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현황도로에 대한 오해와 진실

현황도로란 지적도에 도로로 표시되어 있지 않으나 수십년 동안 도로로 이용되어 온

‘사실상의 도로’를 말하는데 이 사실상의 현황도로는 기능면에서는 손색이 없을지 몰라도

막상 건축하고자 할 때는 큰 문제에 봉착하고 만다.

왜냐하면 건축허가를 받기 위해서는 국토계획 및 이용에 관한법률, 도로법, 사도법 등에 의하여

고시되어 개설되거나 건축허가시 허가권자가 그 위치를 지정ㆍ공고한 도로야만 하는데

현황도로는 거기에 해당되지 않기 때문이다.

1. 만약 부득이 건축허가를 득하기 위해 현황도로를 건축허가나 신고시에 허가권자로부터 도로로

지정받고자 하는 경우라면 도로로 지정하고자 하는 토지 소유자의 동의와 이 도로에 대한

이해 관계자의 동의를 받아 건축을 하고자 하는 사람이 이에 대한 증빙자료를 갖추어

건축허가신청시에 제출하여 처리하여햐 한다.

1) 귀하의 토지를 경유하지 않고는 안쪽에 사는 5가구가 통행이 불가능하다면, 이들 5가구는

귀하의 토지를 통행할 권리가 있습니다. 이것을 민법상의 주위토지통행권이라고 합니다.

귀하의 토지가 이 경우에 해당한다면, 귀하가 도로를 폐쇄하면 상대방도

"통행방해금지 가처분 신청" 등 법적 대응이 가능합니다.

2) 그런데 이들은 가급적 귀측이 손해가 가장 적은 쪽으로 통행할 의무가 있고,

귀측의 요구에 의하여 토지사용료를 지급할 의무가 있슴니다. 그런데 이들이 20년 이상을

토지사용료 지급없이 공연하고 평온하게 통행해 왔다면 시효취득이 인정되어 귀측에

토지사용료를 지급하지 않아도 됩니다.

토지사용료는 당사자간 협의하기 나름일 것이고, 협의가 안되면 재판을 통해

법원의 결정에 따르면 됩니다. 그러나 그 금액은 상대적으로 매우 적을 것입니다.

3) 귀하가 토지사용료 청구가 가능한 것인지는 현지 사정으로 모르므로 알 수 없으나,

상대방이 꺼꾸로 뭘 청구한다는 말은 웃다가-나자빠져-죽을 일이라고 생각됩니다.

4) 만약에 도로를 약간 우회하면 귀하가 토지 이용상 유리하고, 상대방에게 큰 불편이

없는 것이라면 상대방과 타협해 보시고, 응하지 않으면 법원에 제소해 보십시요.

그러면 법원에서 양쪽 말을 들어보고 합리적으로 조정결정해 줄 것입니다.

5) 이런 일로 변호사 선임은 하실 필요가 없습니다. 양 당사자의 의견이 가장 중요한 것이므로

변호사가 할 일이 별로 없고, 관계 법령도 그리 복잡한 것이 아닙니다.

다만, 서면 작성방법, 소송절차 따위가 생소하다면 법무사의 조력을 얻으십시요.

막상 재판이 열리면, 재판장이 양쪽 말을 들어보고 조정을 하게 되는데, 변호사가 나서면,

변호사는 자기 의견이 있을 턱이 없으므로 오히려 불편합니다.

이웃간의 문제이니 말로 타협하는 것이 가장 좋으나, 하룻강아지마냥 상대방이 날뛴다면

법원을 이용하는 것도 한 방법입니다. 내용증명만 보내도 하릅강아지는 주눅들어서

고분고분해지는 경우도 많습니다.

2. 현재 사용중인 농로를 땅주인이 바꼈다고 해서 폐쇄하는 것은 불가능하리라 예상됩니다.

1) 귀하는 귀하 소유토지를 본래 목적인 농지로 사용하기 위해서 [주위토지통행권]이 있고,

현재 사용중인 2미터 도로는 과도하다고 볼 수 없기 때문입니다. 

만약에 현황도로 주인이 도로를 폐쇄한다면, 법원에 [주위토지통행권확인청구의 소]를 제기할수 있고, 재판에 걸리는 시일을 감안하여 [주위통행방해금지 가처분] 신청을 할 수 있을 것입니다.

2) 귀하는 현황도로 소유자의 토지사용료를 부담할 책임이 있습니다.

그러나 터무니없는 사용료를 청구한다면 이를 거부하여 법원의 조정을 받으십시요.

3) 귀하가 현황도로 토지를 매입할 의무는 없습니다. 그러나 폭2미터 현황도로는 농사짓는데는

큰 무리는 없을 것이나, 장차 농지전용을 하자면 폭4미터 이상의 지적도상 도로가 필요합니다.

따라서 큰 무리가 아니라면  평소에 도로부지를 매입해 두는 게 좋은데, 터무니 없는 값을 부른다고

해도, 잘 타협해 보는 수 밖에  마땅한 다른 대책은 없습니다. 그것이 맹지를 절대 꺼리는 이유입니다.

질문1) 현황도로 사용승낙서를 써주게되면 지적도상 도로로 기입표시되는지요?

건축법에서는 현황도로도 도로로 봅니다.

현황도로라 할지라도 현황도로의 지목이 "도"로 되어 있지 않을 경우에는 현황도로의 소유자에게

도로로 사용해도 된다는 인감증명서가 첨부된 도로사용승락서를 받아야 합니다.

현황도로 소유주 입장에서는 자기 땅에 지상권 설정이 되어 불이익을 당하기 때문에

꺼릴 수 밖에 없습니다. 멀쩡한 자기 땅을 남 좋은일에 헌납하게 되는 경우이지요.

질문2) 현황도로 대지소유인이 끝까지 승낙을 안해주면 따른 방법은 없는지?

현황도로 지주가 도로승낙을 하지 않을 경우라도 끝까지 설득하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

이것이 여의치 않을 경우 법에 의지하는 방법이 있기는 있습니다.

1975년도 이전에도 현황도로로 사용하였다면 도로사용승락서를 받지 않아도 된다는  

협의를  ○○지자체에 서 내린 적이 있습니다.

 1975년 건축법을 개정하면서 그 이전에는 인정하지 않았던 현황 도로를 인정하게 된 것이지요.

 물론 1975년도 이전에도 현황도로로 사용했다는 내용을 입증 할수 있어야 합니다.

 토목측량설계사무소에서 자세한 내용을 파악해 보십시요.

1. 도로가 임야이거나 현황도로가 임야인 경우 공유지분으로 도로가 되어 있는 경우가 많습니다.

이때 도로 소유자들의 토지(도로)사용승낙서을 받아야 합니다.

도로,건축물,임야(나무심는것)는 지상권으로 한번 토지사용승낙 받으면 30년입니다.

일정액의 사용료 주어야 건축허가 가능할 것입니다.

경매시 도로을 보유한 사람들이 순순히 토지사용 승낙서 해주는 것은 상담자의 대호 능력에

달려있으며,애당초 그런 토지는 경매 받지 않았어야 합니다.

법적인 문제는 상담자 생각이며,상담자 협상능력입니다.

부동산(중개업)에서도 경매 교환 분양권은 대체로 좋아하지 않습니다.

2. 현황 도로가 20년이상 유지된 것이라면..시효취득된다는데...

이와 같은 경우에도 성립되는지요? 20년 이상 무사히 사용되어 왔다면..토지주가 확보할 수 있는

권리는 무엇이겠습니까? 시효취득이라함은 토지에 대한 권리가 완전히 넘어가는 것을 의미합니까?
---->이런 경우 취득시효는 두가지가 있습니다...지역권의 취득시효와 소유권의

취득시효...지역권은 통행할수 있는 권리를 등기하는 것을 말하고 ,

소유권의 취득시효는 소유권자체가 넘어가는 것을 말하는데..

그 사람이 님께 취득시효를 주장할수는 없습니다....허나, 님께서 그대로 방치하신다면

20년이 지나면 취득시효를 주장할 수 있습니다.

1) 현재 사용중인 농로를 땅주인이 바꼈다고 해서 폐쇄하는 것은 불가능하리라 예상됩니다.

귀하는 귀하 소유토지를 본래 목적인 농지로 사용하기 위해서 [주위토지통행권]이 있고,

현재 사용중인 2미터 도로는 과도하다고 볼 수 없기 때문입니다. 

만약에 현황도로 주인이 도로를 폐쇄한다면, 법원에 [주위토지통행권확인청구의 소]를 제기할수 있고,

재판에 걸리는 시일을 감안하여 [주위통행방해금지 가처분] 신청을 할 수 있을 것입니다.

2) 귀하는 현황도로 소유자의 토지사용료를 부담할 책임이 있습니다.

그러나 터무니없는 사용료를 청구한다면 이를 거부하여 법원의 조정을 받으십시요.

3) 귀하가 현황도로 토지를 매입할 의무는 없습니다. 그러나 폭2미터 현황도로는 농사짓는데는

큰 무리는 없을 것이나, 장차 농지전용을 하자면 폭4미터 이상의 지적도상 도로가 필요합니다.

따라서 큰 무리가 아니라면  평소에 도로부지를 매입해 두는 게 좋은데, 터무니 없는 값을 부른다고

해도, 잘 타협해 보는 수 밖에  마땅한 다른 대책은 없습니다. 그것이 맹지를 절대 꺼리는 이유입니다  

* 주위토지통행권의 범위 ( 대판 90다 12670)

1)주택의 경우 사람이 겨우 통행할수 있는정도로 제한하는것이아니고 주택에 출입하여 

일상생활을 영위하는데 필요한 범위의 노폭까지 인정된다.

2)농경지의 경우 지방의 관행에따라 영농을 위한 농기계의 출입,수확물의 운반에 지장이  

없을 정도의 범위의 노폭까지 인정된다.

*민법 제219조 (주위토지통행권)

①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는경우에 그 토지소유자는

주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는

때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다.

그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.

②전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.

농기계나 2톤트럭,승용차 정도가 충분히 통행할 수 있도록 님의 토지를 무상으로 이용할 수 있게

님께서 호의를 베풀고 있음에도 불구하고 동네 분들이 시비를 걸어오고 님을 못살게 군다면

통행료로서 님의 땅 통행댓가로 일정한 지료를 청구함이 사태해결의 방법 같아 보입니다.

현황도로 - 허가권자의 지정ㆍ공고 절차가 필요하다.

건축 관계자들이 흔히 쓰는 용어 중에 현황도로라는 말이 있다. 지적도에 도로로 표시되어 있지

않으나 수십년 동안 도로로 이용되어 온 ‘사실상의 도로’를 일컫는 말이다.

토지를 구입하는 사람의 입장에선 ‘까짓’ 지적도에 나오고 안 나오고가 뭐 그리 중요한가?

도로만 있으면 되지……라고 생각할 수도 있다.

하지만 큰 오산이다. 현황도로, 즉 사실상의 도로는 기능 면에서는 손색이 없을지 몰라도

막상 건축하고자 할 때는 빛 좋은 개살구에 지나지 않는다.

왜냐하면 앞서도 말했듯이 건축허가를 받기 위해서는 도시계획법, 도로법, 사도법 등에 의하여

고시되어 개설되거나 건축허가시 허가권자가 그 위치를 지정.공고한 도로가 있어 야 하는데

현황도로는 그렇지 않기 때문이다.

문 :지적도에 도로로 표시되지 않았다고 해서 수십년 동안 사용한 도로를 인정할 수 없다는

       말입니까?

답 : 결론적으로 그렇습니다. 건축을 하기 위해서는 사도법에 의한 사도 개설허가를 받거나

       건축허가나 신고시에 허가권자가 그 위치를 도로로 지정ㆍ공고하는 경우에만 가능합니다.

문 :건축허가나 신고시에 허가권자로부터 도로로 지정받을 수 있는 방법과 절차는 어떻게 됩니까?

답 :도로로 지정하고자 하는 토지 소유자의 동의와 이 도로에 대한 이해 관계자의 동의를

       얻어야 하는데, 건축을 하고자 하는 사람이 이에 대한 증빙자료를 갖추어

       건축허가신청시에 제출하면 됩니다.

       도로의 너비, 연장, 구간, 위치 등을 확인하여 건축허가를 처리하고 허가가 된 경우는

       도로로 지정한 것으로 보아야 합니다.

       이 때 허가권자는 별도의 도로관리대장을 작성, 관리하도록 규정하고 있습니다.

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