(공유)경매 명도 경험 (세입자에 대한 인도주의와 법적조치는 별도) 02

[칠짱]

-10.01.27일: 집행관 및 인부 3명 으로 강제집행 완료 (빈집이라 1시간에 완료)

* 회원님들과 같이 명도 분석 반성해 봅니다.

1. 가장큰실수는 인정에끌려 명도확인서,인감증명서를 아무조건 없이 해 준 점임 

    : 그때 상황을 보면 낙찰자로인해 전세금 배당을 못받게 할 수 있다는 생각으로 최소한 전세금 배당은 해주고

      (이사 갈 여건을 주고) 싸워야 하지 않겠는냐는 어설푼 무지가 큰 실수를 저질렀음.

      ==> 배당이 확정되면 배당일부터 기한은 없이 이후 조건만 갖추면 배당 가능하다 함,

            (물론 일정기간이 지나면 법원 공탁금으로 이관됨)

      ==> 이는 인도명령으로 강제집행 최고 등 집달관에 의해 자동적으로 임차인이 낙찰자에게 명도확인서를

            요청 할 수 밖에 없으므로 이때 자연스럽게 명도 합의서를 이끌어 갈 수 있음

            (배당이 있는경우 이며 명도 합의서는 아래처럼 만들어 보았슴)=200만원짜리 임 

-  합의 내용  -
1. 임차인 (        )은 20   년   월   일까지 점유하고 있는
(                             )을 낙찰인에게 무조건 명도한다.
2. 임차인은 명도일까지 관리비,공과금등을 정산한다.
3. 임차인은 명도일까지 건물내 제반물건에 대하여 양호한 보존상태에서 명도한다.
4. 임차인은 명도시 최초 합의한 합의 내용 외에 어떠한 금액도 요구하지 않는다.
5. 상기 약정일까지 약속을 이행하지 않을시 임차인은 민.형사상의 모든 책임을 진다.
6. 임차인은 아래와 같이 전/월세 계약을 한다.
	1) 계약일 :
	2) 조  건 : 보증금 및 월세 (후불)
	[이사일(만료일) 이전에 이사할 시 당월 월세의 50%를 DC한다.)
	3) 임대기간 : 배당일에서 이사일까지
	4) 보증금 지급 : 배당 당일 배당금 중 전/월세 보증금을 임대인(매수자)에게 지급
7. 매수자의 명도확인서 및 인감증명서는 배당일 법원에서 점유자(임차인) 주민등록증과
교환하며, 임차인 주민등록증은 배당금 중 전/월세 보증금을 매수인이 수령 후
점유자(임차인)에게 인계한다.

* 상기 합의서가 잘 될런지 차기에 결과검증 예정임 

2. 명도합의서,이사합의서는 절대 먼저 요청하면 않됨.

    ==> 점유자나 전세입자가 명도확인서,이사비 등이 필요하게끔 만들어야 함. (인도명령 으로)

          -이상-

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- 아직도 진행중인 쓰디쓴 명도경험 회원님들과 공유합니다,.  (진주 아파트 13평 낙찰건) - 좋은 조언 주세요//

 - 09.11월 잔금납부

- 09.12월  : 세입자 -> 얘기가 잘 되어 12/31일 이사하겠으니 인감,명도확인서 해달라고 함.

                : 나       -> 않된다 명도각서를 써야 한다고하니 배당을 못받으면 이사 못간다고 우김

                            * 초보의 인간적인 고뇌 : 과연 배당 받지 못하고 인도명령 내어 강제집행 해야 하나 고민,고민고민   

                               그래도 사람사는게 이건 아닌데 하며 인감,명도확인서 해줌

 - 09.12.10일 : 세입자 전세금 2300만원 배당 받음 

- 09.12. 31일 : 집을 못구했으니 1달만 더달라고 함 :   : 순간 아차 번뜩 정신을 차리고 " 인도명령" 신청함

- 10.01.10일 : 이사비 좀 주어야 겠습니다 하며 이사비 요구 함.

                    : 이건 아니지만 인도적 차원에서 50만원 주기로 함

                    : 계속해서 돈이 급하니 먼저 통장에 입금 시켜 달라고 함

                    : 낌새가 이상하여 아파트 관리비 확인 해보니 40만원 미납된 상태

- 10.01.25일   : 관리비 내야 한다, 옥신각신 하다가

                         "이사비로 아파트 관리비 내고 입안 가구 청소 하세요" 메세지 남기고 세입자 이사 감.

- 10.01.27일 :  세입자 이사는 하였으나 현재 키도 인계 않되었으며, 집안에는 장롱 몇가지 있어 보임.

                   : 강제집행 날짜는 2월 구정전에 집행하자고 집달관 아저씨 얘기

* 회원님과 공유 합니다 :   

   1. 인감,명도확인서는 낙찰자의 가장 큰 무기임 :

   2. 이사비 지급시 확인서도 필요 함

   3. 세입자에 대한 인도주의와 법적절차는 반드시 병행 해야 함

 * 상세한 내용이야 많지만 개략적으로 이해하시고 절대 세입자에 대한 인도주의와 법적절차는 별도로 병행해야 함을

   강조하면서 세입자는 언제든지 변할수 있다는 쓰디쓴 경험을 회원님과 공유합니다.    -이상-          

[경매애딕트]

좋은자료 너무나 감사합니다... 계속해서 성투하세요... ^_^

[정교수]

칠짱님 잘 나가시다가 삼천포로 빠지셧네요. 일단 명도에 따른 제반조치를 다 하시고 명도확인서를 써주셔야 되는데 온정주의에 잡혀 그만 ㅎㅎㅎㅎ 저한테 교육을 받고 거제도에서 벌써 5건을 받으셨는데 ㅎㅎㅎㅎ 아파트에는 관리바가 있다는 것은 다 아시는 일이고... 이번 일을 계기로 심기일전하시기를 ㅎㅎㅎㅎ

[푸른마을]

좋은 경험담 감사합니다. 자주 올려주세요...

[최고가매수인]

칠짱님은 아주 중요한 두가지를 놓첬습니다..첫째는 명도도 않됐는데 확인서를 줬다는것,둘째는 저의 뼈아픈 경험인즉 그 임차인과 임차관계를 계속 유지할려면 몰라도 그렇지 않을려며 절대로 임차료 명목으로 단 한푼도 받으면 않됩니다..받는순간 임차인은 인도명령->명도 소송 이런 임대차관계보호법을 받게 되거든요..뭐 명도소송 하면 되기야 하지만 돈과 시간이 들어가기에 않돼겠죠..정 받을 상황이면 나중에 명도 받으면서 확인서 주면서 그때 받아야 합니다..

[칠짱]

늦게나마 뜻깊은 조언 감사합니다.