기 타 공장의 설립 및 용지 매입 및 공장 설립 절차 [사천부동산][경남사천부동산]

[부동산]

 

개 별 입 지	국가산업단지
	지방산업단지
	농공단지
	협동화사업단지
계 획 입 지	농공단지 승인에 의한 입지
	창업사업계획승인에 의한 입지

 

 

과밀억제지역	서울특별시 인천광역시   [강화군, 옹진군, 중구 운남동.운복동.운서동.중산동.남북동.덕교동.   을왕동.무의동, 서구 검단동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이   송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도앞 공유수면매립   공사면허를 받은 지역을 말한다) 남동 유치지역을 제외한다] 경기도 의정부시, 구리시, 남양주시 (호평동, 평내동, 금곡동, 양정   동, 지금동 노동동에 한한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시,안양   시, 부   천시, 광명시, 과천시,의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역   을 제외한다)	서울, 인천, 수원 및 서울주변의 도시지역
성장관리지역	경기도 남양주시(와부읍.진접읍.별내면.퇴계원면.진건면.오남면에    한 한다), 동두천시, 안산시, 오산시, 김포시, 평택시, 파주시, 연천    군, 포천군, 양주군, 화성군, 용인시(기흥읍, 구성면, 수지면, 남사    면, 이동면, 이동면과 원삼면 목신리, 죽릉리, 학일리, 독성리에    한한다), 안성시(안성1동, 안성2동, 대덕면, 미양면, 공도면, 원곡    면, 보개면, 금광    면,서운면, 양성면, 고삼면과 죽산면 두교리, 당    목리, 칠장리 및 삼죽    면 마전리, 미장리 진촌리, 기솔리에 한한    다)  인천광역시 중 강화군, 옹진군, 중구 운남동, 운복동, 운서동, 중산    동, 남북동, 덕교동, 을왕동, 무의동, 서구 검단동, 연수구 송도매립    장, 남 동유치지역  시흥시중 반월특수지역	경기도 남부 및 북부지역
자연보호지역	경기도 가평군, 양평군, 여주군, 이천시, 광주군, 남양주시    (화도읍, 수동면 조안면에 한한다) 용인시    (중앙동, 역삼동, 유림동, 동부동, 포곡면, 모현면, 백암면, 양지면    과 원산면 가재월리, 사암리, 미풍리, 좌항리, 맹리, 두창리, 고당리,    문촌리에 한한다)  안성시    (일죽면과 죽산면 죽산리, 용설리, 장계리 매산리, 장릉리, 장원리     두 현리 및 삼죽면 용월리 덕산리, 율곡리, 내장리, 배태리, 내강리     에 한한다)	경기도 동부의 한상수계지역

 
공업배치 및 공장설립 법률에 따라 수도권에서 공장 신.증설이 가능한 경우 ,  공장설립 예정자 (법인포함)는 다음 단계로 토지이용의 기본법인 국토이용관리법에 따라  공장설립이 가능한지를 검토하여야 한다.
전국이 5개의 용도구역으로 구분되어있으며, 관련법률에의거 공장설립이 허용, 제한 또는 금지된다.

구분	지역별 세분			적용 법률
도 시 지 역	도시계획구역	공업지역	전용공업	도시계획법, 건축법  시.군 조례
			일반공업
			준공업
		주거지역	전용주거
			일반주거
			준주거
		상업지역	중심상업
			입반상업
			근린상업
			유통산업
		녹지지역	보전녹지
			생산녹지
			자연녹지
		개발제한구역
	산업단지(국가 및 지방산업단지)			산업입지 및 개발에 관한 법률
	택지개발 예정지구			택지개발촉진법
	전원개발 사업구역			전원개발에 관한 특례법
준도시지역	취락지구			개발계획
	운동·휴양지구			개발계획
	집단묘지지구			개발계획
	시설용지지구			개발계획
	농어촌 산업지구		농공단지	산업입지 및 개발에 관한 법률
			기타지역	개발계획
농 림 지 역	농업진흥지역		농업진흥구역	농지법
			농업보호구역
	보전임지지역		생산임지	산림법
			공익임지
	초지조성지구 및 단지조성지구			초지법
준농림지역	준농림지역			국토이용관리법
자연환경 보전지역	공원(보호)구역			자연공원법
	상수원 보호구역			수도법
	문화재 보호구역			문화재 보호법
	이외 지역(수산자원보전지구)			국토이용관리법
농지전용의 허용 및 제한 범위				농지법

※ 기타( 용도지역 행위제한의 특례, 환경관련기준)

 

자  료  명	확  인  사  항
입지기준확인서	공장입지 선정시에 반드시 확인해볼 사항으로 입지예정지에 대한 개별법에 따른 공장입지 제한 또는 허용 내역을 기재한 해당 시장, 군수, 구청장의 검토의견서
토지대장(임야대장)	토지소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권 변동, 소유자, 토지 등급 확인
공유지 연명부	소유지분, 소유지 주민등록번호와 성명 확인 (계약시 공유자 전원의 동의를 요하는 경우가 있음)
지적도(임야도)	토지의 경계, 지목, 확인 (토지의 지형,형질 파악은 불능)
토지이용계획확인서	도시계획법 또는 국토이용관리법상의 용도지역, 지구, 구역확인, 군사보호구역, 문화재보호구역, 학교정화구역 등 각종 토지이용 규제사항 확인, 도시계획 예정시설 확인(도로계획 등)
토지가격확인원	공시지가 또는 개별지가 확인
제세 완납증명서	체납 여부 확인
등기부등본	(갑구) 등기순위, 등기권리자, 등기원인, 가등기,압류등기, 가압류등기,           가처분등기, 신탁등기 등의 확인 (을구) 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권의 등기, 기타 질권 및           위 권리에 대한 예비등기와 처분제한
호적등본	상속등기 미필의 경우 상속권자 확인
주민등록등본, 주민등록증, 인감증명서	대리계약의 경우 대리권 확인, 본인계약의 확인
기타 각종 계약서	임대차계약서 등 미등기 제한물권  확인과 권리제한 사항 확인

 

등기와 관련된 사실확인은 상당히 중요하므로 본인이 직접 확인하여야 하며 이와 관련한 확인은 소유권 일치여부관련 사항 확인 및 제한에 관한 사항 확인 등 2가지로 구분할 수 있다.

■  소유권 일치여부 확인

확인사항	확 인 내 용	참고 자료
등기부상권리자와  실제권리자의 동일성 여부	- 등기필증등 등기관련 증명서류의 보유자와    등기부등본상의 소유자가 동일인 인가를 확인	- 등기부 등본 - 등기필증 사본 - 등기원인증명서류 사본
이중등기 여부	- 원칙적으로 등기일자의 선후에 의해 판단    되지만 실체가 증명되는 경우 등기에 관계없이    실제관계가 우선됨	- 등기부 등본 - 지적공부(토지대장) - 등기필증 - 매매계약서 - 실제관계를 증명하는    기타 서류
등기부와 지적 공부상 소유자의 동일성 여부	- 권리관계는 등기부가 지적 공부에 우선하는    것이 원칙이나 등기에 공신력이 인정되지 않기    때문에 등기필증 등을 재확인하여 실체관계를    파악하여야 함	- 등기부 등본 - 토지대장(임야대장) - 등기필증 등
공용징수 대상의 경우	- 수용·징발이 예정된 토지의 확인은 문서나    도면으로 확인이 어려우므로, 현장에 대한    이해와 관계 행정 관청에의 사전문의가    필수적임	- 토지이용계획확인서 - 도시과,  지역경제과 등    의 문서 - 도시계획도, 기타
예비등기 여부	- 소유권이전 가등기, 예고등기, 압류·가압류·    가처분의 등기,신탁의 등기 등, 등기부등본    갑구에 예비등기 등이 있는 경우 소유권에    많은 제약을 받게 되므로 그 내용과 본    등기와의 관계등을 살펴야 함	- 등기부등본 - 계약서 등
상속등기 미필의 경우	- 상속은 등기를 요하지 아니하나    (민법 제187조) 처분시는 등기가 되어있지    아니한 부지를 계약할 경우 피상속인의    사망일자에 따라 적용되는 상속 규정이    달라지므로(구민법은 장자상속) 호적상의    사망일자와 상속인을 파악해야 하며, 상속인이    다수일 경우 그중 일부와 매매계약등을 할    경우 타 상속자의 인감증명을 첨부하는    것이 분쟁방지를 위하여 안전하며, 상속관련    유언장이 있을 경우에는 실체 관계를 파악하여    공증을 거친 후 매입하는 것이 바람직함	- 등기부등본 - 토지대장(임야대장) - 호적등본 - 주민등록등본 - 주민등록증 - 상속관련 유언장 - 인감증명서
기타 확인사항	- 현행 등기제도가 공신력을 인정하지 않고 있으므로 소유권자의    자연인으로서의 동일성 확인은 거래에 있어 가장 주요한 사항임.    본인임을 확인하는 방법으로는 주민등록증 확인이나 주민등록    관리사무소에서 관련 서류에 부착된 사진 등을 통하여 확인할 수 있음 - 소유권자의 권리능력 즉 미성년자 한정치산자 여부를 확인하여야 함.    이는 주민등록등본을 통하여 확인이 가능함. - 대리계약의 경우 권한 위임관계를 증명하는 위임장과 인감증명서를    제시받아야 함. 특히 대리인이 부부인 경우 보통 부동산 거래는    일상가사 대리 권한을 넘는 대리이므로 진정한 대리권 여부를    확인하여야 함. - 공동명의 부동산이나 상속등기 미필의 경우 권리관계가 있는 모든    명의자의 동의가 필요하므로 인감증명을 첨부한 위임장이나 합의서를    요구하여야 함 - 소유자가 법인의 경우 계약당사자의 처분권한 유무를 법인 등기부    법인 인감증명을 통하여 확인함 - 공유지분 부동산의 일부 거래인 경우 계약대상 지분이 미치는 토지의    위치를 확인하는 것이 중요함

■  소유권 제한사항 확인

확인사항	확 인 내 용	참고 자료
지상권 등기 여부	- 등기된 지상권의 경우 존속기간, 지대에    관한 사항을 유념해야 함 - 법정 지상권(입목법 제65조, 민법 제305조,    제366조)은 등기없이 관습에 의한 지상권을    취득하게 됨 - 분묘기지권은 지상권에 유사한 물권으로 인정	-등기부등본(을구) -현장 확인 -측량 도면
전세권 등기 여부	- 전세권의 범위를 첨부된 지적도 도면을 통하여    확인하고 존속시간 전세권자 기타 특약사항에    유의	-등기부등본 -지적도(임야도) -계약서 사본
지역권 등기 여부	-  지역권은 계약뿐 아니라 취득시효, 상속, 양도    등에 의해서도 취득되며, 지역권 설정 목적과    범위를 확인하고 반드시 현장 확인을 요함	-등기부등본 -지적도(임야도) -현장확인 -측량도면
저당권 등기 여부	- 채권액, 변제기, 저당권자 기타 특약사항을    확인 - 근저당권의 경우 채권 최고액과 존속기간    등을 확인	-등기부등본 -계약서등
등기된 임차권, 기타 임차계약  여부	-임차기간, 임대료, 특약사항을 확인	-등기부등본 -계약서 -현장확인
점유권 여부	- 대상토지가 타인에 점유되었을 경우 적법의    추정을 받게 되고 일정요건을 갖출 경우    권리성이 인정되므로 현장확인을 통하여    점유 원인을 확인	-현장확인 -계약서 등

 

지적관련 사실 확인은 지목확인, 면적확인, 경계확인, 형태확인 등 토지의 이용과 형상에 관한 사실에 대한 확인이다.

확인사항	확인 내용	참고 자료
지 목	- 형질변경허가 등의 경우에는 공부보다 현황을 중요시    한다. 따라서 판독에 있어 현장사진등을 통하여 공부상    지목과 현황지목을 비교하여야 함 - 공부상의 지목과 현황의 지목이 다른 경우 형질변경    등의 인·허가에 있어서 지목의 결정은 원칙적으로 실제    이용 현황을 중시함. 그러나 실제 이용상황이 일시적    이용상황이거나 위법한 이용상황일 경우는 원칙적으로    시정 조치 후 형질변경 인·허가를 받아야 함. 따라서    현황과 공부상 지목이 다를 경우는 그 원인을    조사하여야 함	- 등기부등본 - 지적도(임야도) - 현장사진 및 현장  확인
면 적	- 면적은 공부상의 면적(토지대장, 임야대장), 도면상의    면적(지적도, 임야도), 실측면적이 서로 상이한 경우가    있음 - 지적도 또는 임야도를 통하여 비전문가의 입장에서는    정확한 면적을 측정할 수는 없지만 여러 방법에 의하여    공부상 면적과 실제 면적의 차이를 개략적으로 확인    판단하여야 함 - 면적은 필지별로 공부에 표기되지만 표기면적이 실제    면적과 차이가 있는 경우가 많음. 특히 임야의 경우는    상당한 면적의 차이가 있을 수 있음 - 측량은 일반적으로 계약 후 실시하는 것이 보통 이므로    판독에 있어서는 지적도(임야도)를 1/600정도로    확대하여 삼각측 또는 측량기구를 활용하여 개략적인    면적을 산정해두는 것이 필요함	- 등기부등본 - 토지대장 (임야대장)
경 계	- 경계는 도면(지적도 또는 임야도)을 기본으로 하여    판단하되 임야는 능선, 계곡, 도로, 개울 등을 경계로    지적이 분할된 경우가 많으며 농지의 경우 한필지가    여러개의 두렁으로 분리되어 있는 경우가 있으므로    인접 필지의 모양 면적 등을 참고하여 확인함 - 경계확인에서는 특히 타인 점유부분의 유무를    확인하는 것이 필수적이며 타인 점유가 의심되는 경우    면적 확인과 동시에 경계 사정을 실시해야 할 것임.    이 경우 지역주민의 협조를 받는 것이 바람직함	- 지적대장 - 지적도(임야도) - 현장사진 및 현장 확인
형 태 (지형, 지세)	- 용도지역의 지정은 지형과 지세를 종합하여 설정된    것이므로 용도지역 변경을 수반하는 입지의 경우에는    토지 형태에 유의하여야 함 - 지형은 지적도(임야도)에 의하여 판단하되 심하게    불규칙한 부분은 일반적으로 용도변경이 곤란함 - 지세에 따라 부지조성비와 실제 사용률의 차이가    크므로 지세는 1/5,000 항측도와 지적도 또는    임야도를 종합하여 판단함	- 지적도(임야도) - 1/5,000 항측도 - 현장확인
인접도로	- 인접도로는 건축법과 관련하여 허가 심사기준이 중요함.    인접도로가 건축법상 기준보다 좁거나 대상토지가    맹지일 경우에는 대상토지의 매입에 앞서 진입로의    확보부터 하는 것이 안전함	- 지적도(임야도) - 1/5,000 항측도 - 측량도면 - 현장확인
지반의  형태와 구성	- 지반의 상태는 조성의 난이도 및 비용, 용수개발,    건축시 지반의 견고성 등에 영향을 미치므로 신중히    고려하여야 함	- 지적도(임야도) - 1/5,000 항측도 - 지질도

 

기타 사실관계 확인은 국(지방)세 체납 여부, 지장물, 기타 용수, 전력, 배수로, 농지이용 상태,  민원발생 가능성 등에 대한 확인이다.

확인사항	확인 내용	확인 자료
체납여부	- 재산세 등의 체납이 있을 경우 등기부등본에 압류등의    등기가 되어 있는 경우가 있으며 본의 아니게 매도자의    토지에관련된 체납을 승계하는 경우가 있음. 계약서상에    이에 대비한 약정은 물론 관계관청에의 확인이 필요함	-등기부등본 -제세완납증명서 -기타 납세관련 자료
지장물 확인	- 대상토지가 임야인 경우 토지내 정착된 수목은 보통 토지에 속해 있는 종물로    인정되나 별도의 공시방법을 갖추어 토지와 별개의 물권으로 인정되는 경우가    있음. 따라서 토지내 수목의 종류, 재배목적, 입목본수(조밀도) 소유권등의    권리자를 확인하여야 함 - 입목은 산림법 또는 특별법상의 규정에 의하여 처분상 규제를 받는 경우가 많음.    즉 보안림, 조림인 경우 산림훼손이 제한되므로 '비보안림 증명원',    '조림실적증명원'을 관계 관청으로부터 발급받아 현장확인시 참고하여야 함. - 대상토지에 건물이 있는 경우, 면적, 구조, 건축년도, 공시여부, 용도,사용자재    시공의 질 등 건물 현황과 소유권자 및 소유권 이외의 권리자, 공법상 규제사항    등 권리관계 를 확인하고 공장으로의 용도변경 가능성을 파악하여야 함 - 무연고 분묘의 경우 이장허가 절차를 밟는데 2-3개월의 시간이 소요되므로    토지계약 과 동시에 이에 대한 공고등 절차와 비용부담 관계를 확정해야 함
기타 확인 사항	- 지역에 따라 용수 가용량과 수질, 개발비용의 차이가 크므로 주위의 용수개발    현황등을 파악하여야 함 - 입지예정부지의 동력인입 비용등을 현재의 수전시설을 고려하여 추산할 필요가    있음 - 대상부지에 접하고 있는 도로의 상태, 즉 인접도로가 공공도로인지 여부,    인접도로의 포장 상태, 노폭등 차량진입 상태 및 거리 측정, 사도개설이 필요한    경우 가능성 및 비용 등을 파악하여야 함. - 공장부지의 조정으로 인근 농지의 피해 가능 여부를 확인하고 소유주등 사용자의    동의를 얻을 수 있는 가를 파악하여야 함. - 배수로의 현황과 공장설치시 기존 배수로와의 연결 가능성, 농업용수 및 농업용    저수지와의 관계등을 예측하고, 특히 폐수 또는 이에 유사한 수질오염 업종인    경우이거나 다량의 용수를 사용해야 하는 경우 배수로 설치에 특히 유의하여    현장조사에 임하여야 함 - 인접마을의 인적사항, 내역, 주된 종사 직업등 마을 상황을 파악하여 공장설립에    대한 주민반발, 노동력, 이용가능성 등을 예측함. 1차산업 종사 비율이 많을수록    일반적으로 공장설치에 반발하는 경우가 많음

   

단계	절차	세부내용	비고
공 장 설 립 승 인	공장설립 승인 신청 ▼ 인·허가 의제 처리 ▼ 공장설립 승인 ▼	- 입지선정 분석  - 사업계획서 및 구비서류 준비  - 16개 법률 33개     (농지전용, 산림훼손허가 등)  - 45일  - 14일(시·군·구) 소관 및 용도지역             변경이 필요 없는 경우)  - 7일(의제없는 경우)	- 시·군·구 지역경제과  - 건축허가의제 처리 가능  - 창업사업 계획승인의     경우 30일
공 장 건 축	건축 허가 ▼ 착공 신고 ▼ 사용 검사 ▼	- 16개 법률 31개 인·허가  - 7일 이내 (규모에 따라 상이)  - 공장 건축 전 신고  - 공장규모에 따라 기간 다름    (최소 7일 ~ 30일)	- 해당 부서 협의
공 장 등 록	공장설립 완료 신고 ▼ 공장등록증 대장에 기재후 통보	- 기계장치 설치후 2개월 이내  - 완료신고 접수후 7일 이내	- 시·군·구 지역경제과에 제출  - 부분가동공장등록증     발급 가능

단계	절차	세부내용	비고
공 장 설 립 승 인	산업단지 유형 결정 ▼ 입주계약 체결 ▼	- 입지선정 분석  - 사업계획서 및 구비서류 준비  - 신청서 접수후 10일 이내  - 입주계약체결로 공장설립승인    을 받은 것으로 봄	- 산업단지 관리기관과 계약체결  - 공업배치법 제13조 제2항
공 장 건 축	건축 허가 ▼ 착공 신고 ▼ 사용 검사 ▼	- 16개 법률 31개 인·허가  - 7일 이내 (규모에 따라 상이)  - 공장 건축 전 신고  - 공장규모에 따라 기간 다름    (최소 7일 ~ 90일)	- 해당 부서 협의
공 장 등 록	공장설립 완료 신고 ▼ 공장등록 대장에 기재후 통보	- 기계장치 설치후 2개월 이내  - 완료신고 접수후 7일 이내	- 산업단지관리 기관에 제출  - 부분가동공장등록증     발급 가능