토지공개념 2부 ＜토지공개념 3법 분석＞

3. 토지공개념 3법이란   1) 택지소유상한법 여기서 말하는 택지란 건물이 준공되었거나, 앞으로 건물이 준공될 예정인 토지를 택지라고 합니다. 즉 농지나 임야 등은 택지라고 부르지 않으므로 이법과는 직접 관련이 없다고 봐야 합니다. 이 법의 핵심은 서울특별시나 지방광역시의 경우 한가구당 660㎡ (200평)까지 택지를 소유할 수 있었고 661㎡가 초과할 경우에 택지를 초과하여 보유한다고 하여 택지초과소유부담금을 내게 한 법입니다.       구체적 부과되는 택지초과소유부담금을 알아보면 그 기준은 과세시가표준액입니다. 여기서 말하는 과세시가표준액은 줄여서 과표라고도 하는데요, 지방세 납부의 기준이 됩니다. 즉 재산세나 종합부동산세의 기준이 되므로 흔히 공시지가 라고도 생각하시면 되겠습니다. 1990년에는 주택부속토지는 4% ~ 나대지 6%를 부과하다가, 1994년에는 주택부속토지는 7% ~ 나대지 11%를 부과시켰습니다. 사례를 들어 이야기를 하자면 (1994년 세율기준) 내가 현재 시세 2억 원 하는 택지를 초과하여 가지고 있으면, 시세 2억 원에 과세를 하는 것이 아니라 정부가 생각하는 토지의 과표 즉 공시가격이 기준이 됩니다. 만약  과표액이 7000만원 이라면 주택부속토지일 경우에 세율 7% 적용하여 490만원 주택부속토지가 아닌 나대지 일 경우에 세율 11% 적용하여 770만원이 부과됩니다. 세금을 부담하는 기준은 현재의 재산세 기준처럼 매년 6월 1일 소유자 기준입니다. 이 법이 무서운 것은 땅값이 오르든, 오르지 않든 부과가 된다는 의미에서 굉장히 무서운 법이라고 볼 수 있습니다.  어떻게 보면 택지의 이용개발과 택지 소유의 집중을 막는 최적의 법이라고도 볼 수 있습니다. 다만, 고율(高率)의 세금부담으로 인한 사유재산침해 원인이 되어 1999년 위헌결정이 나서 사라진 법입니다.   과거 1990년 후반기 이법을 빠져나가기 위하여 편법으로 토지 이전을 한 사례들이 눈에 선하고 또한 1998년 1999년 다가구주택을 짓기 위하여 건축업자들이 택지취득신고에 관련된 서류를 작성하는 모습들이 눈에  선하게 나타납니다.   2) 토지초과이득세 (토초세) 토지초과이득세는 개인이 소유하고 있는 노는 땅이나, 법인소유의 비업무용토지의 지가상승(地價上昇)에 따른 불로소득을 세금으로 환수하는 법을 의미합니다. 여기서 말하는 노는 땅이라는 것은 농사나, 건물을 짓지 아니한 채 시세차익을 위하여 가지고 있는 땅을 의미하는 것입니다.  이러한 땅이 물가상승 또는 비정상적인 원인에 의하여 지가가 상승할 경우에 그 땅을 매도하지 아니하고 가지고 있음에도 불구하고 토지가격 상승분에 대하여 세금을 부과되는 것이 특징입니다. 우리가 흔히 알고 있는 상식으로 본다면, 토지를 매도하여 차익이 발생한 경우에 당연히 양도소득세를 납부하지만 이 법은 땅을 매도하지 않았음에도 불구하고 땅값이 오른 만큼 세금을 부과시키는 특이한 법입니다.   토지초과이득세는 3년 단위 정기과세가 있고, 지가 급등시에는 1년 단위 예정과세가 있었습니다.  세금부과의 기준은 전국평균 지가상승률과 정기예금이자를 비교하여 이 중 높은 것을 선택하여 50%를 세액 공제하고 나머지 50% 금액이 1000만원 이상일 경우 50%, 1000만원 미만일 경우 30%의 세금을 부과시켰습니다.      사례를 들어볼까요?그당시 은행 정기예금이자가 약 8%에 본인 땅값 3억 원이 지가상승으로 인하여 3억3천만원이 되었다면 토지초과이득세를 대략적으로 계산해 보겠습니다. ⓵은행 정기예금이자 8%와  ⓶지가상승률 10%이므로 이중 더 상승한 것은 지가상승이 되겠죠. 따라서 ⓶지가상승이 세금납부의 기준금액이 됩니다. 지가상승 금액이 3천만 원이므로 이중 50%를 공제하면 1500만원이 남습니다. 1500만원 중 1000만원이 넘으므로 세율 50%를 적용하여 750만원이라는 토지초과이득세가 나오게 되는 것입니다. 물론 이 세금은 땅값이 상승할 경우에 부과가 되는 세금입니다. 지금에 와서 생각해 봐도 노는 땅을 가진 사람들 입장이라면 지가상승할 경우에 이정도 세금을 내야 되므로 상당히 무서운 법이죠.   그래서 그 당시에 빈 땅이라면 형식적인 가건물을 짓거나 1층짜리 빈 상가건물을 줄지어 짓거나, 롤러스케이트장,  볼링장, 대형 식당 등을 짓는 경우의 수도 발생이 되었지만 결국 1994년 헌법 불합치 결정으로 인하여 사라지게 된 것입니다. 혹자들은 땅을 팔지도 않았는데 세금을 부과시키는 미실현이익에 대한 과세가 위법이라서 이 법이 없어졌다고 잘못 말하는 분들도 계시는데 정확히 말하면 미실현이익에 대한 과세는 위헌이 아니었고 과세기간의 설정방식과 임대 토지 또한 유휴토지로 간주하여 과세를 메기는 등 사유재산권 보장취지에 어긋난 점을 들어서 헌법불합치 결정이 난 것입니다   3) 개발이익환수법 이 법과 비슷한 법이 현재 관심을 가지고 있죠. 그 법이 바로 재건축초과이익환수제입니다. 초과이익환수제나 개발이익환수법나 상당히 비슷한 면이 있습니다. 이 개발이익환수법은 대규모 개발사업을 맡아 시행하는 사업자가 택지개발, 주택단지조성, 공업단지조성, 산업기지조성, 도심재개발 등 개발사업으로 인하여 생긴 개발이익의 25%를 개발부담금이라는 명목으로 환수하는 법을 말하는 것입니다. 이처럼 불로소득을 환수함으로써 세수증가의 효과를 얻으며 조세의 형평성에 기여하며, 투기심리 억제를 통한 부동산가격 안정을 꾀하며 이러한 세금으로 인하여 공공사업에 투자자금을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 지나친 개발이익 환수는 부동산 개발을 위축시키고 저품질 개발 및 개발이익환수금의 일부까지 매수인에게 전가되는 단점도 나올 수가 있으며 최종적으로 이 또한 사유재산권침해에 따른 위헌소지가 있는 것으로 보입니다. 따라서 현재 강남의 재건축아파트 조합들도 재건축초과이익환수제에 따른 소송을 준비 중에 있다고 합니다.    여기까지 토지공개념 2부를 마치고요,  3부에서는 이 법의 실행가능성 여부와 정부의 의도등에 대하여 알아보도록 하겠습니다.  즐거운 하루되시길 바랍니다. ^^ 출처 : 다음카페 아름다운부자  <a href="http://cafe.daum.net/mibusa">http://cafe.daum.net/mibusa</a> "배종찬교수의 맛있는 돈이야기"를 통하여 유튜브, 팟빵 방송으로 들을수도 있습니다.