[부동산이야기] 한풀이 땅, 용틀임하면 무섭다...

[HAZZY(헤지)]

한풀이 땅, 용틀임하면 무섭다?

수십년간 잠자던 땅값 한번 오르면 크게 올라

주식시장에 한풀이 장세가 있는 걸로 알고 있습니다.
한풀이 장세란 무엇입니까? 수년 또는 수십년 동안 잠자고 있던 주식이 한번 상승하기 시작하면 무섭게 올라가는 경우랍니다.

부동산에도 한풀이 장세(땅)가 있습니다. 수십년 동안 잠자던 땅값이 한번 상승하기 시작하면 무섭게 가격이 올라가는 경우가 있습니다.

우리나라의 경우 남과 북이 대치되어 있는 상태라 남한 자체의 면적을 놓고보면 참 면적이 좁은 나라라고 할 수 있겠죠?

1960년 이후 고도 경제성장을 거치면서 전국 각 개발지의 땅값이 올라 여러 졸부들을 탄생시켰습니다.

자~ 그러면 과거로 거슬러 올라가 볼까요?

1960년대 우리나라 최초의 현대적 신도시는 울산 신시가지(인구15만명)였습니다. 현대그룹 고 정주영회장이 미포조선을 설립해 부지조성 공사에 들어갔습니다.

허허벌판에 조선소를 조성하였으나 조선 기술이 전무하다시피한 현대 미포조선에 선박 건조 주문이 들어올리가 없겠죠?

우리나라 지폐 한장 달랑들고 "우리나라엔 조선시대때 거북선을 건조한 기술이 있다"고 외국인을 설득해 조선 수주를 했다는 일화가 있는데, 고 정주영회장의 뚝심 하나는 높이 사야겠죠?

1960년대엔 또 청계천 복개공사를 하면서 청계천 주변에 있는 무허가촌의 이주 대책으로 서울 근교 경기도 광주군에 광주대단지(성남시)를 조성하고 또한 강남 영동지구및 여의도를 개발하기도 했습니다.

1970년대엔 경남 창원 신도시(인구30만명)를 건설하고 대전 대덕연구단지, 창원과 여천 공업도시, 구미공단 배후도시, 서울 강남 신시가지, 과천(정부청사)과 반월(공단)을 건설하기도 했습니다.

1980년대에 들어서는 서울 강서 양천구 목동 신시가지(서울시 시행)와 강남 개포지구ㆍ강동 고덕지구ㆍ노원구 중계지구(토지공사 시행), 노원구 상계지구(주택공사 시행)에 대규모 신시가지를 개발했습니다.

목동 신시가지는 약 130만평이며 인구 12만명 수용이었습니다. 1980년대에 개발된 위 신시가지는 1980년 12월 31일자로 제정된 택지개발촉진법에 의거하여 개발되었습니다.

서울시내 도시계획상 자연ㆍ생산녹지지역을 풀어 조성되었으며 목동 신시가지가 택지개발사업의 효시라고 할수 있습니다.

1980년에 제정된 택지개발촉진법으로 인해 오늘날 전국 대부분의 도시내 택지개발사업이 있었으니 이제 그 역사가 20년을 넘었네요.

향후 도시계획구역내 외곽지 자연ㆍ생산녹지지역, 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 택지개발사업은 계속 진행될 것 입니다.

위 택지개발촉진법으로 20년 이상 택지개발사업이 진행되고 있으며 최근 제정된 도시및주거환경정비법으로 인하여 향후 대도시내 재건축ㆍ재개발사업 또한 20년 이상 진행될 걸로 예상하고 있습니다.

부동산을 공부하시는 분이라면 새로운 법이 제정될 때 어떠한 의도와 의미로 제정되었는지 깊히 생각해야 할 것입니다.

대도시내 단독주택과 아파트의 역사가 수십년 이상 되었으니 이제 부수고 새집을 지어야 될 때가 온 것 입니다. 앞으로 한 20년 이상은 대도시내 재개발ㆍ재건축사업이 도시개발의 대세입니다.

잠시 얘기가 엉뚱한 방향으로 흘렀네요. 1980년대엔 또 주택 200만호 건설의 일환으로 수도권 5개 신도시 즉 분당,일산,평촌,중동,산본신도시를 건설하기 시작했습니다.

위 5개 신도시는 신도시 제1기입니다.

이제 분당신도시 아파트도 지은지 20년 이상 되었는데 분당 아파트를 20년 이상 소유한 사람들에겐 오늘날 엄청난 부를 안겨다 주었습니다.

최근 제2기 신도시인 성남 판교, 화성 동탄, 김포 양촌, 파주 운정 등 수도권 4개 신도시가 건설 중이거나 곧 건설에 들어갈 것입니다.

판교신도시 아파트가 2009년 입주 땐 시세 상당히 비싸겠죠? 분양가보다 가격이 월등히 더 올라갈 수 있는 게 판교신도시 아파트입니다.

왜냐하면 제1기 신도시 아파트인 분당신도시 아파트가 20년 이상 계속 올라갔으니까 판교신도시 아파트도 20년 이상 소유하고 있으면 당연히 올라가게 되어있으니깐요.

판교신도시 아파트는 분당신도시 아파트보다 강남에 더 근접하기 때문에 입지 조건이 더 낫습니다.

향후 직장관계로 자녀를 서울로 보낼 경우 무조건 판교신도시 아파트에 입성하라고 권하고 싶네요. 판교 아파트 입성은 곧 부자 대열로 가는 지름길입니다.

1980년대엔 또 대전 둔산 및 계룡지구 등 일부 행정기능 이전을 위한 신도시를 건설했습니다.

이렇듯 1980년대 신도시 개발 수법은 택지개발촉진법에 의한 공영개발(분당,일산,평촌,중동,산본)이 주로 활용되었습니다. 1987~1991년에 제2차 국토종합개발계획 수정계획이 있었습니다.

2000년을 향한 중부권,동남권,서남권 등 지역경제권 개발계획이 발표되므로 해서 부산과 대구 등 대도시 땅값이 엄청나게 올랐던 시기였습니다.

1989년엔 대구~춘천간 중앙고속도로가 착공되었으며, 군산ㆍ장항/부산 녹산 국가공단이 지정되기도 했구요. 1990년엔 서해안 고속도로가 착공되고 광주 첨단과학산업단지가 지정되었습니다.

이때 한풀이 땅이 많이 나왔죠. 중앙고속도로가 착공되므로해서 서울 기획부동산이 영주ㆍ안동시로 많이 진출한 걸로 알고 있습니다.

그 당시 영주시 외곽 자연녹지지역 가흥동의 땅값이 저렴한 편이었는데 기획부동산이 땅값을 몇배로 올려놓았다는 얘기를 들었습니다.

안동시 땅도 안동댐 인근 사람이 접근할 수 조차도 없는 땅을 도면 하나로 설명하고 땅을 많이 거래시켰다고 하던데 형편없는 땅을 고객에게 떠 넘겼으니 이건 그야말로 사기라고 할 수 있겠네요.

여하튼 중앙고속도로 통과지역인 영주,안동시내 인근 땅값이 많이 올랐으니 그야말로 한풀이를 했습니다.

인천 영종도와 용유도를 잇는 인천국제공항 건설 계획도 이즈음 발표했는데 수십년동안 잠들고 있던 버림받은 섬이 대박이 나기도 시기가 이때였습니다.

또한 서해안개발계획, 서해안고속도로 발표로 서해안에 위치한 여러지역의 땅값이 엄청나게 올라가기도 했습니다.

1970년 경부고속도로의 완전 개통으로 한 20여년 모든 발전축이 경부쪽으로 쏠림으로해서 서해안은 그동안 엄청나게 소외되어 있었습니다.

20여년 이상 소외된 지역이 서해안 개발계획 발표로 땅값이 용틀임하기 시작하니 그야말로 무서울 정도로 땅값이 올라갔지요.

서해안 상단에 위치한 경기도 발안ㆍ안중부터 아산만,당진,서산,장항,군산,전주,목포까지 엄청난 지가 상승이 있었습니다.

이렇듯 수십년동안 소외된 땅이 용틀임하기 시작하니 그야말로 한풀이 장세(땅)를 한 것 입니다.

그리고 또 대 소련과의 교역이다 해서 강원도 동해시까지 땅값 바람이 불은 걸로 기억됩니다.

1990년대 초반엔 천안시가 수도권의 강남이 된다고하여 천안시 땅값이 한때 반짝 상승하였으나 2000년대에 들어서서부터 KTX 천안ㆍ아산역이 개통되었으니 결국은 제대로 평가받드군요.

위 천안시 사례에서 보듯이 이슈가 있는 지역은 언젠가는 빛을 보더군요. 옛날 유행가 가사처럼 그야말로 세월이 약이랍니다.

1980년대에 대규모 개발이 이루어지다보니 990년대엔 1980년대 대규모 신도시 일시개발에 대한 비판에 따라 소규모 분산적 택지개발과 준농림지 개발 허용으로 정책 방향을 선회했습니다.

그때 무질서한 준농림지 개발 허용으로 기반시설 부족등 심각한 난개발을 초래하기도 했습니다.

1980년대 후반에 대규모 개발이 이루어지다 보니 1990년대 중반엔 개발이 미약했습니다. 그러다가 2000년대에 들어서서 부터 행정중심복합도시,혁신도시,기업도시 등 대규모 개발이 진행되고 다음 정권때 대규모 국토개발사업이 이루어진다면 위 1990년대 중반에 개발이 미약했던 것 처럼 2010년대 중반에도 개발이 미약할 것 같은 느낌이 들기도 합니다.

위 사례대로 진행이 된다면 향후 2020년대에 들어서야만 또 대단위 개발이 이루어지지 않을까하고 예상해 봅니다.

1980년대 개발지 땅값은 1989년 8월10일 부동산대책이 나오면서 꺽였습니다. 단 아파트 가격 상승은 분당 신도시 입주시점인 1991년까지 이어졌습니다.

2000년대에 들어 상기 개발지 땅값은 2005년 8.31 부동산대책 때 역시 땅값이 꺽였습니다. 대부분 개발지의 땅을 토지거래허가구역으로 묶어 수요를 차단했는데 기인합니다.

그러나 개발지 인근의 개발도 되지 않을 쓸데없는 땅은 땅값이 고개를 숙일지라도 확실한 땅, 예를들어 신규 공영개발택지(택지개발지구)내 상업용지,근린생활시설용지,단독주택용지 땅값 상승은 2020년까지 계속 이어지지 않을까하고 예상도 해봅니다.

대규모 개발지 인근 땅은 보상금이 풀리는 시점에 다소 후광효과라도 볼수 있겠지만 그러나 그건 일시적인 바람 현상이 아닐까요?

필자는 개발이 수반되지 않은 땅은 철저히 배제하라고 말합니다. 1995년 12월 말에 폐광지역 개발지원에 관한 특별법을 제정하여 강원도의 태백시,삼척시,영월군,정선군 등을 폐광지역 진흥지구로 지정하였습니다.

정선 카지노(강원랜드)의 경우에는 폐광지역개발 지원에 관한 특별법에 근거하여 설립된 시설입니다.

위 특별법으로 인하여 위 4개 시,군의 지가 상승이 대단했습니다.

부동산 투자를 함에 있어 새롭게 제정된 법을 유심히 살펴보면 투자처가 한눈에 보이기도 합니다.

2000년대 참여정부가 출범하므로해서 행정중심복합도시,혁신도시,기업도시,경부 KTX 개통,호남 KTX 계획 발표 등 대규모 개발이 진행되고 있습니다.

충남 연기군 남면,금남면,동면,공주시 장기면 일원(수용인구 50만명,약 2200만평)에 건설될 행정중심복합도시는 고 박정희 대통령 서거 이전에 구상되었는데 참여정부 때 발표되었으니 수십년간 잠자던 땅이 이번에 빛을 보게 되네요.

기업도시는 산업 입지와 경제활동을 위해 민간기업이 산업,연구,관광,레저,업무 등의 주된 기능과 주거,교육,의료,문화 등의 자족적 복합기능을 고루 갖추도록 개발하는 도시인데 강원 원주,전남 무안,영암.해남,무주,태안,충주에 지정되었습니다.

한가지 특이한 현상은 위 지역은 대부분 그동안 개발에서 소외된 지역입니다.

개발은 그야말로 돌고 돈다고나 할까요?

공공기관의 지방 이전으로 아래 혁신도시가 발표되었습니다.

강원; 원주 반곡동 일원(105만평)
경남; 진주 문산읍 소문리 일원(106만평)
경북; 김천 농소면,남면 일원(170만평)
대구; 동구 신서동 일원(132.8만평)
부산; 강서 신도시 일원
울산; 중구 우정동 일원(84만평)
전남; 나주 금천면 일원(380만평)
전북; 완주,전주(488만평)
제주; 서귀포 서호동 일원(34만평)
충북;진천ㆍ음성(275만평)

위 혁신도시의 공통적인 현상은 진주,김천,나주,진천등 그동안(수십년 동안) 개발에서 소외되었던 지역입니다.

예를 들어 김천은 구미에, 진주는 마산ㆍ창원에, 나주는 광주에, 진천은 청주에 가려 수십년 동안 빛도 못보던 지역입니다.

얼마전 혁신도시 발표로 이 또한 한풀이 장세(땅)를 펼쳤습니다. 앞으로 몇년 또는 몇십년 뒤에 또 한풀이 지역이 나올 것 입니다.

예를 들어 남북 통일이 된다면 경기도 연천ㆍ동두천시, 서해안 휴전선 아래 교동도(섬), 그리고 그동안 지독히 낙후되었던 동해안, 경북 내륙지대 등이 어떤 개발계획의 계기로 인하여 또 한번 한풀이 장세를 펼칠 걸로 예상됩니다.

그러나 그때가 언제일지? 그건 아무도 모릅니다. 항상 정보를 수집, 분석하여 향후 개발이 어떻게 전개될지 체크해 볼 필요가 있다고 봅니다.

 

수십년 동안 잠자고 있던 땅이 본격적으로 용틀임하기 시작하면 그 폭발력은 대단할 것 입니다.

부동산 투자를 함에 있어서 단답형은 없고 이렇듯 관련 법, 신문 기사, 서적 등을 계속 공부하고 살펴보면 몇 년 뒤엔 귀하도 전문가의 경지에 도달할 것입니다.

이주호

2007년 04월 05일

[원머타임]

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