아파트 관리비 제대로 알고, 돌려받을 건 돌려받고 아낄건 아끼자!

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아파트 관리비 제대로 알고, 돌려받을 건 돌려받고 아낄건 아끼자!
 [ 인테리어 노하우, 부동산 거래상식, 놓치기 쉬운 부동산제도 등 실생활에 유용한 정보에 초점을 맞춘 부동산라이프 :부동산114 ]

 
 우리나라의 전체 가구 중 8백만 이상이 아파트에 거주하고 있다. 우리나라 1천7백만 가구의 46%를 차지하고 있는 것으로 아파트는 주택으로서 가장 많이 보급된 주거형태 이다. 아파트는 20세대 이상이 공동으로 거주하는 주택으로 다양한 이웃이 함께 생활하고 있다. 여러 다양한 개성과 고유의 라이프 스타일을 가지고 있는 사람이 거주하고, 공동으로 관리하고 있는 특성상 층간소음, 쓰레기처리문제, 관리비와 같은 첨예한 분쟁이 발생하고 있다.
 
 특히 관리비의 경우 실제로 비용에 대한 문제로 민감한 사항이다. 관리비의 투명성이나 관리비 책정에 공정성, 관리비 체납 등으로 이웃간에 다툼이 발생할 수 있고, 억울하게 관리비를 과다하게 내고 있다는 생각을 가질 수 있다.
 
 돈이 걸린 민감한 아파트 관리비는 어떤 것인지? 관리비에 속하는 대상은 무엇인지를 이번에 살펴보자.
 
 ▣ 아파트 관리비는 "관리비, 사용료, 장기수선충당금, 공용시설 사용료, 관리비 예치금"으로 구분할 수 있다.
 
 우리가 일반적으로 아는 아파트 관리비와 법에서 규정하고 있는 관리비는 다르게 쓰이고 있다. 매달 우리가 납부하고 있는 관리비에는 법에서 관리비, 사용료, 장기수선충당금, 공용시설 사용료, 관리비 예치금으로 구분하여 규정하고 있다.
 
 이렇게 구분된 관리비는 별도로 징수해야 하고, 장기수선충당금의 경우 관리비와 별도로된 계좌에 예치·관리해야 한다.
 
 첫째 관리비에는 어떤 것들이 속하는지 살펴 보자.
 
 관리비는 총 10개 항목으로 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료로 구성되어 있다.
 

 
 
 두번째로 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수를 하기 위해 주택 소유자로부터 징수하여 적립하는 항목이다. 장기수선계획은 모든 아파트가 의무적으로 수립할 필요는 없고 300세대 이상이거나 승강기가 설치되어 있는 아파트와 중앙집중식 난방방식의 아파트에서는 의무적으로 수립해야 한다.
 
 장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다. 장기수선계획은 3년마다 입주자대표회의와 관리사무소가 조정할 수 있다.
 
 장기수선충당금은 해당 아파트의 사용검사일(단지안의 아파트의 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 임시사용승인일을 말함)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립하게 되어 있다. 곧 사용검사일부터 1년 이내는 장기수선충당금을 납부하지 않아도 된다.
 
 세번째는 사용료로 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함), 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함), 가스사용료, 지역난방 방식인 아파트의 난방비와 급탕비, 정화조오물수수료, 생활폐기물수수료, 공동주택단지 안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료, 입주자대표회의의 운영비, 선거관리위원회의 운영경비 등 9개 항목이다.
 
 네번째는 공용시설 사용료로 세부적인 공용시설을 법에서 구체적으로 적시하고 있지는 않고 있다. 이유는 개별 아파트 단지마다 공용시설이 다를 수 있기 때문이다. 수영장이나 독서실, 휘트니스센터 등 아파트마다 입주민들을 위한 다양한 공용시설을 갖추고 있는데 이를 모두 법으로 다 특정할 수는 없기 때문이다. 하지만 모든 입주민이 활용하는 공용시설이기 때문에 별도로 공용시설 사용료를 관리사무소에서 청구 할 수가 있다.
 
 ▣ 공통 관리비의 경우 반드시 관리사무소가 공개해야 하는 의무가 있다.
 
 아파트 관리비는 의무적으로 관리사무소가 공개하도록 되어 있다. 주택법 제45조4항에 따르면 세대별항목을 제외하고 관리비 전 항목, 사용료, 장기수선충당금과 그 적립금액, 주택관리업자의 선정에 관한 입찰공고 및 선정결과의 내용, 잡수입을 공개해야 한다. 공개방법은 공동주택의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택의 관리사무소나 게시판 등을 말함)와 공동주택관리정보시스템을 통해 할 수 있다.
 
 의무적으로 공개되는 관리비 내역 외에 추가로 관리비 사용 실태 등을 알고자 할 경우 관리비 등과 잡수입의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부, 관리비 등의 사업계획 및 예산안 수립 등 및 관리비 등의 회계감사 내용을 열람할 수 있다. 다만 개인정보와 감사, 입찰계약, 인사관리, 의사결정과정 또는 내부검토 과정에 있는 사항의 경우 영업비밀과 개인정보 보호를 위해 공개하지 않을 수 있다.
 
 위와 같이 관리비가 무엇인지, 관리비 납부와 공개의 기본적인 정보를 알고 있지만 다양한 분쟁이 발생하고 있다.
 
 다음은 개별 사례별로 관리비 분쟁이나 관리비 납부에 대해 살펴 보도록 하겠다.
 
 
 #사례 1. 아파트를 구입하여 입주하였으나 전 아파트 주인이 관리비를 체납한 상태였습니다. 체납한 관리비를 모두 저한테 납부하라고 하는데 모두 납부해야 하는지 아니면, 전혀 납부하지 않아도 되는지, 어떻게 해야 하나요?
 A) 결론부터 말하면 전 주인이 체납한 관리비를 모두 납부할 필요는 없습니다. 그렇다고 모든 관리비를 면제 받는 것은 아닙니다. 판례에 따르면 체납한 관리비 중 공용부분에 관하여는 새로 이사간 사람이 승계하여 납부해야 한다는 취지로 판시하고 있어 공용부분에 대해서만 체납한 관리비를 납부하면 됩니다.
 
 공용관리비에 들어가는 관리비는 공용부분의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐 아니라 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 아파트단지를 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있는 비용을 포함하고 있습니다.
 
 그 외 관리사무소를 운영 유지하기 위해 사용되는 일반관리비와 개별 세대를 소독 하지만 전체 유지관리의 효과를 위해 소독비도 공용관리비에 포함됩니다.
 
 하지만 공용부분 관리비에 대한 연체료와 유선방송료, 중앙집중식 난방방식에 의한 세대별 난방비는 공용관리비에 포함되지 않아 전 집주인의 관리비 체납액을 납부할 필요가 없습니다. (자료: 법원 판례)
 
 
 #사례 2. 새 아파트를 분양 받고 입주지정 기간이 지나기까지 입주를 하지 않았습니다. 입주하지 않은 아파트에 대해 관리비가 부과되어 납부하라는 통지가 왔는데 납부해야 하나요?
 A) 입주하지 않은 아파트라도 관리비를 내야 합니다. 주택법에 따르면 관리비를 납부해야 하는 주체는 거주자와 입주자로 되어 있습니다. 여기서 혼동되는 것이 입주자인데 아직 입주를 하지 않았기 때문에 입주자가 아니라고 오해할 수 있습니다. 하지만 법에서는 입주자를 "주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속"으로 규정하고 있어 주택을 소유한 경우에는 따로 거주자가 없을 경우 관리비를 납부해야 합니다. (출처: 서울중앙지법 민사9부 2003나61329)
 
 
 #사례 3. 해외로 장기출장을 가면서 1년 정도 집을 비워두었는데도 관리비가 나오고 있네요. 관리비를 다 내야 하나요?
 A) 주택법 제45조 제1항에 따라 공동주택의 입주자 및 사용자는 공동주택의 유지관리를 위하여 관리비를 납부해야 할 의무가 있습니다. 따라서 세대가 비어있는 경우에도 단지 내의 공동주택의 공용부분 및 입주자 공유인 부대·복리시설의 관리에 필요한 비용은 입주자가 부담해야 합니다. (자료: 국토교통부 질의 회신)
 
 
 #사례 4. 1층, 2층과 같이 승강기를 사용하지 않는 세대의 경우에도 승강기 교체비용을 부담해야 하나요?
 A) 아파트의 승강기는 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제15조에 따라 의무설치대상으로서 아파트 전체 입주자의 공용재산에 해당합니다. 따라서 전기료 등 사용에 관한 비용은 승강기를 사용하지 않는 저층세대에는 면제 등을 받을 수 있을 것입니다.
 
 그러나 승강기 교체비용은 입주자가 특별히 정하지 않은 경우라면 1층, 2층 입주자도 동등하게 부담해야 합니다. 이 경우 승강기의 보수 및 교체는 「주택법」 제47조에 따라 장기수선계획에 따라야 하고, 장기수선계획에 따른 장기수선충당금으로 교체할 수 있을 것입니다. (출처: 국토해양부 질의회신 2008. 3. 31.)
 
 
 #사례 5. 아파트에 세입자로 살고 있다가 이사를 가게 되었습니다. 이사를 가면서 장기수선충당금 납부액을 집주인에게 돌려달라고 요청했는데 집주인은 돌려줄 의무가 없다면서 거부하고 있습니다. 세입자가 이사 갈 때 장기수선충당금을 돌려받을 수는 없나요?
 A) 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 자금을 해당 아파트의 소유자로부터 징수하여 적립하는 것입니다. (주택법 제51조제1항) 따라서 세입자는 이미 납부한 장기수선충당금을 임대차가 종료하는 때에 아파트 집주인에게 돌려받을 수 있습니다.
 
 
 #사례 6. 이번에 아파트를 매입하게 되었습니다. 그런데 전 집주인이 아파트 매입금액 외에 선수관리비를 추가로 달라고 하는데요. 선수관리비는 무엇이고 이것을 제가 따로 줘야 하나요?
 A) 선수관리비란 아파트 완공시 초기의 아파트 관리비 충당을 위해 초기 입주자에게 일정 금액을 각출하여 사용한 비용으로, 아파트가 재건축되거나 해체되기 전까지는 되돌려주지 않는 금액을 말합니다.
 
 이에 따라 선수관리비는 통상적으로 매매계약 시에 매도인이 매수인에게 받아나가고 매수인은 다시 그 다음 매수인에게 받아나가게 됩니다.
 
 그러므로 아파트에서 이사하는 분이라면 잊지 말고 관리사무소에 문의하여 선수관리비를 확인한 다음 새로 이사 오는 매수인에게 정산 받으시면 됩니다. (자료: 법제처 생활법령 정보)