학창시절 토지경제학과 생산경제학 강의가 생각이 납니다. 각 교과목 교수님의 색깔(?) 자체가 아주 상반(개발 vs 보존) 되었기에 수업을 같은 날 연이어 수강할 때는, 과연 토지가치 및 이용에 대한 극과 극의 두 교수님의 사고 중 어떤 방향이 궁극적으로 우리나라가 나아가야 할 방향인지 고민하던 시절이 있었습니다.
2002년쯤으로 기억을 합니다. 새만금 현장을 방문했었는데 실무를 접하고 얼마되지 않을 즈음 새만금은 다시 저에게 물음표를 던져주었습니다. 일정 규모 이상을 개발함에 있어 도시계획 각 이론들과 그 실행이 해당 지역에서 가장 적합하고 필요한 부분이였는지 고민하고 고민하며 이렇듯 2008년도를 맞이하고 있습니다.
부동산은 정책과 미래 방향성이 참으로 중요합니다. 일산ㆍ분당의 난개발 여파가 지방 토지시장에 규제 아닌 규제로 다가왔던 시기도 있었습니다.
2006년 전국체전을 앞두고 관리지역에서 어렵지 않게 여관허가가 가능하였으나, 2006년 5월경부터는 관리지역 세분화란 명목(?)하에 관리지역에서의 여관허가를 기한없이 보류시켰습니다.
당시 이것이 단지 관리지역 세분화(계획·생산·보전 관리지역) 때문이었을까 하는 생각이 들었습니다. 부동산 개발업체들은 상당기간동안 개발이익의 극대화가 가능하고 농지법 규제를 받지 않은 임야를 선호하였습니다.
농지의 경우 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'상으로는 개발이 가능하나, 농지법의 규제로 인하여 인·허가 부분이 쉽지 않은 경우를 심심치 않게 경험하였습니다.
현재 오랜시간 동안 규제와 수익면에서 유리했던 개발가능한 임야의 몸값은 적지 않게 상승했습니다. 또한 그로 인해 난개발과 기업의 초반 투입비가 상당부분 올랐고, 반영된 임야의 지가로 수익극대화의 장점이 점차 줄어들고 있습니다.
개발가능한 임야가 점차 찾기 힘들어져 수급이 꼬여버린 현 상황에서 농지법이 현행대로 유지되는 것이 바람직한가를 생각해 봅니다.
<표 1> 경기도 농지면적 비율 vs 산지면적 비율
<표 2> 경기도 농지전용면적비율 vs 산지전용면적 비율 <출처 : 국토지리정보원>
필자는 많은 개발호재 뿐만 아닌 노무현 정권의 부동산에 대한 규제와 찔끔찔끔(?) 땅을 공급해 온 정책이 땅값을 부추겼다고 생각합니다.또한 '비싼 땅값이 국가경쟁력을 가로막는 망국병'이라는 지적에 역시 동의합니다.
토지는 한정되기에 증가할 수 없습니다. 하지만 이용면에서 사고전환을 해보면 우리나라 토지가 결코 작기만 한 것은 아니라고 생각합니다. 상대적으로 면적면에서 작을 뿐이지 이용가능한 미개발지는 아직도 많습니다.
규제하에 놓여서 이용 가능한 땅이 적을 뿐이지 토지의 이용면에서 미래를 향하여 얼마든지 증가할 수 있는 것입니다. 우리나라 농지의 미래방향성을 생각해 봅니다.
물론 농지의 외부효과, 순기능(식량안보·홍수방지·생태계 보존등)을 고려하여 보존에 무게를 두지 않을 수 없지만 FTA · 공급과잉등으로 농지의 생산성은 날이 갈수록 떨어지고 있는 현실입니다.
또한 농촌의 고령화, 젊은세대의 농업부분 종사회피 등의 이유로 현 농지법으로는 미래에 장담할 수 없는 많은 문제점이 생기리라 봅니다.
국가적 차원에서 다루어보더라도 농사 지을 사람이 없다고 해서 농지를 묵답인 상태로 놀릴 수는 없는 일 아니겠습니까? 물론 국가적 차원에서 대리경작 등과 반론의 여지는 있습니다.
중국 토지의 경우 국가에서 개인에게 장기간 임대를 주는 공산주의 개념입니다. 어떻게 보면 현 우리나라 부동산 시장 역시 공산주의와 무슨 다름 점이 있는가 하는 생각이 듭니다.
중국은 임대료를 받는 것이고, 우리나라는 거래세 및 보유세를 국가가 존속하는 한 계속 거두어 들이지 않습니까!
'토지공개념' 필자 역시 중요하게 생각합니다. 사견이지만 토지이용의 궁극적인 목표는 '국민의 안녕'과 '지속가능한 개발'이라고 생각합니다. (물론 환경보전도 중요하지만 인간이 더 중요하고, 지속가능한 발전보다 지속가능한 개발이라고 한 점 꼭 한 번 생각해 보시길)
우리나라 사유재산이 지속가능한 개발을 외면한 채 규제에 가로막혀 세계경쟁에서 뒤쳐지고 나면, 보유세·거래세를 지불한 각 개인은 공산주의 개념보다 못한 신세가 되는 것이라고 생각하는 것은 저만의 생각인가요?
관리지역의 세분화가 점차 가시화되고 있습니다. 지역주민의 눈치를 보고 있는 지자체를 향하여 국가차원에서 해당지역에 불이익을 준다고 하니, 지자체 역시 움직임이 빨라질 거라 예상되어집니다.
관리지역이 계획관리, 생산관리, 보전관리지역으로 세분화됩니다.2종 지구단위에 준하는 계획관리 지역은 필연적으로 녹지지역 이상의 값어치를 가지게 될 거라 생각하고, 생산관리·보전관리지역은 규제 속에 세분화 전에 비해 볼 때 상대적으로 힘이 많이 빠질 거라 예상됩니다.
소리 소문 없이 점차 완화되었던 농지가 앞으로 부동산투자상품이 되지 않을까 생각합니다. 또한 농지법 규제 완화와 더불어 관리지역 세분화 과정속에서 농림지역이 '농업진흥구역'과 '농업보호구역' 농지로 분리되어 존재할 필요가 없게 되지 않을까 하는 생각까지도 듭니다.(관리지역의 세분화속에 농림지역의 분리 필요성이 있느냐는 생각입니다)
도로여건이 좋은 농림지역의 향후 행방 역시 주시해 봅니다. |