[실전 경매] 가건물과 무허가 건물 (굿모닝충청 2014.8.07)

[권혁란]

[굿모닝충청 이영구 목원대 부동산학 박사] 경매물건으로 나오는 부동산은 일반적으로 토지와 토지위에 건축물을 말한다. 건축물은 적법한 허가를 받아 등기부등본이 존재하는 건물과 그렇지 못한 건물로 구분할 수 있다. 건물의 등기사항전부증명서가 존재하는 건물이라면 크게 문제될 것이 없으나 그렇지 못한 건축물에 대해서 그 구분을 알아둘 필요가 있다.

등기부상 등기가 없는 건물에는 용어에 따라 첫째, 건축물관리대장이 있는 경우, 둘째, 가설건축물, 셋째, 가건물, 넷째, 무허가 건물로 나누어 볼 수 있다.

첫째, 건축물관리대장이란 건물을 신축하거나 보유한자가 토지에 무허가건물이 있어 이를 합법적인 건물로 인정받기 위해서 담당관서인 구청⋅군청에 설계도면을 제출하여 신청한 경우 공적 서류 등을 종합적으로 검토하여 작성권자가 신규 작성 여부 등을 결정하여 작성한다. 그러나 건축물관리대장이 있다고 모두 등기부에 등재되는 자격이 있는 것은 아니다.

둘째, 가설건축물이란 임시 사용할 목적으로 건축하는 건축물을 말한다. 존치기간은 3년 이내이며 철근콘크리트조나 철골철근콘크리트조가 아닌 단순한 임시 건축물을 말한다. 생활을 위한 새로운 전기, 수도, 도시가스 등 공급시설이 필요하지 않고 아파트, 상가, 빌딩 등 분양을 목적으로 하는 것이 아니어야 한다. 예를 들어 아파트의 모델하우스, 공연장의 공연시설, 전람회, 홍보활동을 위한 간이 건축물, 공사장의 임시 사무실 등이며 존치기간, 설치기준 등에 따라 건축법에 적용하여 신고한 후 설치할 수 있다.

셋째, 가건물이란 정규건물로서 형태나 구조를 구비하지 못한 임시구조물을 말한다. 임시 용도로 언제든지 해체가 용이하도록 간단하게 세운 건물로 천막으로 된 지붕과 앵글조립식으로 된 4개의 기둥 및 비닐로 되어 4면의 벽을 두루 갖추고 있는 시설물 등을 말한다.

넷째, 무허가 건물이란 정부의 허가를 받지 않고 건축하여 사용하는 건축물을 말하여 무허가 건물로 관공서에 등재된 건물과 그렇지 못한 건물이 있다. 무허가 건물은 행정 관서로부터 철거처분을 받아야하는 철거대상과 일정과태료를 납부하고 사용이 가능한 경우가 있다. 이는 행정관서의 담당자를 통해 확인하여야 한다.

부동산경매 물건 중 토지위에 건물은 있으나 건물등기가 존재하지 않는 경우 상기 사항들을 참고하여 확인하고 입찰에 임해야 한다.
간혹 낙찰을 받고 불법건축물 판정을 받아 철거해야하는 경우가 있기 때문이다.

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[28일 경매물건] 대전 유성구 송림로 13 송림마을1단지아파트 물건 하락률 70%  <지지옥션>

1. 물건현황
◆ 토지의 총면적은 52.87㎡ (15.99평)이고 건물의 총면적은 84.93㎡ (25.69평)[34평형] 물건이다.
◆ 건물 단지내 도로 및 주차장 출입구와 해당 호수 출입구 및 엘리베이터 등 전경을 살펴 보면 다음과 같다.
◆ 최초 입주 시기는 2005년 2월이며 아파트의 총 동수는 7개동으로 최저층 건물은 11층이며 최고층 건물은 25층으로 구성되어 있다. 입주세대의 총세대수는 452세대이며 그 면적 별 분포를 살펴보면 95.86/69.99㎡(29평) 132세대, 112.39A/84.98㎡(34평) 197세대, 112.39B/84.93㎡(34평) 123세대로 구성되어 있다.
◆ 아파트 건물의 내부 호별 배치도 및 구조도

2. 위치⋅공간현황
노은동에서 세종시로 진입하는 북유성대로의 반석네거리 우측에 위치하며 반석역과 지족역의 중간지점에 위치하여 도보 약 5거리이다. 인근에는 대전하기초등학교, 하기중학교, 송림2단지, 3단지아파트가 있고 반석네거리 맞은편으로 은행 ,학원 및 상권이 형성되어 있는 지역이다.

3. 가격현황
경매개시일은 2013년 12월 31일이며 최초 감정가격 2014년 1월 14일 시점에 일금 283,000,000원으로 감정되었다. 한번 유찰을 거친 후 30%가격이 하락하여 2014년 8월 5일 10:00에 대전지방법원에서 입찰이 진행된다. 입찰에 참가하기 위한 입찰보증금은 최저 입찰가 10%인 일금 19,810,000원이다. 이보다 낮은 금액에 입찰보증금을 납부하면 낙찰이 된다하더라도 입찰 무효처리 되니 주의하여야 한다.

4. 등기상 소유권 현황
2005년 3월 3일 소유권보존등기로 호반건설산업(주)가 신축과 동시에 소유권 등기를 신고하였으며, 이 후 2002년 10월 30일 매매를 원인으로 하여 2005년 7월 13일 호남폴리켐(주)가 소유권을 취득하였다. 최초 분양시 법인 업체가 구입한 것으로 보아 건설관련 회사에서 대물로 받은 물건으로 보여 진다. 이 후 최종 소유자인 곽준호에게 2012년 12월 24일 매매가격 금 274,000,000원에 매매로 인한 소유권 이전이 이루어졌다.

5. 등기상 채권 현황
본 물건의 경매신청은 ㈜청주저축은행이 2013년 12월 31일 근저당권에 의한 임의경매를 신청하여 현재 매각 물건으로 나온 상태이다.

6. 임차인 권리현황
물건명세서 내용을 살펴보면 유영애가 2013년 1월 24일 보증금 40,000,000원에 월차임 600,000원에 전입신고를 하고 확정일자를 받은 것으로 나타난다.
현황조사내역에 의하면 2014년 1월 15일과 16일 2차에 걸쳐 방문하였으나 점유자를 만나지 못하고 점유자 및 임차인 관계 미상으로 안내문을 부착한 것으로 보고되었다. 하지만 임차인이 2014년 3월 25일 배당신청을 한 것으로 볼 때 임차인이 본 물건을 점유한 것으로 보여 진다.

7. 특이사항
본 물건의 임차인의 권리 현황은 임차인은 소액임차인으로 임대차보호법상 최우선변제의 대상으로 낙찰시 배당순위가 경매비용을 제외하고 1순위에 해당한다. 그러므로 임차인은 금 19,000,000원에 대해서 타 채권자들에 우선하여 배당을 받을 수 있다. 하지만 보증금의 잔금인 21,000,000원에 대해서는 낙찰자에게 대항력이 없는 상태이다.
본 물건은 2014년 3월 24일 김완수로부터 유치권 신고가 있는 상태이다. 임차인이 있는 상태에서 유치권을 신고했다는 것에 의문이 가며 2014년 5월 26일 경매신청자인 (주)청주저축은행으로부터 유치권 배제신청이 있음을 볼 때 유치권의 존재를 인정받기는 어려울 것으로 보인다.

8. 경낙잔금대출현황
본 물건 감정가격은 금 283,000,000원이나 국토교통부 실거래가 시세는 금 285,000,000원부터 금 250,000,000원까지 거래가격의 변동에 기복이 있는 편이다. 대출기준을 제시하는 시세는 금 260,000,000원이다. 대출가능금액은 낙찰가의 80%선이며 금188,000,000만원에서 금208,000,000원 정도로 예상된다.
부동산경매물건 특성은 시세보다 저렴하게 구입하는 것인데 반드시 시세에 대한 사전 검증이 필요하다. 이는 현장방문하여 현재 시점에서 거래되는 가격을 확인해야 확실한 정보가 나온다. 이는 일반 상품과 다르게 부동산물건은 수요와 공급의 변화에 따라 그 가격이 수시로 변동하는 성향을 가지고 있기 때문이다.

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