공유물분할 경매와 공유지분 경매의 차이점

[군자]

공유물분할 경매와 공유지분 경매의 차이점

1. 경매의 종류....

민사집행법상 경매의 종류에는 집행권원에 기하여 하는 강제경매와 담보권실행을 위한 임의 경매로 크게 나누고, 그리고 한가지를 더 말하자면 특정재산의 가격보존 또는 정리를 위하여 하는 경매를 말 할 수 있습니다. 여기서 임의경매와 강제경매는 실질적 경매라고 부르고, 재산의 가격보존과 정리를 위한 경매를 형식적경매하고 부릅니다.

또한 형식적 경매에는 3가지 정도가 있습니다. 첫째는 유치권에 의한 경매가 있고, 둘째는 오늘 이야기할 공유물 분할을 위한 경매가 있고, 세째는 자조매각 등이 있습니다.

2. 공유물 분할이란..

지분경매 물건은 재산권행사시 일정한 제약이 따라 이해관계인이 아니라면 꺼리게 되어 있다. 흔치 않는 경우이지만 공유자간에 재산권 행사에 관한 불협화음으로 법에 호소하는 경우이다. 이 경우에 공유물을 분할하게 되는데, 공유물 분할이란 공유자간에 공유물을 서로 나누는 것을 말한다.

공유자간에는 언제든지 상대방에게 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 또한 분할방법에는 현물분할과 대금분할(가격분할)의 2가지가 있다. 만일 공유자간에 원만한 합의에 도달하지 못해 소송으로 이어질 경우 법원에서는 경매를 거쳐 가격분할을 하게 되는 것이다. 바로 이것이 공유물 분할 경매이다.

3. 공유지분 경매란...

공유자의 일부 지분이 경매에 나온 경우가 공유지분 경매라고 한다. 이런 경우에는 다른 공유자에게 공유자우선매수청구권이 주어진다. 즉 경매 법정에서 입찰기일에 최고가 매수신고인이 있더라도 다른 공유자가 최고가 매수신고인이 신고한 금액을 가로채 간다는 것이다. 즉 공유지분에 대한 경매물건이 아무리 낮은 가격으로 형성되더라도 때론 벙어리 냉가슴을 앓거나, 그림의 떡이 되는 경우가 많다는 특징이 있다.

4. 공유물 분할 경매와 공유지분 경매의 차이...

첫째는 공유지분 경매에서는 공유자우선매수청구권이 인정되나, 공유물 분할은 인정되지 않는다는 것이다.

둘째는 공유물 분할 경매는 다른 경매 물건과는 달리 등기부상의 권리관계나 임대차관계가 낙찰 후 소멸되지 않는 다는 점이다. 즉 등기부상의 기입된 모든 권리를 낙찰자가 인수해야 한다는 것이다.

만일 제3자가 매수하려고 할 때는 반드시 낙찰가 외에 등기부상의 인수금액까지도 고려하여서 낙찰 예정가를 산출해야 한다. 그렇지 않다면 백발백중 손해를 보거나 낭패를 당하게 된다는 것이다....