상속주택 양도세 비과세 요건

[잠실박사]

상속주택 양도세 비과세 요건

상속으로 2주택이 되었을 때 비과세를 받으려면 그 내용을 이해하셔야 합니다.
기존에 갖고 있던 주택이 비과세 요건을 갖줬더라도 상속을 받게 되면 주택이 하나 더 늘어 2주택이 됩니다.

1. 주택을 상속받고 기존 주택을 먼저 양도하면 비과세
2. 기존 주택보다 상속주택을 먼저 양도하면 과세

피상속인이 상속 당시 2주택 이상을 소유 했을 때는 순위에 따른 1주택을 선순위 상속주택으로 판단합니다.

1) 피상속인의 소유기간이 가장 긴 1주택
2) 피상속인의 거주기간이 가장 긴 1주택
3) 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
4) 기준시가가 제일 높은 1주택(기준시가가 같다면 상속인이 선택하는 1주택)

공동으로 상속을 받는 경우 지분을 나누어 등기를 하게 됩니다.

1) 상속지분이 가장 튼 사람이 주택을 취득한 것으로 봅니다. 소수지분자는 지분등기가 되어 있지만
    다주택 중에 상속주택을 포함하지 않습니다.
2) 최고지분율이 같다면 상속주택에 거주하는 사람이 소유한 것으로 봅니다.
3) 위의 경우 둘 다 거주하거나 거주를 하지 않는다면 최연장자가 소유한 것으로 봅니다.

상속이 아닌 증여나 경매,매매 등으로 부동산을 취득할 때 소수지분등기로 된 경우에는 1주택으로 판단합니다.

즉, 5명이면 5명 모두, 10명이면 10명 모두가 주택을 1채씩 소유한 것으로 봅니다.

상속주택을 양도할 경우 - 이 경우에는 양도세가 과세되는 것이 원칙입니다.

보유기간이나 거주기간을 따질 때는 상속개시일로부터 양도일까지로 합니다. 피상속인과 동일세대원이
무주택상속인이라면 피상속인의 보유기간과 거주기간으로 계산합니다.

상속주택이 있는 경우 양도세 비과세를 받는 절세 방법!

1. 일시적 2주택으로 비과세에 해당하는지 확인. 새로운 주택을 취득하고 기존 주택을 3년 이내에 처분해서
비과세 받을 수 있는지를 확인해야 합니다.

2. 상속 비과세 특례 : 주택을 상속 받은 경우 기존주택을 먼저 양도한다면 비과세 받는 것이 원칙입니다.

3. 소수지분 : 지분상속의 경우, 소수지분은 다른 주택의 비과세 적용에 영향을 미치지 않습니다.

*상속주택 양도세 특례*

1채의 주택을 보유한 상황에서 부모로부터 주택1채를 상속받았다면 본인이 소유하고 있는 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 상속을 받아 주택이 2채가 되더라도 기존 주택을 매도하게 되면 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.
단, 상속주택을 먼저 양도하게 되면 혜택을 보지 못합니다.

문제는 상속주택이 여러 채일 경우를 사례를 통해 알아보겠습니다.

상속주택을 주택 상속등기 전에 매매하려면 어떻게 해야 할까요?

1. 상속세 신고는 6개월 내에 해야 합니다.
2. 상속인이 무주택자라면 취득세가 면제 됩니다. - 현재의 취득세는 종전의 취득세와 등록세를 합친 개념으로 상속으로 인한 무주택자가 취득하는 경우라도 종전의 등록세에 해당하는 세금은 내야합니다.
3. 상속개시일 후 6개월 이내에 팔면 양도세가 없습니다.
4. 양도세 계산은 상속 당시 전후 6개월 내에 매매된 매매사례(시가)를 기준으로 합니다.
5. 매매사례가 있다면 그 가격으로 상속등기를 하는 것이 양도세 절세에 유리합니다. 하지만 소형주택(다세대)은 대부분 매매사례가 없으므로 상속등기를 할 때 양도소득세를 대비한 금액으로 결정합니다.
6. 상속세는 공제금액(기초공제 2억, 일괄공제 5억)으로 인해 재산액수가 작은 소형주택은 상속세가 거의 없습니다.