경매고수와의 대화모음(4)

[경매박사황경진]

작성자	황경진	작성일	2004-03-13 오전 10:18:41	조   회	23	추   천	0
제   목	경매고수와의 대화모음(4)
대전지방법원 서산지원  2003-14817  2003-14817 양어장으로 사용시에는 농취증을 발급할수 없다는 읍사무소의 주장입니다 이런경우는 어떵게 해야하나요 ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 농지를 낙찰받아 취득하기 위해서는 농지취득자격증이 필요한데 토지소재지 농지위원에게 농지취득이 적합하다는 확인을 받아 관할구청에 신청을 하게되어 있습니다. 그러나 관할구청에서 허가를 내주지 않고 신청을 반려하는 경우에는 어찌할 방법이 없습니다. 사건번호  2003-7154  2003-7154 내역중 소유권이전청구권 가등기되어있는데 이것이 무슨뜻이며 낙찰후 소유권이전에 아무런 영향이 없는지요 부탁합니다 ============================================================ 안녕하세요 운영자입니다. 본 사건에서 전소유자의 저당권을 현 소유자가 인수하면서 이 부동산을 매입하였으므로 선순위 저당권이 설정되어 말소기준권리가 되므로 나머지 채권등은 모두 말소됩니다. 소유권이전청구권가등기는 소유권이전에 관한 본등기를 할 수 있는 요건이 갖춰지지 않았거나 의도적으로 본등기의 요건을 미루어 장래를 준비하는 등기로 본등기를 하였을때에 효력을 발휘하는 등기이지만 선순위에 말소기준권리가 있으므로 순위에 의해 되므로 소유권이전에도 아무 문제가 없습니다. 안녕하세요..금방 질문에 답을 보았는데요.어떤 특정한 사건번호는 없습니다. 그냥 토지별도등기에 대한 법률적인 문제를 명확히 해결하여야만이..추후에 있을 경매에 있어서 응찰할수 있기 때문입니다. 늘 궁금한 부분이기도 했구요. 이건 저만의 생각인지 몰라도요..토지별도등기가 있으면서 매력적인 물건인 경우.. 일반적인 사람들은 토지별도등기 자체때문에 물건대상에서 빼버리는 경우가 많거든요. 혹시라도 있을지 모를 알짜 물건을 놓치기 아깝기때문에 토지별도등기에 대한 명확한 지식을 알고 싶은 거였습니다. 답변 바랍니다......앞서 드린 질문에요..수고하십시요. ============================================================ 안녕하세요 운영자입니다. 답변이 많이 늦어졌습니다. 토지별도 등기의 경우 매각물건 명세서에 매수자 인수 조건이 없는 경우는 토지 저당권자(가압류자)에게 채권신고를 하게 합니다. 경매대상 구분건물의 대지권 비율만큼 토지 저당권을 말소하게됩니다. 만일 토지 채권자가 배당요구를 하지 않았다면 배당은 이루어지지 않고 매수자가 인수해야 합니다. 권리분석과 법률적인 문제의 해결에 자신이 없다면 가능한 입찰을 자제하는 것이 좋으며 토지 저당권자가 채권신고를 한 경우에만 참여해야 합니다. 공동주택의 건물을 경매로 취득후 전 소유주의 밀린 공과금에 대한 경락자의 부담범위는 어디까지인지? 정학한 답변 부탁드립니다 ============================================================ 안녕하세요 운영자입니다. 체납관리비에 대대서는 매수인과 관리인 사이에서 분쟁이 생깁니다. 부동산의 용도에 따라서 다른데 공동주택의 경우 낙찰자는 공용부분에 대한 체납관리비만 부담하면 되고 전유부분에 대한 체납관리비는 부담책임이 없습니다. 그러나 공동주택의 경우에 수도세나 전기세등이 체납이 되면 단전, 단수가 되므로 납부하지 않을수 없습니다. 명도비용대신 관리비를 인수하신다고 생각하시는게 최선책일겁니다.          의정부12계 2003-31810/임의 차량경매. 질문: - 차량경매낙찰시 선순위권리내역도 부동산과 동일 하게 분석하면 되는지요? - 촉탁등기신청도 부동산과 동일하게 생각하면되는 지요?(세금등...) ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 차량경매도 일반 경매와 같습니다. 권리내역도 마찬가지이구요.. 경매로 낙찰받을 시에는 취등록세를 이전등록시와 동일하게 세금을 내야 합니다. 사건번호 2003/27704  2003/27704 입니다. 세입자중에3층에살고있는안애경씨 같은경우는 좀 이해하기가 그렇습니다 계약자와 부부인데 따로따로 계악금을 받아간다는것이 좀 이해가안갑니다.이런경우 어떤경우인지? 직접건물에 가보니 집은 마음에 드는데 제가 좀더 조사할사항을 알려주시면 감사하겠습니다. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 안애경씨 같은 경우 임차내역에 중복되어 들어가 있으며 남편인 이재현씨의 전세권은 따로 등기되어 있습니다. 그러나 여기에서는 명확히 남편 이재현의 전세권에 대한 전입신고임을 알 수 있으므로 배당은 한번 받아갑니다. 03년 9월자로 배당요구도 했구요.. 전입신고가 되어 있는 임차인 이금수, 이종삼은 모두 대항력이 있으므로 위의 두명이 위장임차인인지 확인이 필요합니다. 배당요구를 하지 않았다면 위장임차가 아닐경우 낙찰자가 인수해야 하기때문입니다.            2003-6243  2003-6243 에대해여쭤보려구요 이경우는 은행에서 지상권을 동시설정하고 은행에서 경매신청을했는데요 이경우 낙찰을받으면 지상권은 은행에있는건가요? 자세히좀부탁드려요 ============================================================ 안녕하세요 운영자입니다. 밀양2계의 대지가 맞는것 같은데...법원이 적혀있지않아서...^^ 부민상호저축은행에서 저당권과 함께 지상권을 설정해놓았는데 이것은 저당권과 함께 말소되는 권리이므로 문제가 될 것은 없습니다. 그러나 이 물건에서 입찰외로 건물이 소재하고 있어 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 저당권 설정시에 이 건물이 있었다면 지상권이 성립할 가능성이 크므로 자세히 따져보아야 할 것입니다. 지상권이 성립한다면 건물에 대해서는 권리를 행사할 수 없으며 법원 소송을 통해 지료를 청구 할 수 있을 것입니다.        안녕하십니까? 답변 잘 읽어 보았습니다..다시 질문 을 드리는 이유는요..확실히 알고 싶어서입니다. 책에서 볼때..토지별도등기의 경우.처리방법에 대한 해설로...첫째.판사가 특별매각조건을 정해서 토지에 대한 저당권을 인수조건으로 매각을 하는 방법.. 둘째로는 배당에 참여케 하여 경매 대금에서 배당을 하게 하면서 등기를 말소케하는 방법이 있는 걸로 나 와있습니다. 그래서 제가 궁금했던 것은 법원의 물건명세서에 특별 매각조건이 있지 않다면.. 두번째의 경우처럼 당연히. 매수인에게 어떤 부담도 없이 등기가 말소되어 소유권 이전이 되는 것인지가 궁금했던 것인데요.. 운영자님이 하신 답변 내용은요..아래와 같이... ...그러나 토지와 건물의 소유자가 같을 경우에는 경 매 진행시 토지나 건물의 채권자는 무조건 배당에 참 여하도록 하여 일반물건과 동일하게 진행이 되며 채권 자는 순위에 의해 배당을 받고 말소됩니다. .. 위와같이 토지와 건물의 소유자가 같을 경우...무조 건 배당에 참여토록해서 매수인은 어떤 부담도 없이 등기가 말소된다고 하였습니다. 그래서 제가 궁금한 것은 두가지인데요..첫째는 무조 건 배당에 참여토록한다는 말이 진정 맞는지 맞다면 어떤 근거규정이 있는지 아니면 그렇게 하는 식으로 법원의 관행이 굳어 있는 건지..그것이 궁금하고요.. 왜냐하면 제가 본 어떤 책에도 무조건 배당참여에 관 한 설명은 읽어본적이 없어서요..그래서 특별매각조건 이 없고 토지저당권자의 채권계산서로 참여한 기록 이 있다면 매수자가 응찰해도 되는 물건이라고만 제 가 알고 있습니다.. 그래서 이전 질문에 채권계산서를 법원에서 보여주지 않는다면 어떻게 토지저당권자가 배당에 참여했는지 를 알수 있는지 그것이 궁금한 것입니다. 그것을 알아 야 토지별도등기의 경우 의심없이 응찰에 임할수 있 기 때문이죠... 두번째는요. 만약 무조건 배당에 참여토록해서 등기 가 말소된다면 말소기준권리는 만일 토지의 근저당이 더 빠르다면 토지근저당이 말소기준권리가 된다는 소 리인지도 궁금합니다. 임차인과의 관계상 건물의 근저당등이 말소기준권리 가 된다고 알고 있는데요..토지의 근저당의 순위때문 에 임차인이 피해를 발생하기 때문이죠. 건물성립이전 에 생긴 토지근저당이기 때문이죠.. 그래서..최종 정리를 하자면요.. 토지저당권자의 무조건 배당참여에 대해서 확실한것인 지.. 알고 싶습니다..매번 번거롭게 해서 죄송합니다. 자세히 알려주시면 고맙겠습니다...수고하십시요.. 참고로요..최근에 경매계에 가서 채권계산서를 보자 고 했더니 안보여주더군요. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 좀 더 정확한 답변을 해 드리기 위해 법원과 사건번호를 알려주셨으면 좋겠습니다.   임차인부분이 애매해서 문의 한겁니다 임차인이 전입은 1997년 9월23일이구 확정일자는 1994년6월29일인데 어케해서 전입보다 확정일자가 빠른지잘모르겠습니다.글구 확정일자가 저당보다 빠르면 낙찰자가 떠안는건 없는지.. 궁금합니다. 재계약을 한건지.... 낙찰자가 떠않는건 없는지 글구 가처분이 두건이나 등기부등본에 있는데 이건 해당사항이 없는지 자세한 부탁드립니다.글구 사진이나 약도 그런건 없나여;; 여러모로 잘모르는게 많아서 자주 여쭤보겠습니다. 여기나오는 건 임차인관계두 자세히 나오지 않는것두 있구 해서여...그럼 부탁합니다. ======================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 사진이나 약도가 뜨지 않는것은 이 사건이 신건이라 법원에 물건명세서가 나오는게 입찰기일 일주일전에 나옵니다. 그렇게 되면 보통 신건의 경우 3~5일전에 그러한 자료들이 뜨게 됩니다. 임차내역에서 확정일자가 빠르고 전입일자가 느리게 나와있는데 이러한 부분은 계약서를 가지고 확정일자를 먼저 받았다가 전입은 나중에 해서 그렇습니다. 그렇기때문에 위의 사람은 확정일자로 인해 우선변제권은 가지고 있으나 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다. 가처분의 경우도 저당권 이후에 설정된 후순위로 소멸되는 권리이입니다.  추운날씨에 노고가 많으십니다. 다름이 아니오라 대구14계 2003-7760  2003-7760 의 등기내역중 후순위 가처분이 소유권이전등기말소청구권 으로되어있는데 이것이 무슨뜻이며 낙찰후 소유권이전에 아무런 영향이 없는지요 답변주시면 감사하겠습니다. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 부동산을 매매, 증여, 상속등의 원인에 의해 소유자이 바뀌는 경우 법원 등기부상에 소유자를 바꾸어 등기하는것을 소유권 이전등기라고 합니다. 이렇게 소유권이 이전등기된 상태에서 이전의 적법성 여부가 문제가되어 법원의 판결이 있을때 법원이 그 이전이 적법하지 않아 소유권의 이전을 법적으로 인정하지 않는다고 판결이된때에 법원 직권으로 소유권이전등기사항을 지워버려 원래의 소유자에게 소유권을 되돌리는것을 말합니다. 현재 본 물건에서 소유권이전등기말소청구권에 우선하는 저당권이 설정되어 있어서 저당권말소와 함께 가처분은 말소되므로 낙찰자에게 영향을 주지 않습니다.       변경된 물건은 어떤 사유로 변경이 되는지에 대해서 알고 싶습니다. 여러가지 사유가 있을테지만... 대표적인 사례 몇가지만이라도 조언 부탁 드립니다. 경매를 배우는 초보라 궁금한게 많네요. 답변 부탁드립니다. ============================================================ 안녕하세요 운영자입니다. 경매진행절차에 있어서 권리변동, 새로운 사항의 추가, 조건 변경등의 변경사항이 발생할 때 법원의 직원으로 매각기일을 바꾸게 되는데 이러한 것을 변경이라고 합니다.               2003-17438  2003-17438 유원아파트 박향림(03.02.03)전입 임의경매(03.04.30) 위장전입이라 생각됩니다. 이럴경우 명도는 어떻게 해야합니까 =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 위장전입자 색출은 추측이 아닌 확실한 증거를 제시하여야 합니다. 1. 친,인척인경우는 호적등본을 떼어보아 친,인척관계를 확인해야 하고 2. 계약당시 금액의 오고감이 있었음을 확인하면 되고 3. 저당설정당시 금융기관으로 부터 임차인이 없다는 확인서를 입수하시면 되며 4. 통장이나 반장이 진술해주는 불거주사실확인를 받으시면 됩니다 증거가 확보되면 명도소송을 통해 판결을 받으시면 되고, 승소시 바로 인도명령신청을 통한 강제집행이 가능합니다.  등기부 등본상에 우리은행이 임의경매를 신청했는데 그 금액도 없고 배당에도 해당되지 않는데 왜 우리은행이 경매를 신청했는지 알수가 없네요.만약 낙찰될경우 우리은행은 배당액이 없어 경매를 취소시키진 않을까요? 또한 다른 아파트는 거의 낙찰되었는데 왜 유독 이 물건만 계속 유찰이 되는지 알수가 없네요. 낙찰해도 아무 문제가 없을지 걱정이 되네요. 문외한이다 보니 이것 저것 걱정이 많아서.... 답변 부탁드립니다 =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 이전의 한빛은행이 지금의 우리은행입니다. 은행분이시라면 아실텐데... 임차내역이 미상으로 되어 있는 점이 약간 의심스럽군요...다른 아파트라는 건 어떤 걸 의미하시는건지 모르겠습니다. 이 물건에 대하여 관심이 있으시다면 직접 현장을 방문하시거나 동사무소등에서 전입신고된 내역이 있는지 등을 한번 확인해 보셔야 할 것 같습니다.        답변 좀 부탁드립니다. 어제 1월 26일에 춘천지방법원  2002-11232  2002-11232 호를 낙찰받은 사람입니다. 동 경매물건은 잡종지 포함 토지 약8,000여평과 계사 등 6개동이 있고 평가외 계사 1개동이 있으며 이 평가외 계사에 닭 약 10,000여마리가 있습니다. 이의 명도는 어찌해야 하나요? (참고 동법원 집행관사무실에서 조차 경험이 전무하다고 합니다) 그리고 위 평가외 건물 내부에는 계란을 자동으로 수확하기 위한 시설이 설치되어 있는데 이 시설(영업을 위한 시설)이 유치권이 성립할 수 있는지요? 급하오니 상세하고 정확한 답변을 부탁드립니다. 답변에 따라서는 낙찰불허가 신청이라도 하고 싶은데........감사감사 합니다. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 지금 이건에서 건물등기를 떼어 확인한 결과 모두 김철수 소유로 계사7동이 있는데 한개동만 제시외로 빠진 이유를 알 수가 없군요...감정평가시 빠진 내역에 대해 취하를 요청할 수 있을것이고 만일 제시외로 빠질만한 이유가 있다면 소유권자체가 낙찰자에게 없는 것이므로 그 계사에는 권리행사를 할 수가 없습니다. 명도신청자체가 불가능하다는 것이지요.. 또한 계란을 수확하기 위한 시설에 대해 유치권신고를 했으나 시설물을 떼어갈 수 있는 것이므로 유치권이 성립하기에는 미비하다고 할 수 있습니다.          안녕하십니까? 이 질문은 벌써 오래전에 한 질문인데도 아직도 답변이 안올라서 웬일인가 싶습니다. 운영자님께서 실수를 하신 거 같아서 다시 같은 내용으로 질문 올립니다. 답변바랍니다........ 안녕하십니까? 토지별도등기에 대한 질문인데요.. 토지에 별도에 등기가 잇는 경우 낙찰받을 경우 인수하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 있는 경우와. 토지의 채권자에게도 채권신고를 하게 하여 배당을 받게 하는 경우가 있다고 알고 있습니다. 그런데...법원의 물건명세서나 감정평가서등 어디에도 특별매각조건이 없다면 토지별도등기 채권자가 배당에 참여 했다는 것인지 아니면 토지별도등기 채권자가 배당에 참여하는지 아닌지는 채권계산서를 봐야알거 같은데요.. 법원에 비치된 서류에는 채권계산서가 없거든요..그렇다면 토지별도등기의 채권자의 배당참여여부를 어떤 방법으로 확인할수 잇겟습니까?? 몇년전에는 채권계산서가 경매당일날에는 볼수 잇엇던 것으로 기억하는데요..알수 잇는 방법이 있을까요? 몇일전 경매계 직원에게 물어보니..이해관계인만 볼수 잇다고 해서 별생각없이 그냥 지나쳣는데요.. 토지별도등기의 사건을 접하고 보니 반드시 채권계산서나 다른 어떤 방식으로 별도등기 채권자의 참여여부를 확인해야 옳겟다는 생각이 들어서 질문을 드립니다.. 정확한 답변 부탁합니다..... =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 답변이 늦어서 죄송합니다. 토지별도등기란 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 '토지에 별도의 등기가 있다' 는 표시를 하기 위한 등기를 말합니다. 그러나 토지와 건물의 소유자가 같을 경우에는 경매 진행시 토지나 건물의 채권자는 무조건 배당에 참여하도록 하여 일반물건과 동일하게 진행이 되며 채권자는 순위에 의해 배당을 받고 말소됩니다.         인도명령을해야되는데부재중인이집을상대로어뎋게절차를 진행해야되는지신속하게할수있는방법을알려주세요 =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 일단은 잔금을 지불하셔야지만 소유권을 가지게 되는데 폐문부 재시는 사람이 살고 있는지 아닌지 주민등록상으로만 거주를 하는지 실거주자인가는 조사를 통하여 확인을 하셔야 하고 소유자를 비롯해 사람이 거주하고 있지않다면, 인도명령신청을 하셔야 하는데 송달시 특별송달, 야간송달, 공시송달등을 거쳐야 하므로 기간은 조금 걸릴 것입니다. 공시송달 후에는 집달관 동행하에 확인하시면 됩니다. 단, 이때에도 성인2명이나 경찰관1명이 대동하여야 합니다. 무작정 문을 따고 들어가면 무단침입죄가 성립될 수 있습니다. 기간이 걸리더라도 규정대로 처리하셔야합니다.         경매토지에 문외한이라 너무 상식을 여쭈어서 죄송합니다. 관심건은 수원  2003-27527  2003-27527 답입니다. 개발제한구역이고 도시계획시설이 공원으로 되어있는데 안양에 거주하는 제가 300평이상의 농지를 경락받을 수 있는지요 또한 농림부가 발표한 도시민의 농지취득규모를 900평으로 올린다는데 언제부터인지요 왕초보 올림 =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 현재 300평이하의 농지만 주말농장등으로 가질수 있었읍니다. 농림부에서 다음달까지 구체적인 개선방안을 만들어 5월까지 최종안을 만들겠다는 계획을 가지고 있다고 발표한 것으로 알고 있습니다. 300평이하는 농취증을 발급받는데 어려움이 없으나 300평이상의 경우는 관할구역 담당공무원에게 여쭤보면 발급받는 방법에 대해 알 수 있을 것 같군요.. 대구지법 2003-24055  2003-24055 (9계) 임차내역에 보면 같은날 같은금액으로 같은 층에 전입한 사람이 두명 있어요. 이름도 유사한데, 혹시 오류 아닙니까? =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 임차내역은 저희가 따로 조사하는 것은 아니고 법원기록에 나타나있는것과 같습니다. 아마도 석병렬과 석병열은 2층전부, 2층방 3칸을 임대하고 있다고 나온것과 전입일 및 확정일자로 보았을때에 동일인물로 추정되며 가족관계인지 등이 의심스러운 경우 직접 파악을 해보시면 정확히 알 수가 있을 것입니다.  ====================================================================================================   창원지법 2004년01월28일 2002타경29073 문의 태화기계아파트라고 나와있구요. 개별경매로 아주많은 물건이 나와있는데요. 사원아파트인것 같은데... 대지권 미등기로 되어있습니다. 사원아파트의 경우 낙찰을 받았을 경우에... 대지권 미등기인 상태라면... 낙찰 받을경우 소유권 이전에는 문제가 없는지 권리상의 불이익을 당하지는 않는지 알고 싶습니다. 그리고 물건조사시 대지권 미등기 아파트일 경우 어떻게 하면 권리분석을 올바르게 할 수 있는지 알려 주셨으면 합니다. 아직은 초보라 아파트의 대지권 미등기 사례에 대해 궁금해서 여쭤봅니다. 그럼 답변 부탁 드립니다.^^ ============================================================ 안녕하세요 운영자입니다. 사원아파트라고 경매시 특별한 다른점은 없습니다. 대지권미등기의 경우 토지별도등기가 있는 것이 아니므로 차후 대지지분에 대하여 소유권이전 등기시 낙찰자가 대지권변경등기를 위한 대위등기에 의하여 2번의 등기절차를 거치면 가능합니다. 그외에 임대차내역에 주의하여 보시면 되는데 선순위 저당권설정이 1980년도부터 되어 있으므로 대부분의 임차인은 경매낙찰시 배당을 받고 말소되므로 낙찰자에게 인수되는 금액은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 입찰시 주의해서 살펴보시기 바랍니다.   ==================================================================================================  정말 힘듭니다.내손으로 내 집마련 하려 하는데 경매가 점점 어렵고 몇 번 시도해도 안 되니 답답하네요. 1.전입자가 있는데 최초 근정당보다 후순위인데 아무런 영향이 없을까요? 2.토지로서 자세한 임대상황은 미상임이라 쓰여 있는데 이런건 어디서 무엇을 확인하나요? 3.지상권,관습적 지상권,법적 지상권,유치권 등에 해당 사항이 있는 물건인지 걱정이 되내요.인터넷으로 찾아보고 읽어봐도 잘 이해도 안가내요.자세히 가르쳐 주십면 정말 감사하겠습니다. 3.사진에 제시외 물건이라 해서 나왔는데 저는 창고만인걸로 알았는데 집도 제시외물건으로 나와서 확실하게 제시외물건이 어떤것인지 궁금합니다. 등기부등본,전입세대확인(동사무소),토지대장,건축물관리대장,등을 다 보았는데 또 제가 확인해야 하는게 더 있으면 가르쳐 주세요. 물건 보시고 유의사항 있으면 꼭 가르쳐 주세요^^ 빠른 답변 기다리겠습니다. 수고하세요 =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 전입자가 최초 근저당보다 늦다면 대항력이 있지는 않습니다. 경매낙찰시 배당을 받고 말소될 것입니다. 토지로서 자세한 임대상황은 미상이라고 쓰여져 있다면 소유자에게 직접 확인하는 방법밖에 없을 것 같군요... 지상권이나 유치권등이 있는 물건의 경우 경매 상세정보에 나와 있으므로 그러한 물건들이 나왔을 경우 인수해야 할 채권인지 아니면 말소되는 채권인지 잘 파악하시기 바랍니다. 유치권의 경우는 순위에 상관이 없으므로 주의할 필요가 있습니다. 저희 사이트에서는 전문가컨설팅에서 이러한 부분들에 대한 검색을 하시면 여러가지 경우등을 예로 보실 수 있으며 전문강좌에서 최환주 변호사의 경매책자에서 도움을 얻으실 수 있을 것 같네요..... 감정평가시 제시외 물건의 감정가가 감정가액에 포함이 되었다면 낙찰자의 소유가 되지만 감정가액에 포함되지 않았을 경우 소유자와 협의를 하여 처리하셔야 합니다. 제가 자세한 부분까지 일일히 다 처리해 드리지는 못하지만 사건번호를 알려주시면 제가 알수 있는 한도내에서 좀더 많은 내용을 알려드릴 수 있습니다 =================================================================================================== 본원2계  2003-14486  2003-14486 이 1회유찰후에 변경후 다시 진행되었는데 낙찰받는데 문제가 없는지요.또 경매신청자가 2순위로 신청금액을 모두 배당받지 못할시 경매취소가 되지는 않는지? 낙찰후 관리비가 연체되었다면 어디까지 낙찰자가 부담을 해야하나요? 새해 복 많이 받으시고요 자세한 상담 부탁드립니다. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 현재 선순위 저당권자의 채권액이 24000만원인데 실제 청구액은 얼마인지 알 수가 없군요.. 2순위 저당권자가 경매신청을 한 것이므로 배당될 금액이 없다면 경매신청채권자의 무잉여의 원칙에 따라 경매가 취소될 가망성도 있습니다. 그러나 대부분은 선순위 채권자가 이중으로 경매를 신청하는 경우도 있으므로 최소되는 경우가 많지는 않을 것입니다. 관리비에 대한 문제는 공유부분에 관한 관리비는 대개 낙찰자가 부담을 할 수 밖에 없습니다. 가스비나 전기료 등은 당장 관리비를 내지 않는다면 관리실에서 단전, 단수의 상황이 올 수도 있기 때문입니다. 나머지에 대해서는 낙찰자가 현 소유자와 협의하에 적정한 타협을 하시면 될 것 같군요... 다만 관리비가 예상외로 금액이 크다면 문제가 조금 다른데 법적으로는 공유부분을 제외한 전유부분은 부담하지 않아도 되지만 소송등에 따른 심적부담과 시간적 손실, 또한 소송비용등을 모두 따져보아야 할 것입니다. ================================================================================================== 창원지방법원  2003-23263  2003-23263 건에 대한 질문입니다. 등기부 등본상에 지목이 답으로 되어 있는데요 건물등기는 2003년 11월로 되어 있는데 어떻게 지목이 안 바뀌었을까요? ============================================================ 안녕하세요 운영자입니다. 2003년 7월 11일자로 경매신청이 되었는데 이 당시 토지등기가 답으로 되어있었기 때문입니다. 상세정보에는 '현황(대)'로 나타나 현재 토지가 대지로 지목이 변경되었음을 알 수 있습니다. =============================================================================================== 본건에 대하여재산상속인등과의 법적문제에 이상이 없는지요 ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 조달순이 저당권을 상속받은 이종문, 이종애가 임의경매를 신청한 것이므로 채무변제금액을 받기위한 것이므로 경매가 진행되어 낙찰되었을 시 아무런 하자가 없는 것으로 보입니다 =================================================================================================== 최초소유자가 은행담보후 3인에게 공동상속을 해주고 상속일자 보다 선순위인 채권자가 임의경매인 이물건을 낙찰 받으면 자동분석에서는 깨끗합니다만.?.................. ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 사건번호가 없어서 정확하게 제가 파악한 것인지 모르겠네요.. 소유권이전 -> 저당권설정 -> 상속으로 인한 지분분할 이러한 순서가 맞다면 상속에 대한 문제는 전혀 없으나 임차내역이 나와있지 않군요.. 저당권설정전 대항력이 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 인수해야 하는 부분이 있으므로 주의해서 보셔야 할 것 같습니다. 저당권설정 이후에 임차인이 있다면 경매로서 배당을 받고 말소되므로 크게 문제될 일은 없을 것으로 판단이 됩니다.      =================================================================================================== 울산  2003-23986  2003-23986 번의 사건상세정보상에 환지예정지로 되어있는데 농지원부없이 입찰이 가능한지 알고 싶습니다 ============================================================ 안녕하세요 운영자입니다. 현재 이 환지 예정지로 되어 있지만 구획정리가 되는 농지이므로 농취증을 증명 받아야 합니다