Re:독서모임 '2012생존' 두번째 독서후기 - '부동산 비타민'

[theDream]

아기곰의 10년 동안 써먹을 부동산 비타민

- 아기곰 지음
- 2008년 1월 2일
- 중앙일보 조인스랜드

- 저자.
 조인스랜드 아기곰동호회 카페를 운영하였던 저자는
건축을 전공하고 컴퓨터프로그래머로 사회생활을 시작하여 전자계열 대기업에서
사원들 대상으로 재테크 강의를 했고 지금은
미국의 한 마케팅회사의 CFO(재무 담당 임원)으로 재직 중이라고 한다.
지금도 아기곰동호회는 부동산 커뮤니티를 대표하는 온라인 카페로 왕성히 활성화
되고 있고 저자는 한경비즈니스 등 경제잡지 등에서 아기곰 부동산칼럼리스트로 활동하고 있으며
부동산 오프라인 세미나도 개최하고 있다.

-. 책속으로

제1부 투자가치 있는 곳을 선점하라
   1. 순간의 선택이 10년을 좌우한다

      【 내 집 마련 후 갈아타기를 하기 쉽지 않은 이유 】
       첫째. 한번 삶의 터전을 잡으면 이사 가기가 쉽지 않다. 아이 학교 전학 문제 등등
       둘째. 주택은 거래 비용이 크다. 양도소득세, 취득세, 등록세, 부동산중개수수료, 법무사비용, 이사비용
             갈아타기의 의미는 이러한 거래비용을 감안하고서도 이익이 난다는 믿음을 가져야 가능하다.
       셋째. 시세 차이는 벌어진 다음에야 알 수 있다. 그 전에는 막연히 오를 것이라고 생각한다.

   2. 부동산은 입지다
       【 투자가치가 있는 곳이란 한 마디로 입지  】
       부동산은 첫째도 입지요, 둘째도 입지요, 셋째도 입지
       입지란 예를들어 마을에서 5분만 걸어가면 되는 곳에 위치한 토지A와 1시간을 걸어가야 하는 곳의 토지B의

       가치를 보면 하루 8시간 노동한다고 가정시 A 토지 = 8시간(노동시간) + 10분(이동시간),

       B토지 = 8시간 + 2시간(이동시간) 이라면
       농번기 일손 구하기 힘들때 사람들은 멀리까지 가서 일하려 하지 않는다.
       시간이 흐를수록 A토지의 평판은 높아지고 B토지의 약점은 부각되게 된다.
       농사에 필요한 물을 어느 토지가 더 사용하기 쉬운가 측면에서는
       B토지가 물을 끌어다대기 수월하고 A토지는 물을 끌어대기 위해 노동력이 필요하다면 B토지의 가치가

       올라갈 것이다.

   3. 수요가 몰리는 곳의 집값이 오른다.
       【 투자가치가 있는 집은 곧 수요가 몰릴 수 있는 곳 】
       수도권 집중현상의 긍정적 측면
       첫째. 노동력을 구하기 쉽다. 즉 거대한 노동시장이 형성된다.
       둘째. 소비시장이 형성된다.  사람 많은곳에 백화점 들어선다.
       셋째. 업종이 한 지역에 몰려 있으면 물류동선이 짧아져서 기업의 생산성이 배가된다.

       사람들은 직장과 가까운 곳에 거주하길 원하기 때문에 수도권으로 주택에 대한 수요가 몰리고
       수요가 몰리면 집값은 올라 갈 수밖에 없다.

       제1법칙 - 수요가 몰리는 지역의 집값이 올라간다.
                 인구가 1% 늘면 매수세력은 최소한 10%에서 많게는 몇십%가 늘 수 있다.
       제2법칙 - 유효 수요의 연령에 따라 집값 상승의 여부가 달라진다.
                 구로디지털 공단에 인력이 몰리지만 젊은 층이 대다수 이므로 구매력이 떨어져
                 근처 광명이나 철산은 집값 보다는 전세나 월세 시장이 먼저 움직인다.
       제3법칙 - 유효 수요의 소득에 따라 집값의 상승 여부가 달라진다.
                 금융회사가 밀집한 곳 주변은 시간이 몸값이므로 출퇴근 시간을 줄이기 위해 고소득 중산층이 몰린다.

       제4법칙 - 그 지역 노동 안정성에 따라 집값의 상승 여부가 달라진다.
                 2005년말 서울 25개 자치구 가운데 본사가 가장 많이 위치한 곳은 강남구, 여의도, 서초구, 중구, 송파구, 종

                로구 순
                 강남,서초에만 5,488개 소재로 강남 쏠림 현상 심화
                 S그룹이 태평로 사옥에서 강남역 근처로 이전하면서 하루 약 20만명의 유동인구가 유발된다고 함.

   4. 길따라 돈도 흐른다
      - 집값과 출퇴근의 함수관계 ,
        직장의 위치는 어느 곳에 내집라면을 할 것인가라는 의사 결정을 하는데 가장 큰 요소이다.
        아침 출근시간에 지하철을 탔을 때 승객이 많은 쪽이 출근하는 사람이 많다는것,
        만약 출근시간에 역이 한산하다면 그 지역은 집값이 오르기 어려운 곳이다.

   5. 균일한 커뮤니티가 교육의 토양이다.
      - 교육환경이 좋은 곳에 내집마련을 하고 싶어 한다.
        학군은 보통 학교로 대표되는 공교육 시스템이지만 우리나라는 학원 시스템이 발달한 곳을 학군이

         좋은 곳으로 본다
        강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동, 평촌, 일산신도시
        미국의 API (1년에 1번 치르는 시험으로 학교별 성적을 측정, 우리나라의 국가평가시험과 동일,

        우리나라도 최근 국평학군(일제고사 학군)이 뜨고 있음)
        점수가 인터넷에 공개되면 성적순으로 부유한동네, 중간인동네, 가난한 동네순으로 9개 학군으로 나ㅟㄴ다고 함.
        고학력 샐러리맨들이 많이 사는 곳이 교육열도 높고 어느정도 지출 능력도 있으므로 사교육 시장이 형성된다.

   6. 소득이 올라갈수록 환경에 대한 관심이 높아진다.
       한강, 골프장,바다 조망권, 베이비붐 세대 은퇴이후 환경프리미엄이 더 올라갈듯..

   7. 세상은 넓고, 저평가된 곳은 많다.
      아파트 가치 계산 - 동일조건 동일위치 아파트일 경우 어느 단지가 저평가 되었는지 계산됨,
      단지 총 매입가 = 대지가치 + 건물가치
      평당대지가치 = (단지 총 매입가 - 건물가치) / 대지면적

      내가 사고 싶은 아파트를 평가해보라.

   8. 가격차 벌어지는 이유나 알자.
      첫째, 가격차의 비밀은 바로 유동성
      둘째, 집값의 차이 가속화 원인은 인터넷 (74 P)
      셋째, 동질성을 추구하는 문화,

제2부 내집마련에 실패하지 않는 40가지 전략 
   1. 내집마련은 신혼 전셋집에서 결정된다. 

       -- 전세값은 미래의 내집마련 종잣돈, 내집마련 때까지는 눈높이를 낮춰 살아라
   2. 자라온 곳을 떠나라                    -- 주관적 판단이 앞설 수 있음, 개인적인 굴레를 벗어나 넓게 보는 안목 필요
   3. 아는 곳을 공략하라                    -- 아는곳에 투자하면 성공할 확률이 높다.
   4. 주관적 기준을 버려라                  -- 친정 가까운 곳이 살기 좋은 곳은 아니다.
   5. 살고 싶은 곳과 사고 싶은 곳이 같을 필요는 없다. - 전세끼고 구입 지렛대 효과 이용 (99 P)
   6. 눈앞의 정보를 맹신하지 말라            -- 단기 호재가 있는 곳은 오버슈팅될 가능성 높다
   7. 주위의 말은 참고만 하라
   8. 위기를 돈으로 만들자
   9. 선택과 집중이 중요하다
   10. 부동산도 분산투자가 가능하다.      

       -- 분산투자는 자본이 많을때 , 자본금 5억으로 5000만원씩 재개발 지역 10곳 지분 투자 그중 3개만 올라도 이득
   11. 환경요인이 변하는 곳을 찾아라        -- 공장이전, 지하철 개통 등
   12. ★ 장기 수요와 단기 호재가 있는 곳을 노려라 -- 왜 거기에다 왜 지금 집을 사려는가를 먼저 생각하라.
   13. 호재에도 등급이 있다                 --
   14. 테마에 따른 순환매를 노려라
   15. 사람따라 집값도 간다
   16. 차선을 최선으로 만들자
   17. 잔 파도를 보지 말고 흐름을 읽어라
   18. 손따라 두면 필패다
   19. 시장은 양날의 검
   20. 파는 사람은 내 머리 꼭대기에 있다.
   21. 조급하면 지게 된다.  -- 몇번 져봤다. 매매에서 리드할 수 있는 배짱 필요.
   22. 거래량이 많은 곳을 찾아라.
   23. 지역에도 브랜드가 있다.
   24. 갈아타기에도 방향이 있다.  -- 소형평형-->대형평형, 비인기지역 20평 --> 인기지역 20평
   25. 몸을 가볍게 만들자
   26. 매도 먼저 맞는게 낫다.
   27. 거주하지 않아도 돈 되는 곳이 있다.
   28. 해외에 가더라도 내집마련은 가고 가라
   29. 대출도 약이 될 수 있다.
   30. 백지장도 맞들면 낫다
   31. 똘똘한 집 한채는 자식보다 낫다.  -- 주택연금, 역모기지론
   32. 세상에 공짜는 없다.
   33. 팔리지 않는 데는 이유가 있다.
   34. 매물이 나오는 시기를 이용하라 

        -- 신규아파트 입주2년차 ,  3년차 (지금은 3년보유 2년거주 요건 없으니 해당안됨)
   35. 떨어지는 칼날은 잡지 마라 -- 반값아파트, 토지조건부 등등. 조삼모사형 아파트들
   36. 신중한 것과 주저하는 것은 다르다.
   37. 집값, 오르내리는 원리부터 알자
   38. 경제 흐름을 보면 집값이 보인다.  -- 아주 중요
   39. 거래가 잦다고 돈을 버는 것은 아니다.
   40. 상승장과 하락장의 대응 전략

제3부 세상이 변할 때를 주목하라 -- 이 책을 쓸 당시는 참여정부 ..지금은 MB정부 끝자락..그렇다면 다음 정권의 부동산 정책은??
   1. 기로에 선 반값 아파트
   2. 새 정부하에서의 주택 정책 방향
   3. 재건축 규제 완화 방향
   4. 모두가 승자되는 해법, 빅딜
   5. 부동산 세제의 미래
   6. 대출 규제의 변화
   7. 정책 변화와 시장 전망

에필로그_ 깨어 있으라.  --- 꼭 읽어 보시길...

-. 서평, 생활에 반영
시간이 좀 지난 책이지만 부동산을 처음 접하는 사람들에게는 전체적인
부동산 안목을 키우는데 어느정도 도움이 될 법한 책이다.
장기적 수요가 풍부하고, 인프라 (도로, 주변여건)의 호재가 있고, 학군이 좋은 곳이 투자가치가 있는 것인데
(이 정도는 누가 모르나??? 라고 하실지도)
그냥 알고 있는 상식 수준에서 벗어나
경제의 흐름이 어떻게 집값에 영향을 미치는지 아주 쉽게 예를 들어 설명하고 있다.
이 책을 읽으면서 강남이 막연히 학군 수요로만 집값이 비싸다고 생각했었는데
유동인구의 중요성을 다시 한번 상기하게 되었다.

몇달전 기획부동산과 함께 경기도 모 토지를 둘러보러 갔을 때 (친정부모님 부탁으로 어쩔수 없이 동행)
4대강 주변 호재로 장밋빛 전망만 늘어놓는 기획부동산에
여기로 유입할 인구가 어느정도 되느냐는 질문을 던져보았다.
4대강 호재 보다는 기껏해야 1000명 수용할 수 있는 법조단지 하나 덜렁 세워지는 곳에
기획부동산이 파는 땅은 5000명 이상을 수용할 아파트 단지가 들어설 곳.
부모님께 유동인구가 없으면 아무리 아파트를 잘 지어나도 빚좋은개살구 이니 투자하지 말라고
조언을 드렸던 적이 있다.
아기곰을 읽어보니 어설픈 판단이었지만 내 판단이 객관적으로도 틀리지 않았음을 더 확신하게 되었다.

책을 읽으면서
지금 전세로 사는곳이야 말로 한강르네상스 개발로 2년새 5억에서 9억까지 오르다가
섣부른 오버슈팅된 지역으로 급등락 한 곳이라는 것을 알게 되었고
금융권 고소득 중산층이 많아 집값이 비싸지만(강남 만큼은 아직 안비쌈)
학군 인프라가 약하여 집을 사두었을때 과연 학군이 나아질 만한 지역인지
나름 고민도 해보게 되었다.

그리고 내가 사고 싶은곳에 대해 저평가 지역인지 아닌지 계산법 등을 이용한 
좀 더 객관적인 분석을 할 수 있어서 도움이 많이 되었지만
마지막 챕터에서 아쉬운 점이라면 이 책이 2010년 정도에 출간된 책이라면 더 좋았을 거
같다는 생각이 든다.
2008년에 내다본 부동산 전망은 이미 지나가버린 정보가 되어 버렸기 때문이다.

본격 베이비붐 세대 은퇴가 시작되면서

딸랑 집한채가 전 재산인 베이비부머 은퇴자들은 추가 소득이 없으면

결국 집을 내놓을 수 밖에 없는 상황에 이를수도 있다.

본격 은퇴는 아직 시작도 안되었다는데 2015년~2020년이 정점이라고 하니

집값은 당분간 지켜보고 볼 일이다.

책을 읽고 난 후

상암동에 DMC센터가 들어서면 어느 지역 집값에 긍정 영향을 줄까? 상암동일까 목동일까

용산에 국제업무빌딩이 들어서면 어느 지역 집값이 오를까? 동부이촌동일까 여의도일까

잠실에 100층 건물 들어선다면 잠실아파트는 과연 더 오를까? 관광객이 많이 올까 기업체 본사가 올까

결론은 어설픈 지식으로 아직은 잘 모르겠다! 알아도 저 지역에 입성할 돈이 없다. 이다. ㅋ

중요한건 몇층 빌딩 이냐가 아니라 어떤 업종이 들어서며 거기에 상주하는 인력이 몇명(연면적이 얼마나 되느냐)

그 인력의 소득수준이 어느정도 되는가 라는 점 이라는 대목이 가장 기억에 남는다.

끝.

P.S 서평을 쓰기 위해 원페이지북 요약 기술을 공부해 보았답니다.

아직은 장황하기만 하네요 .

[민 주 리]

요약을 쏙쏙 들어오게 잘해주셔서 도움이 되었습니다. 저는 메모지에 끄적끄적한 내용인데 역시 다르셔요.

[theDream]

빌려본 책이라 반납하면 또 읽을 수 없어서 이번엔 좀 내용을 타이핑 했어요..블로그에 저장해 두고 가끔 꺼내 읽어보려구요 ㅎㅎ

[파란하늘꿈]

ㅎㅎㅎ......자세하게 요약하시는걸 보니 조금더 열심히 관심을 가지시면 더 좋은 결과를 얻으실것 같네요...이책이 지난정보라고는 하나 부동산을 바라보는 시각을 잠시 경험하시는데는 좋을듯하고 꺼꾸로 과거의 것으로 지나온 부동산시장을 확인해 보는 것도 많은 공부가 되리라 생각됩니다......서평 잘 읽고 갑니다.....^^*

[theDream]

네네 서평 작성에 더 열심히 관심을 ㅎㅎ 아울러 새정권의 부동산 정책 파악도 열심히 ^^ 감사합니다.

[술무지]

음...이렇게 독후감을 잘 써 버리면 정작 부동산 전문가는 어떻게 하라고 그러십니까...?
한권의 책이 눈에 쏙 들어 옵니다. 잘 받습니다.

[theDream]

내용이 버릴게 없는 책인거 같아 짧게 요약해보았답니다. 잘 지내시죠 ^^

[jungjung]

역시 경제흐름을 보는 눈을 가지신 분은 다르군요. 잘 읽고 갑니다 ^^

[jjindda]

요약이 잘 되어 있는 것 같습니다.. 나중에 책 대신 한번 봐도 많이 도움이 될듯 합니다... 좋은 글 감사합니다..

[무궁무진 박무진]

실전에 적용해보는 시도가 참 좋은것 같아요.
저도 주식책읽으면 주식 모의투자 100%수익 꺄~ 모의 투자라는거 ㅋㅋㅋ
부동산 책 읽으니 부동산 모의 투자를 해보고 있답니다.
원페이지 요약 정리.
책 내용을 이해하고 정리하는것은 장점인듯 합니다.
여튼 다양한 시도와 방법론들이 함께하는 독서모임이라 넘흐 좋아요~ ^^

[positive-vision 으쌰!!]

다시 한 번 내용파악하게 되네요... 부족한 제게 세부적인 내용을 보고 가게끔 해주시는 글이였네요. 고맙습니다.