경락취득은 원시취득으로 본 조세심판원 결절에 따른 경정청구 등

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2018년 5월 16일 조세심판원에서는 경락으로 취득한 부동산에 대한 취득세율을 원시취득에 대한 세율로 적용할 것인지 또는 승계취득에 대한 세율로 적용할 것인지에 대한 의미 있는 결정을 하였음. 조세심판원의 결정내용은 다음과 같음.

처분청은 청구법인의 이 건 부동산의 취득이 원시취득에 해당하지 아니하다는 의견이나, 청구법인은 2016.12.27. 법률 제14475호로 「지방세법」 이 개정되어 원시취득의 정의 규정을 신설되기 전인 2014.9.15. 이 건 부동산을 취득하였으므로 이 건 부동산의 취득이 원시취득에 해당하는지 여부는 개정 전의 「지방세법」 규정에 의하여 판단되어야 하는 점, 대법원은 위 판결에서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용재결의 효과로서 수용에 의한 사업시행자의 소유권 취득은 토지 등 소유자와 사업시행자와의 법률행위에 의한 승계취득이 아니라 법률의 규정에 의한 원시취득에 해당하고, 토지수용에 따른 등기가 소유권보존등기가 아닌 소유권이전등기의 형식으로 경료 된다거나 종전 소유자가 양도소득세를 부담한다는 사정만으로 달리 볼 것은 아니다고 판결(대법원 2016.6.23. 선고 2016두34783 판결)한 점, 청구법인은 이 건 부동산을 경락받아 취득하여 종전의 권리의 제한 및 하자를 승계하지 아니한 점 등에 비추어, 청구법인은 이 건 부동산을 원시취득하였다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 부동산의 취득을 승계취득으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

OOO시장이 2017.9.28. 청구법인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은, OOO토지 8,433㎡ 및 건축물 4,319㎡의 취득에 대하여「지방세법」제11조 제1항 제3호의 취득세율을 적용하여 그 세액을 경정한다.

조세심판원이 위와 같은 내용으로 결정하게 된 배경에는 2016년 6월 23에 선고된 대법원 판결에 대한 영향이라고 할 수 있음. 2016년 6월 23일 대법원 판결에 따라 행정자치부는 지방세법을 개정하여 원시취득에 대한 용어를 명확히 규정하였음(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 원시취득에서 제외).

조세심판원의 결정으로 경락으로 취득한 부동산에 미치는 영향력은 매우 클 것으로 판단됨. 경정청구 기간이 5년인 점일 감안하면, 현 시점(2018.06.26)으로부터 5년 전인 2013.06.26.부터 2016.12.31.까지 경락으로 취득한 부동산에 대해서는 경정청구를 통한 환급 또는 추가납부에 따른 추징세액이 발생할 수 있을 것으로 판단됨(2017.01.01. 이후부터는 지방세법 개정으로 인해 경매로 취득하는 부동산에 대해서는 원시취득에서 제외됨).

조세심판원의 결정으로 경매로 취득한 부동산에 대한 영향력은 취득세율에 대한 적용변경으로 이미 납부한 취득세를 경정청구를 통해 환급받거나 또는 이미 납부한 취득세에 추가하여 납부할 세액이 발생할 수 있는데, 이를 정리하면 다음과 같음

<취득세율 변동에 따른 환급 및 납부>

구분		세율		세율 차이	환급 또는 납부
		승계취득 (신고시)	원시취득 (심판원 결정)
주택	6억원 이하	1.1%	3.16%	2.06%	추가납부
	6억원 초과 9억원 이하	2.2%	3.16%	0.96%	추가납부
	9억원 초과	3.3%	3.16%	-0.14%	환급
주택외의 부동산 (오피스텔, 상가, 토지 등)		4.6%	3.16%	-1.44%	환급

<5억원의 부동산을 경매로 취득한 경우: 부동산이 오피스텔 또는 주택인 경우 비교>

구분	신고시		심판원 결정에 따른 원시취득		추가 납부 또는 환급
	세율	취득세	세율	취득세
주택	1.1%	550만원	3.16%	1,580만원	1.030만원 추가 납부
오피스텔	4.6%	2,300만원	3.16%	1,580만원	720만원 환급

경매로 취득한 부동산이 주택인 경우에는 1,030만원을 추가로 납부하여하고, 주택이 아닌 오피스텔(또는 상가 및 토지 등)인 경우에는 720만원을 경정청구를 통해 환급을 받을 수 있음. 취득세는 양도소득세에도 영향을 미치기 때문에 납부 또는 환급받은 취득세에 양도소득세율 또는 종합소득세율(6%~42%)의 양도소득세를 추가로 납부 또는 환급받을 수 있음

경락 취득한 주택에 대한 취득세 1,030만원에 취득세를 추가로 납부하면, 양도소득세율 또는 종합소득세율의 적용구간이 24%라면 247만원은 환급이 가능함. 오피스텔에 대한 취득세 720만원을 환급받고, 세율 적용구간이 24%라면 172만원은 양도소득세 또는 종합소득세로 납부하여야 함. 결론적으로 주택에 대해서는 783만원을 추가로 납부하여야 하고, 오피스텔에 대해서는 548만원을 환급받을 수 있음.

경락 취득한 주택에 대한 취득세 추가 납부에 대해서는 신뢰이익 보호, 지방세 행정의 관행에 대한 신뢰 등을 주장하여 불복을 진행하여야 할 것으로 판단됨. 이러한 취득세 추가납부는 추후에 검토하기로 하고 경정청구에 대한 방법에 대해서만 검토하기로 함.

우선적으로 2013.06.26.부터 2016.12.31.까지 경락으로 취득한 부동산 중 주택을 제외한 상가, 오피스텔, 토지 등에 대해서는 부동산이 소재하는 시․군․구청에 경정청구를 하여야 함. 예를 들어 서울시 동작구의 오피스텔을 취득하였다면 동작구청 세무과에 경정청구를 하여야 함. 경정청구는 경정청구서를 작성하여 제출하면 되고, 첨부서류로 지방세 납부 확인서(민원24 또는 위택스에서 출력), 등기촉탁서, 등기부등본, 조세심판원결정문(조심2018지309, 2018.05.16)을 첨부하면 됨.

부동산매매업 전문 세무사 이 한 우(010-7679-7608)