사항은 법률사무소에서 자문을 받으시는게 좋을 것 같습니다. ====================================================================================================  문의드린 2003타경6243번요 신용금고에서 먼저 지상권까지설정하구요 건물은 2003년 12월24일 접수하고소유권보존신청을했더라구요 건물주인도 대지주인과는 다른사람인것같아요 그럼어케되는건가요 이걸낙찰받으면 건물주인에게소유권이있는건가요? 자세히 완전초보입니다 자세히좀알켜주세요 지금전 울산에사는데요 여기있는 변호사사무실을 이용해도될까요 아님 밀양에있는것을 이용하는것이 좋을까요? ===================================== 안녕하세요 운영자입니다. 건물등기를 보았는데 말씀하신대로 2003년 12월 24일날로 접수하고 소유권보존신청을 하였군요 물론 건물주와 토지주도 이름은 다릅니다. 등기상에서는 저당권보다 이후에 세워진 것으로 보이므로 법정지상권이 성립할 여지가 없습니다. 문제는 등기이전에 건축물대장상에서 저당권설정 전에 건물이 지어져 있었다면 상황은 좀 달라집니다. 자세한 상담은 가까운 법률사무소에서 확인하시기 바랍니다. 변호사 사무실은 법원에서 가까운 변호사 사무실이 처리하기에 좋으실 것 같습니다.  ============================================================================================ 배당일은정해진날이라고들었는데` 낙찰받은이가대금을미리납부하여도 세입자배당에서 미리당겨서받을수있는건가요? ================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 낙찰대금을 빨리 납부했다면 대금납부후 4주일 이내 로 배당기일을 지정하고 배당기일에는 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하게 됩니다. 법원은 배당기일 3일전까지 배당표를 작성하여 법원 에 비치하여 이해관계인으로 하여금 열람하도록 하며 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권 자를 심문하여 배당표를 확정짓게 됩니다. 이러한 모든 절차가 끝이나야 배당을 받는 것이지 미 리 받을 수 있는 것은 아닙니다. ===========================================================================================     2003-19055  2003-19055 임대차보호법에서 세입자 순의배당이 않되고 전세금 3000만원이나 1500만원이나 배당금이 같은 이유는 ? ============================================================ 안녕하세요 운영자입니다. 본 건에서는 곽봉규를 제외한 모든 임차인이 소액임대차보호법의 적용을 받아 최우선변제를 받게 되어 있습니다. 그러나 예상낙찰금액 13,880만원에서 낙찰금액의 1/2한도내에서 보장을 받으므로 경매비용을 제외한 약 6800여만원의 금액에서 소액임차인의 소액보증금 비율로 나누게 됩니다. 김은정의 경우 6800만원*1200/7000=1166만원, 마찬가지로 박진희의 경우 6800만원*1000/7000=971만원 정도를 최우선 배당을 받게 됩니다. 나머지 임차인도 이러한 방식으로 배당을 받게 되며 원 임차금의 비율로 안분하는 것이 아니라 소액보증금의 비율로 안분배당을 받습니다. ===================================================================================== 수고 많으십니다.  2003-3992  2003-3992 인데요 선순위 임차인이 주택이 아니라서 인수되지 않는다고 권리분석에 되어있읍니다. 상황을 설명해주시고(물론 배당신청도 안되어있음), 또하나 질문 드릴것은 구법으로 진행되는 사건에 있 어서 세입자 항고는 과거처럼 가능한건지, 아니면 보 증금을 내야 하는건지요 부탁드립니다. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 현재 이 물건은 숙박시설로서 선순위 임차인으로 신고를 했다고 하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없으며 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있을지도 모르는 일이었는데 현재 보증금액이 19000만원을 초과하였으므로 이 역시도 불가능합니다. 단란주점이나 식당을 운영하던 임차인도 사업자등록증과 확정일자를 받지 않은 것으로 보아 보호를 받기가 어려워보입니다. 현재 이사건은 신법적용이 되는 사건으로 항고시 10%의 공탁금을 걸어야만 항고가 가능합니다.