[리츠] 4회 K-REITs Corporate day takeaways

[불스탁®]

•  연내 3개 리츠가 상장 준비, 2022년 상장리츠는 20여 개에 도달할 전망

•  2022년 상반기까지 약 1.8조원의 추가자산 편입과 0.8조원의 유상증자 완료 예상

•  자산 밸류업 역량이 핵심, 코람코에너지리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 이지스밸류리츠 등

WHAT’S THE STORY?

2022년 상장리츠 20여 개 도달 전망: 지난 13-14일, 삼성증권이 주최한 ‘K-REITs corporate day’에 12개의 상장리츠와 1개의 인프라펀드가 참여했다. 본 자료에서는 행사에서 논의된 내용 중심으로 최근 리츠들의 변화와 계획을 정리해 보았다. 국내 상장리츠는 현재 15개로 연내 상장을 준비하는 리츠만 3개 이상이다. 현재 추세라면 국내 상장리츠는 2022년경 20개를 넘어설 전망이다. 과거 싱가포르 사례를 볼 때 상장리츠 개수가 20여 개에 도달하며 관련 지수와 금융상품 개발이 활발해졌다는 점에서 국내 리츠는 본격 성장의 길목에 있다. 

자산편입과 가치 증대로 대형화 진행: 국내 상장리츠의 스폰서는 부동산 운용사, 대기업, 디벨로퍼 등으로 다양화되고 있다. 리츠 시장 초창기, 뚜렷한 운용전략이나 컨셉조차 부재한 채로 상장된 몇몇 리츠도 있지만 옥석 가리기가 진행돼, 대체로 국내 리츠의 스폰서는 신뢰도 높은 주체로 평가된다. 어느 정도 검증 작업을 거친 리츠들은 올 들어 본격적인 자산 추가편입과 자본조달, 회사채 발행 등 대형화 움직임이 활발하다. 자산편입의 트렌드는 ① 단일 섹터에 집중된 특화리츠보다 멀티리츠로 경기 사이클을 상쇄하고, ② 주주수익률 향상을 위해 개발과 밸류애드 전략을 활용하기 시작했으며, ③ 스폰서와의 긴밀한 협력을 통해 스폰서와 리츠가 선순환하는 성장 구조를 형성한다는 점이다. 우리는 현재 자산편입을 준비하는 리츠들의 유상증자 규모만 약 8천억원, 편입 자산 규모는 1.8조원에 이를 것으로 추정한다. 이를 토대로 2022년 상장리츠와 인프라펀드의 KOSPI 대비 시가총액 비중은 현재의 0.5%에서 0.7%로 증가할 전망이다.

금리인상에 대비: 행사기간 공통적으로 제기되었던 질문은 금리 인상기 리츠의 대응전략이었다. LTV에 따라 상이하나 대체로 금리 0.5%p 인상 시 배당수익률은 0.3~0.7%p 하락하는 것으로 분석된다. 리츠들의 대응 방안은 두 가지로 요약된다. ① 기존의 담보대출을 회사채 발행으로 전환함으로써 경쟁력 있는 조달금리를 유지한다. 스폰서나 리츠의 신용등급이 우량한 경우 금리 면에서 혜택이 클 것이며 대기업형 혹은 LTV가 낮은 리츠가 유리하다. ② 향후 임대료를 인상하는 방식으로 비용 영향을 최소화하고자 한다. 마스터리스 형태의 리츠는 대부분 최소 CPI과 임대료를 연동하고, 최근 GBD 지역 중심으로 오피스의 임대료 상승이 현실화되고 있다는 점에서 리츠섹터에 금리인상에 따른 부정적 영향 가능성은 낮다.

배당 성장주에 관심을: 인컴형 자산의 특성 상 리츠 투자 시 배당수익률이 가장 중요한 변수지만 단순한 고배당보다 배당의 성장여부에 관심을 가질 필요가 있다. 기존 자산의 가치 증대를 활용해 유상증자와 주식 수 증가를 최소화하면서 추가자산을 획득하거나 보유자산의 활용가치를 극대화하는 밸류애드 역량이 핵심이다. 코람코에너지리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 이지스밸류리츠 등이 이러한 전략을 가장 잘 보여주고 있다고 판단한다.

삼성 이경자

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