부동산 읽기-지적불부합지

[덕바우]

김재권 변호사의 부동산 읽기-지적불부합지

 계약서에 '㎡당 가격으로 정산' 넣어야 분쟁 예방

지적도 등 지적공부상에는 분명히 내 땅이 있는데 실제 측량해 보니 면적이 줄어들거나 아예 없어져 버렸다면 황당하기 짝이 없을 것이다. 왜 이런 경우가 생기며, 이럴 때에는 어떻게 권리구제를 받을 수 있을까.

이처럼 지적공부 등록내용이 실제와 맞지 않는 토지를 총칭하여 '지적불부합지(地籍不符合地)'라 한다. 지적불부합지의 발생원인으로는 지적도면 관리부실, 지적측량의 착오, 측량원점의 통일성 결여, 도면축척의 다양성, 도면재작성의 부정확 등이 지적되고 있다.

그 중 측량원점의 통일성 결여가 주요 요인인데, 우리나라는 일본의 동경원점(東京原點)을 측량 기준으로 삼아 국내에 10여개 원점(原點)을 기준으로 토지를 측량하다 보니 각각의 원점을 사용할 때마다 토지경계가 달라질 수 있는 취약점을 갖고 있었다. 그런데 작년부터 정부는 동경원점에서 멀어질수록 측량 오차가 발생하는 이러한 문제점을 해소하기 위해 세계측지계를 적용한 '지적위성기준점'을 울릉도에 처음으로 설치했다. 이를 '동해원점'으로 해, 우선 지적분쟁이 있는 경우나 뉴타운, 혁신도시, 행정중심복합도시 등 신도시에 대해서만 적용하기로 하여 지적불부합 문제가 다소 해소될 전망이다.

이러한 지적불부합지에 대해 매매계약을 체결할 때에는 미리 계약서에 향후 측량결과 실제 면적과 공부상 면적이 다를 때에는 계약서에 명기된 ㎡당 가격으로 정산한다는 내용을 삽입하여야 분쟁을 피할 수 있다. 그런 내용의 특약을 두지 않았고, 상대방이 이의를 단다면 부득이 매도인의 담보책임을 추궁하는 소송을 제기하여 해결하는 수밖에 없다.

또한 지적불부합 토지는 인근 토지소유자 전원의 동의나 확정판결을 받지 아니하고는 수용재결은 물론 일체의 개발행위를 할 수 없을 뿐 아니라 담보대출을 받기도 어렵다. 그리고 지적불부합된 면적만큼 타인의 토지를 점유한 것이 되므로 시효취득의 문제나 부당이득반환의 문제도 발생한다.

우리 법제하에서 지적공부나 부동산등기부에 공신력을 인정하지 않아 지적불부합에 대해 국가를 상대로 하는 손해배상청구는 어렵다. 그런데 최근 하급심에서는 임야대장과 부동산 등기부등본만 믿고 땅을 산 사람이 실제로는 그 땅이 존재하지 않는다는 사실이 밝혀지자 임야대장과 등기부등본을 제대로 작성하지 않은 국가와 지방자치단체를 상대로 손해배상소송을 제기한 사안에서, 국가와 지자체는 토지 매매대금의 80%를 물어주라고 판결을 내린 바 있어 주목된다.

출처 : 영남일보 2008년 11월 18일 [화]