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출처: 맞벌이부부 10년 10억 모으기 원문보기 글쓴이: 서현&규환아빠
경매로 돈을 버는 것은 가능할까?? 1. 자기소개 안녕하세요. 송사무장입니다. 앞으로 텐인텐에 경매에 관한 글을 올리게 되었습니다. 저는법률사무소 사무장으로 경매팀을 꾸리고 있고, 현재도 현장에서 투자를 하며 뛰고 있습니다. 텐인엔에 올라가게 될 글의 내용은 경매와 부동산에 투자한 실전사례(2005-2008)를 올릴 것이고 실전사례와 병행하여 경매이론도 함께 올라갈 것입니다. 글이 올라가는 순서는 주거형 건물처럼 일반 투자자들이 공감하기 쉬운 부분부터 조금씩 난이도가 있는 물건과 부동산에 대한 제 생각을 정리해서 올릴 예정입니다. 경매와 부동산에 관심을 갖고 계시는 분들이 제 글을 읽으시면서 본인의 것으로 소화를 하신다면 도움이 될 수 있을 것이라 생각합니다. 2. 경매로 돈을 버는 것은 가능할까? 저는 대학졸업 후 사회에 나와서부터 재테크에 관심이 많아서 여러 가지 분야를 공부했었습니다. 그래서 사회에서 월급을 받기 시작하고 첫 번째 만기적금을 수령할 때부터 주식, 후순위 채권, 간접펀드, 외환거래등 다양한 상품에 투자를 하였습니다. 주식을 직접 투자하여 수익을 올렸던 적도 있고, 간접펀드로 자산을 꾸준하게 불려왔습니다.
사회에 나와서 재테크를 공부하는 사람과 그렇지 않은 사람의 차이는 나이가 들어갈수록 엄청나게 벌어집니다. 따라서 꾸준한 공부와 자기개발을 통한 재테크는 이젠 선택이 아닌 필수가 되었습니다. 부동산과 경매가 최고라고 말씀을 드리려고 서두를 풀어서 쓰는 것이 절대 아닙니다. 저는 재테크의 한 분야를 소개를 해드리는 것입니다.
대학교에서 미래의 직업을 위해 전공을 선택하는 것처럼 재테크도 자신스타일과 상황에 맞는 분야를 선택하는 것이 제일 효과적일 것입니다. 주식을 잘하시는 분이 부동산도 잘한다는 보장이 없고 부동산투자를 하시는 분은 주식투자를 부정적으로 표현하는 경우가 많습니다. 하지만 주식과 부동산은 각각의 장.단점이 있는 것이고, 자신에게 제일 잘 맞는 방법을 택하는 것이 좋습니다. 재테크 분야에서 저에게 맞는 전공은 부동산과 경매였습니다.
서두가 너무 길었습니다.^^* 제목을 다시 한번 떠올리며, ‘경매로 돈을 벌 수 있을까??’ 대답은 ‘yes~!!’입니다. 흔히 경매를 지지 않는 게임이라고 합니다. 왜 그럴까요? 경매는 입찰을 하기 전에 미리 수익을 계산하고 들어갑니다. 낙찰을 받게 되면 수익이 생기는 것이고, 못 받으면 그만인 것입니다. 따라서 투자의 기본이 되는 ‘원금보장’ 면에서는 훌륭한 투자법이며, 테크닉(?)이 늘어날수록 수익률도 함께 올라갑니다. 또한 대출(레버리지)을 이용하게 되면 원금대비 수익률도 높습니다. 투자금의 ‘회전율’부분을 많이 걱정하시는데 부동산에 대한 이해와 매수자의 입장에서 바라본다면 이 부분에 대한 보완도 될 것입니다.
물론 낙찰을 받지 못하면 현장조사 할 때의 고생이야 투자되겠지만 그러한 경험은 고수가 되어가는 과정이므로 그 정도는 감수해야 된다고 생각합니다.(원래 세상에 공짜는 없습니다.)
또한 경매는 부동산의 상승기와 하락기에 관계없이 투자가 가능합니다. 부동산 상승기에는 상승할 여력을 감안하여 입찰을 하고 하락기에는 더 떨어지는 금액을 감안하여 입찰을 하면 됩니다. 그러므로 전체시장의 흐름에 크게 영향을 받지 않고 수익을 계산하면서 부동산에 대한 투자가 가능합니다.
입찰하기 전에 생각했던 수익과 나중에 부동산매매까지 마치고 수익이 똑같지는 않겠지만 그것은 경험이 쌓아지면서 예상수익과 실제수익의 격차는 거의 차이가 나질 않습니다.
권리분석은 아주 어려운 공식에 의해 하는 것이 아니고 간단한 원리에 의해서 되는 것이므로 부담을 갖을 필요는 없습니다. 경매에서 제일 꺼려하는 세입자, 채무자(소유자)등 부동산 낙찰을 받고 점유자와 부딪혀야 하는 명도는 어차피 사람관계의 일이므로 그 사람들의 처지를 잘 생각한다면 그렇게 어렵지 않습니다.
또한 2002년도에 민사집행법이 개정되어 낙찰자가 점유자와 협의가 되지 않았을 때 낙찰자가 마지막 히든카드로 할 수 있는 강제집행절차도 간소화되었습니다. 초보(?)낙찰자는 낙찰을 받고 본인 소유의 부동산이 되었음에도 불구하고 처음에는 점유자를 선뜻 만나는 것이 두렵습니다. 처음 집에 방문을 할 때는 초인종도 쉽게 눌러지지 않으니까요. 아마도 흡연자는 담배를 한대 피우고 초인종을 누를 것입니다.^^*
하지만 점유자도 누가 낙찰을 받게 될지 궁금하기도 하고 두려워하고 있습니다. 첫 방문을 하게 되면 점유자의 긴장하는 모습을 쉽게 볼 수 있습니다. 이러한 점유자의 심리와 적절한 법적(?)처방전을 사용하게 되면 명도도 쉽게 해결되는 경우가 많습니다. 저는 지금까지 명도를 하면서 욕을 한마디도 해본 적이 없습니다. 그렇다고 이사비를 넉넉하게 주진 못합니다.^^* 주위에 보면 경매하는 사람들마다 명도의 유형이 각각인데 점유자와 늘 싸우는 사람도 있습니다. 어쩔 수 없이 그러한 상황이 연출되기도 하겠지만 그것은 협상력이 부족하고 잘못된 스승에게 잘못된 방법을 배운 탓입니다. ‘명도의 기술’에 대해서는 따로 글을 올리겠습니다. 경매에서 수익을 올리는 과정은 이렇습니다. 1.경매물건검색 및 후보뽑기--> 2.권리분석--> 3.현장조사 및 시세파악--> 4.낙찰-->명도--> 5.부동산수리--> 6.매매 or 임대-->양도세 납부 계속해서 경매를 하다보면 위의 순서가 자동적으로 기계화되지만 처음에는 한과정 한과정 정석으로 하는 습관을 들이다 보면 치명적인(?) 실수를 범하지 않습니다. 경매와 부동산 투자를 말씀드리면 탈세부분이 빠지지 않고 등장하는데 정당하게 세금을 내면서 수익을 올릴 수 있습니다. (세금부분에 대한 글도 정리하여 올리겠습니다.) 글쓰기가 처음이라 풀어서 말씀드렸습니다. 처음부터 실전사례만 올라가면 당황하는 분들도 계실 것 같아서 글의 난이도는 천천히 올리겠습니다. |
-262만원으로 빌라사기- 1. 경매물건검색 2005년 8월의 더운 여름이다. 날씨는 더운데 이번 주에 두 번이나 떨어지니 약간 짜증이 밀려온다. 그래도 한달에 한건씩 낙찰받기로 계획을 세웠으니 컴퓨터 앞에 다시 앉아 물건을 검색했다. 이러한 패턴이 반복되다 보면 누구든 회의를 느끼고 지치게 된다. 더군다나 마수걸이도 하지 못한 초보는 자신감도 쇠퇴해간다. 그러나 꾸준히 노력하는 자에게는 장사(?)가 없다. 2. 권리분석 이번에는 대금미납을 한 재경매 물건만 검색했다. 경매에서 대금미납을 한 경우의 물건은 대개 경쟁률이 떨어진다. 숨겨진 무언가가 있거나 경매에서 보이지 않는 하자가 있기 때문이다. (Tip .대금미납case) a, 말소기준권리보다 앞선 인수사항을 확인하지 못하였거나, 대항력 있는 임차인을 미쳐 확인 못하고 입찰 했을때 b, 현장조사시 부동산 사장이 생각 없이 내뱉은 말을 시세로 잘못 오해하고 입찰했는데 낙찰 받고 확인해보니 어이없는 시세로 확인이 될 때 c, 낙찰 받고 집에 가보니 불난 집이거나, 물이 줄줄 새는 건물의 치명적인 결함을 알게 되었을때 d, 낙찰 받고 가보니 깍두기 아저씨들이 고스톱 치면서 기둘리고 있을때 e, 낙찰을 받았는데 돈을 빌려주기로 한 친구가 모른체하고 신용상문제로 융자마저 안 될때
빌라의 재경매 케이스는 대충 위의 사항에서 다 걸려든다. 권리분석에 이상이 없는 물건으로 추리고 추려서 후보 3개를 뽑아 보았다. (처음에는 아무리 확인절차를 많이 거쳐도 지나치지 않다. 책을 뒤지거나 인터넷을 통해서,,,) 3. 현장조사 2건의 현장조사를 마치고 마지막으로 이 글의 주인공이 된 녀석을 보러갔다. 동사무소에 가서 전입세대 열람을 하여 숨어 있는(?) 대항력 세입자가 있는지 확인해보니 세입자도 후순위다. (세대합가 필히 확인~!) 현장에 가보니 동네아줌마들이 모여서 수다를 떨고 있다. “안녕하세요...혹시 501호 사시는 분 아세요?” “네,,,,어머니하고 딸하고 둘만 살아요.” “아,,,네,,”
“혹시 이 건물 비오면 물새나요?(넘 직접적으로 물어봤나,,,^^)” “아니요,,,멀쩡한데 5층은 좀 덥죠” 몇 마디 나누어 보진 않았지만 점유자가 깍두기가 아니라는 사실과 건물에 큰 하자가 없다는 것을 쉽게 알아내었다. “근데,,,여기 사람들 많이 물어보러왔나요?” “글쎄요,,,저희는 아직 못 봤는데요.” 경쟁률도 심하지 않을 것으로 예감~! 주차장도 널찍하고 건물이 지저분하진 않아서 월세는 잘 나가겠군. 5층으로 올라갔더니 입찰하려는 집 바로 맞은편에 있는 집이 더운 날씨여서 그런지 문을 훤히 열어놓고 있다. 그 집을 살짝 엿보니 고등학생으로 보이는 이쁜 딸내미가 피아노를 치고 있다. “어머니 계세여?” “,,,,,,,엄마~~~~~” “누구세요?” “안녕하세요. 저 송사무장입니다. 주절 주절~~” 대충 점유자의 인적사항과 무슨 일을 하는 사람이 사는지 앞집 아줌마의 기분을 돋구어주면서 5분간의 취조시간을 끝냈다. 이 정도면 거의 완벽한데 그냥 돌아갈까도 생각이 든다. 다시 입찰할 집의 초인종에 눈이 간다. 이러한 상황에서 낯선 사람을 만난다는 것 그리 쉬운 일은 아니다. (처음 해보시믄 알겠지만~) 30초 장고 때리고 0.1초간 길게 누른다. 없다. 아무도 없다. 그런데 기분이 왜 좋누?^^ 그래 나도 태어날 때 투사의 피를 갖고 태어나지 못했기에,,,, (현재 저는 입찰을 할 때 앞에 쓴 임장활동에서 생략하는 부분이 많이 있습니다. 이렇게 풀어서 쓰는 이유는 처음에는 무엇이든지 부딪혀봐야 되고...간접경험 실감나시라고 적은 겁니다.^^*) 4. 시세조사 건물에서 나와 부동산으로 향했다. 시원한 박카스를 사들고 갈까 하다가 잔돈(?)이 없어서 그냥 들어갔다. 매수가격, 매도가격, 월세 구함, 월세 내놓음, 호재 확인등 필요한 사항을 취조했다. 취조결과 매매가격 4800만원, 임대가격 1000/40만원선으로 파악이 되었다. 입찰하기로 맘을 먹었다. (Tip .부동산에서 시세를 파악 할 때 주의사항) a. 나이드신 할아버지는 공경은 하되 말씀하신 시세는 맹신하지 말자. b. 매도가격과 매수가격을 따로 물어보자. 생각보다 차이가 많다. c. 귀찮듯이 얘기하는 부동산 사장은 귀 파면서 나오면 된다. d. 행정적인 규제사항이나 혐오시설도 체크하자. e. 부부인척 하고 가면 부동산에서 실수요자로 오해를 많이 하여 친절하게 설명해줄 때가 많다. f. 부동산은 여러 군데 들릴수록 좋다. 자기와 맞는 부동산 업자을 사귀게 되면 소중한 재산이 된다.
5. 입찰 은행가서 돈을 찾고 경매법원으로 향했다. 법정에 사람이 많다. 갈수록 많아지고 있는 것을 느낀다. 사람들은 원래 돈 냄새에 민감하다.
누군가 벌었고 벌었다는 소식을 듣고 있기에 계속해서 몰려드는 것이다. 또한 요즘 경매 책도 부쩍 늘고 경매강좌도 계속해서 늘고 있는 추세다. 어쨌든 내 물건에는 몰리지 않기를,,,ㅎ 얼마를 쓸 건지 장고를 하고 최저가에서 170만원정도 더 베팅을 해서 입찰서를 제출했다. 경매할 때 항상 이 부분도 갈등이 되는 시점이다. 갈등하지 않기 위해서 입찰 전날에 확실한 수익계산을 하고 입찰가를 결정하는 습관을 갖으면 좋다. 입찰 당일날 법정에 사람들이 많다고 정했던 가격에서 흔들리는 경우도 가끔 있기 때문이다. 예전에는 관련자료(매각물건명세서)를 열람하는 사람을 보고 눈치작전(?)을 해봤지만 이젠 그런 것은 통하지 않는다. (오히려 더 갈팡질팡하게되고 오판을 하는 경우가 있다. 고수는 이미 모든 조사를 마치고 조용히 입찰봉투를 넣어 놓은 상태이다.) 그냥 소신껏 입찰하면 된다.
입찰봉투를 제출하고 밖에서 커피와 몸에 좋은 담배한대 태우고 법원에 상주하는 경매꾼들과 아는체 좀 하고 다시 법정으로 들어왔다. 법정에서 익숙한 이름이 호명된다. 동생이름이다. 그런데 뒤에 부르는 이름이 없다. 단독입찰이다...ㅎ 낙찰이 되고 난 후에 두 번째 겪게 되는 딜레마이다. 그것은 바로 차순위와 얼마 차이로 낙찰을 받았느냐 이다. 아슬아슬한 가격차이로 낙찰 받게 되면 기분이야 무지 좋겠지만 그건 팔자소관이다. 그리고 경매의 장점이 수익을 계산하고 낙찰을 받게 되면 수익이 확정되는 것이 아니더냐. 단독입찰인데 주위에서 웅성거리는 소리가 들리면 그건 좋지 않은 징조일수도 있다. 본인이 빠뜨린게 있는지도 모른다. 권리분석과 현장조사를 확실하게 준비한 사람은 그냥 당당하게 걸어 나오면 된다. 그러면 대출아줌마 부대가 축하메시지를 명함과 함께 마구 날려준다.^^ (법원 앞에는 낙찰물건의 경락잔금대출의 영업을 위한 아줌마들이 항상 포진해있다.) 전화번호 너무 많이 뿌리면 나중에 핸드폰이 심한 고생을 한다. 이쁜 아줌마 한명만 찍어서 줘야 된다. 6. 명도 법적으로 잔금을 치러야만 합법적인 소유자가 된다. 그런데 나는 항상 예의 바르게 잔금납부 전에 점유자에게 인사드리러 간다. 저녁 8시쯤 차에 시동을 걸었다. 도착하니 9시는 안되었고 이 정도면 양호하다고 생각하고 초인종을 눌렀다. ‘누구세요~(날카로운 목소리)’ ‘안녕하세요. 저 낙찰자에요’ ‘그런데 왜요?(,,,왜라니??)’ ‘인사한번 드리려고 왔습니다~!’ ‘공부하는 고3학생이 있는데 이렇게 늦게 오시면 안되죠(아니,,이 사람이,,,,)’ ‘죄송합니다. 그러면 연락처 문에 부쳐놓고 가겠습니다.’ 기분이 약간 상한다. 잔돈을 털어서 음료수도 사들고 왔는데 말이다. 이럴 땐 그냥 돌아오는 것이 상책이다. 괜히 세입자에게 내가 이 건물 주인이고 어쩌고 저쩌고 하면 서로 감정만 상한다. 경매에 넘어 간 집을 샀다는 이유만으로 세입자들 대부분은 낙찰자에게 적대적으로 대하는 경향이 있으므로 조심해야 한다. 또한 세입자들은 낙찰자에게 그렇게 대해야 낙찰자가 이사비를 많이 지급할 것이라는 잘못된 착각을 하는 사람도 많다.(그러면 결과는 더 안 좋은데도...^^) 다음날 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서 없이는 배당을 못 받는다는 사실과 명도거부시 법적절차가 어떻게 진행되는지 설명을 해놓은 내용증명 한통 발송했다. 내용증명은 배당받는 세입자에겐 약발이 잘 먹힌다. 사람은 원래 내뱉는 말에는 주의를 기울이지 않아도 글씨를 읽을 땐 한글자 한글자 또박 또박 읽게 된다. 오히려 이런 내용증명의 경우는 감사하게도 몇 번씩 반복해서 읽기도 한다. 처음 읽었을 때 화도 나고 짜증도 나겠지만 시간이 지나면 현실을 직시한다. 낙찰자는 내용증명 발송 후 기다리면 된다. 왠만하면 이 정도에서 다 된다. 내용증명발송하고 4일이 지났다. 아줌마에게 전화가 왔다. 공손한 목소리로 이사하시겠다고 하신다. 명도도 의외로 쉽게 해결 되었다. 7. 수익계산 낙찰을 받고 잔금치르기 전에 부동산에 월세로 내놓았었다. 집을 볼 수 있냐고 부동산에서 묻는다.(당근 세입자가 있으니깐 안되지,,,) 사람이 없으니깐 일단 옆집이든 윗집이든 보여주라고 했다. (명도가 되기 전에 세를 내놓아도 된다. 단 명도는 제 날짜에 시켜야 된다~!^^) 9월 초에 부동산에서 연락이 왔고 1000만원/40만원의 계약조건이었다. 임차인 아줌마에게는 이사비 30만원과 명도확인서 주면서 이사날짜를 맞추고 농협에서 경락잔금대출을 이용하여 1800만원 융자(금리6.5%)를 받아 잔금을 납부하고 세를 놓았다. 그렇다면 들어간 비용을 계산해보자. 낙찰가격 : 2877만원 등.취득세 : 120 만원 이사비용 : 30 만원 밀린공과금: 15 만원 도배비용 : 20 만원(장판은 깨끗해서 청소만,,,^^) --------------------------------------- 계 -----> 3062만원(현금만 투입했을 경우,,,) -경락잔금대출:1800만원(이자 월10만원) -임차보증금 :1000만원(월세 월40만원) --------------------------------------- 실제현금투자금액 : 262만원 빌라 한 채를 사는데 최종적으로 262만원이 투자되었고 이 물건은 현재까지도 보유중입니다. 262만원을 투자했는데 월세 40만원에서 이자(약10만원)를 빼면 월30만원의 수입이고 1년이 지나니 투자원금 회수하고도 남습니다. 운이 좋게도 뉴타운에 지정이 되어서 현재 시세는 12,000만원정도 하고 있으며, 대지지분이 6평 미만이로 토지거래허가대상도 아니어서 인기가 좋고 올해에 양도세비과세(3년보유) 적용을 받을 때 매도예정입니다.
현재까지의 수익 월세수익 : 29개월*(40(월세)-10(이자)) = 870만원 시세차익 : 12000만원-2877(낙찰가격) =9123만원 총 수 익 : 9993만원
투자원금 262만원에 비하면 큰 수익을 얻게 되었습니다. 현재 뉴타운에 지정이 되어 시세가 높게 상승한 것도 있지만 임대수익에서 접근한다 해도 작은 수익은 아니라고 생각합니다.
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