부동산 공동명의와 단독명의 장단점 완전 분석

[안태운]

부동산 공동명의와 단독명의 장단점 완전 분석

                                                 [중앙일보 | 2022.02.14.]

공동 명의가 항상이 득이 되는 것은 아냐

부동산을 많이 가지고 있는 사람도 있지만, 일생 동안 단 한 번도 가져보지 못하고 죽은 사람도 있다. 저승사자가 “너는 이승에 있을 때 왜 한 번도 부동산을 가져본 일이 없느냐?”고 묻는다면 뭐라고 대답해야 할까?

“저는 모든 부동산을 아내 명의로 해두었습니다.” 또는 “저는 있는 부동산 전부를 남편 명의로 해두었기 때문입니다”라고 대답할 수 있으면 좋으련만, “전월세로만 살았기에 집도 없고, 땅뙈기 근처에도 가본 적이 없습니다.”라고 대답한다면 상을 줄까? 벌을 줄까?

요즘은 옛날과 달리 매매 계약 때부터 부부간에 눈치작전을 벌이는데 서로 자신의 명의로 사기 위해 싸움까지 하는 부부도 있다. 가격 흥정이 끝나면 매수인과 매도인은 공인중개사에게 신분증을 제시하고, 개인 신용정보 동의서를 작성해야 하는데 매수인 측 부부는 서로 눈치를 살피며 갑자기 묵묵부답이 된다.

답답한 중개사가 “남편 명의로 할까요? 사모님 명의로 할까요?”라고 물어도 부부는 계속 말이 없이 눈치만 힐끗 살핀다. “잠깐 밖에 나가서 의논 좀 하고 올게요.” 남편이 처를 데리고 밖으로 나갔는데 잠시 후 싸움 소리가 들리는 부부도 있다.

요즘은 부부별산제 시대가 되어 서로 자기 명의로 하겠다고 우기다가 그대로 차를 몰고 집으로 가버리는 부부도 있는데 부부간에 쉽게 합의가 이루어지지 않으면 눈치 빠른 중개사는 부부 공동명의를 제시하고 계약을 진행하기도 한다.

물론 애초에 공동명의로 계약하기로 합의하고 오는 부부도 많다. 서로 실랑이를 하지 않고 세금도 절약할 수 있으니 일석이조라고 생각하는 것이다. 그런데 구체적으로 어떤 세금이 절약되는지 잘 모르는 경우도 있다. 게다가 부부 공동명의가 항상 득이 되는 것도 아니다. 그렇다면 어떤 장단점이 있는지 알아보자.

먼저 취득세와 재산세는 절세 효과가 없다. 취득세는 지방세로 소유권이전등기를 할 때 내는 세금이다. 취득세 속에도 다른 작은 세금이 들어 있으나 그냥 취득세로 통일해서 법무사를 통해 대리 납부한다.

취득세는 건물, 상가, 토지 등 부동산에 따라 다르고, 매매 가격에 따라 1.1퍼센트에서 4.6퍼센트까지 적용된다. 그런데 취득세는 재산세와 마찬가지로 부동산 가격에 따라 과세하기 때문에 공동명의로 해도 별다른 절세효과는 없다.

둘째로 종합부동산세는 절세 효과가 있다. 1주택의 경우 단독명의로 하면 11억 원까지는 종부세 비과세다. 하지만 공동명의라면 명의자별로 6억 원까지 비과세이므로 12억 원까지는 종부세를 내지 않는다.

즉 12억 원짜리 집이 남편 단독명의라면 세금을 내야 하지만, 부부 공동명의일 때는 두 사람으로 나눠버리기 때문에 6억 원씩으로 분할되어 과세 대상이 되지 않는다. 그래서 종부세는 공동명의가 유리하다. 다만 이때도 부부가 각자 소유하고 있는 주택 수를 고려해야 한다.

셋째로 양도소득세는 절세 효과가 있다. 부부 공동명의로 양도소득세가 과세된 경우는 절감 효과가 있다. 양도소득세는 누진세율로 양도 차익이 클수록 세금 부담이 높아지는 구조다.

부부 공동명의라면 과세표준 구간이 낮아져 금액이 줄어들게 된다. 또 기본공제액도 단독명의인 경우는 250만 원만 적용받지만 공동명의인 경우는 1인당 250만 원씩 총 500만원을 공제받는다.

넷째로 수익형 부동산도 절세효과가 있다. 임대소득세도 개인별 과세이기 때문에 공동명의가 유리하다. 임대소득세는 임대료 수입에서 필요경비를 제한 소득금액에 소득공제를 한 후, 과세표준을 산정해 구간별 누진세율을 적용한다.

양도소득세처럼 부부 공동명의로 하게 되면 각각 낮은 구간의 누진세율을 적용받게 되기 때문에 절세효과가 있다.

다섯째로 자금출처 입증과 소유권 지키기에 유리하다. 공동명의로 할 경우 자금출처 입증에 비교적 유리하다. 부동산 취득액이 10억 원을 넘으면 국세청에 자금출처를 입증해야 한다. 부부간에는 6억 원까지 증여세가 과세 되지 않으므로 이 점에서는 유리하다.

또 공동명의의 경우 배우자가 상대 배우자의 동의없이 부동산을 처분, 변경할 수 없다. 경매로 넘어가도 한 배우자의 지분만 넘어가기 때문에 부동산의 일부에 대해서만 경매가 진행된다. 즉 남은 지분을 소유한 배우자는 다른 입찰에 우선하여 매수할 수 있는 ‘우선매수청구권’ 행사가 가능하여 소유권 지키기에도 유리하다.

여섯째로는 부부 공동명의, 무조건 좋은 것만은 아니다. 공동명의의 경우 주택담보대출 한도 축소 가능성이 있다. 주택담보대출을 받는 경우 공동명의자가 서류 작성 시 동행해야 하고, 만약 공동명의자의 신용상태가 좋지 않거나 소득이 낮을 경우 담보대출 비율이 낮게 나올 수도 있다.

또한 수익형 부동산을 공동명의로 취득한 경우 그전에는 배우자가 소득이 없어 남편의 피부양자로 등재돼 건강보험료를 내지 않다가 임대소득이 발생하면 건강보험료를 낼 수 있다. 그 외에 압류 및 가압류 시 공동명의 지분 권리 행사가 불가능한 점도 알고 있어야 한다.

일곱째로 단독명의에서 공동명의로 바꾸면 실이 더 크다. 처음부터 공동명의로 집을 사지 않고 중간에 단독명의에서 부부 공동명의로 바꾸는 것은 득보다 실이 많다. 명의를 나누기 위해 배우자에게 증여하는 과정에서 비용이 발생할 수 있기 때문이다.

배우자간 증여는 10년 간 6억 원까지 세액공제가 가능한데 그 이상이면 증여세를 내야하고, 증여 받는 사람이 취득세를 내야 하므로 절세 비용보다 부대비용이 더 많아질 수 있기에 명의 변경 시 유의해야 한다.