아파트투자와 땅투자의 서로 다른 속성

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#아파트투자

#토지투자

#아파트

영끌이라는 우악스런 용어가 있다

영끌로 지금 많은 사람들이 괴로워 하고 있다

영끌은 아파트(거품)로부터 비롯되었다

'아파트'가 '아픔'을 준 것

문 정권 최악의 산물이 영끌이다

문 정권 때 아파트는 투자자에게 보물이었지만

윤 정권 접어 들어 아파트는 그야말로

애물단지로 전락,

자살자를 양산하는 걸림돌이 되고 말았다

차제에

땅과 아파트 속성으로

그 가치를 가늠해야 할 것이다

#도시지역

#맹지

초지역 앞 아파트단지

싼 땅은 있어도 싼 아파트는 절대로 없다

이게 문제다

땅은 규제가 문제요

아파트는 거품이 문제인 것

이참에

아파트와 땅의 차이를 통해

잦은 실수와 시행착오를 줄여보도록 하자

아파트와 땅의 차이점

(1) 싼 땅은 있어도 싼 집은 없다

대출 없이 아파트 살 수 있는 사람은 많지 않지만

소액으로 대출 없이 땅투자 하는 사람은 많다

아파트투자는 대출 없이 1억으로는 어림도 없지만

땅투자는 대출없이 1억으로도 충분하다

특히 수도권 토지에 접근 가능!

예) 화성시 팔탄면 일대

(2) 아파트는 부동산의 꽃

부동산의 진리와도 같은 격언이다

아파트투자의 꽃은 갭투자

영끌로 가정파탄 난 자 급증세!

그런데도 여전히 갭투자 유혹을 쉽게

뿌리치지 못하는 영혼들이 있다

언론이 문제다

언론에서 서서히 바람을 잡고 있다

아파트가 기사회생 중이라는

가짜기사!

사기기사다

영끌족도 문제!

분명한 사실은

아파트 회복의 기미가 전혀 없다는 것

언론은 건설사와 동족이다

한 식구다

함께 배를 탄 입장이라

언론은 건설사 편에서 기사를 쓰고 있다

이러한 엄중한 현실을 바로 알라!

#아파트대폭락

화성시

(3) 아파트는 완성물이라 규제와 무관

땅은 미완성물이라 규제와 연동

극과 극이다

땅은 개발 대상

개발공간=규제해제공간

예) 신도시의 아파트단지의 과거 - 그린벨트

그린벨트 해제 하여

아파트 건설했기 때문

(4) 평당 200만 원짜리 땅은 있어도

평당 200만 원짜리 아파트는 존재하지 않는다

집은 없어도 자동차가 있는 이유다

집은 없어도 땅 살 맘을 가질 수 있는 이유다

'이유'가 반드시 '여유'와 연동하는 건 아니다

아파트가격은 삶의 희망을 저버린다

아파트거품은 젊은 사람들의

결혼을 막는 걸림돌이기 때문

출산률 저하의 직접적인

원인이 바로

아파트다

땅이 아니다

싼 땅은 있어도

싼 아파트는 존재하지 않기 때문

(5) 땅투자란 땅에 돈을 던지는 행위

아파트투자는 아파트에 돈을 던지는 행위로

단기투자가 가능하다 보니

프리미엄을 통해 거품을 마구 주입한다

이 통에 착각하는 자가 급증세

오판을 하고 만다

갭투자를 유혹하는 중개인이 문제!

아파트가 단기투자가 가능한 건

가격의 투명화 때문

예) 분양가 책정과정에서 투명화를 선 보임

지자체가 관여한다

'분양가상한제'라는 단기 규제가 있어

오판을 부른다

이 규제제도는

마치 국가와 지자체가 개인투자자를

보호, 보지해주는 것처럼 보여 그 모양새가

아름다워 보인다

범민들을 보호해주는 방어책처럼 보인다

그러나 비현실적인 제도가

분양가상한제다

부동산은 반드시 항시

주변가치에 의해 변수가 발생하기 때문

주변가치의 변화(변수)를 인위적으로

막을 방법은 없다

그래서 분양가상한제라는 규제에 문제가 있는 것

(6) 완성물, 지상물 - 재개발, 재건축, 재생의 대상물

미완성물 - 개발 대상

규제의 대상이자 규제해제의 대상물

땅투자를 쉽게 포기할 수 없는 이유다

결국

아파트라는 부동산 최고의 완성물도 땅인 셈

오래되면 건물이 낡아빠져 존재감과 사용가치가 0!

결과적으로

대지 지분(완성도 높은 토지,현장감 높은 토지)만

남기 마련

부동산의 뿌리 - 땅

부동산의 재료(원료) - 땅(맹지)

도로의 원자재 역시 땅

대자연의 재료도 땅

아파트의 역사(나이)는 존재한다

유효기간이 있기 때문

그러나 땅의 나이를 알 수 있는 방법은 없다

늙은 집은 있어도 늙은 땅이 없는 이유다

(7) 맹지는 부동산의 기본

아파트 재료가 무조건 땅이기 때문

아파트(대지 지분 보지)는 부동산의 자본

대기업건설사가 아파트를 조성하는 순간부터

프리미엄 조성 가능

결국

대기업건설사는 프리미엄을 주입시키는

기계적 경제동물인 셈

거품 주입시키는 마술사다

맹지의 현재가치가 중요한 건

입지 좋은 맹지의 미래가

곧 대규모 아파트단지이기 때문

그렇기 때문에

고수는 맹지를 포기하지 않는 것이다

(8) 땅은 상상력이 필요

상상력과 잠재력은 연동

집은 실용성이 생명

지금당장 편익성이 중요하기 때문

그 편익성이 투자가치로 연결되기 때문

불편하면 투자가치가 낮아진다

평택시 서정리역 일대

(9) 좋은 땅이 많지 않은 이유 -

국토의 과거가 모두 맹지였기 때문

인구밀도는 한계가 있기 때문

사람이 아직 밟지 않은,

즉 사용하지 않은 땅이 많다

사용되어지는 땅은 조금

(10) 헌 집이 새 집보다 훨씬 많은 것처럼

맹지가 대지보다 훨씬 더 많다

이는 여전히 재개발 대상지가 적지 않고

개발 대상지역도 적지 않다는 의미

다만 재개발 대상 기준과 개발대상의 기준이 판이할 뿐

변통성에 의해 기준이 정해질 수 있는 것

오래된 집은 대지를 개발하는 것이고

땅은 맹지를 개발하는 것

완성도 높은 토지를 개발하는 것은 재개발이요

완성도가 낮은 토지를 개발하는 과정은

개발청사진에 의해 땅을 개발하는 것이다

아파트의 개발청사진은 견본주택(모델하우스)이다

그런데 문제는

견본주택과 개발된 아파트가 항시

판이하다는 것

“모델하우스 사진찍지 마세요”…

LH·건설사 ‘수상한 영업기밀’ (edaily.co.kr)

땅은 기획부동산과 관련 있고

집은 건설사나 LH 등 공사와 관련 깊다

맹지 잡아 아파트 공사에 들어간다

규제(그린벨트) 풀어 그 자리에 집 짓는 것이다

거리보단 자리에 연연하여 문제

입지를 찾는 게 아니라

입지를 만든다

예컨대 대기업이 오지에 입성하면

거기가 별천지 된다

시행사와 건설사는 한핏줄

동업자다

기획과정을 논의하는 인생 동반자다

기획의 천재다

#기획부동산

#공인중개사

#빌라왕

#빌라사기꾼

하남시

오래된 아파트 -

재건축 대상이자 리모델링 대상

오래된 단독주택 -

재개발 대상

땅 - 주택 건축의 대상물

땅도 리모델링이 가능

예) 지목변경과정

형질변경과정

(성토, 복토, 절토, 포장,정지작업 등)

농지 및 산지전용과정의 한 과정이

형질변경과정이다

#대도시

#자연녹지지역

천안시

대도시의 재료 - (다양한) 인구와 접근도 높은 땅

대기업의 재료 - (접근성 높은) 맹지와 노동인구

대자연의 재료 - 맹지(들)

집의 속성≠땅의 속성

집은 재개발 대상

땅은 기획 대상

(분할이 필요)

'기획'의 차이 -

예) 개발과 재개발의 차이

수명의 유무 차이 -

땅의 수명은 없지만

집의 수명은 존재

(땅의 모양은 평면적이지만

집의 모양은 입체적이기 때문

건폐율만 존재하는 땅은

수명이 없다)

잠재력의 차이가 곧

땅과 집의 차이

땅은 무한한 잠재력을 보지

땅은 기획상품(작품)이기 때문

개인적으로 창의력을 발휘할 수 있다

(예-맹지에 도로 개설하여

작은 집 짓기)

기획부동산이 증가하는 이유다

아파트는 거품상품(작품)

대기업건설사의 존재감이 여전히 높은 이유다

언론과 대기업건설사는 하나다

이것을 염두에 두고 기사를 읽어라

☎ 010-2246-9741

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(카페회원님들은 같이이용하시면됩니다)

추천부탁드립니다 .

[박 광호]

상쾌한 아침입니다.
공원에 벚꽃이 아름답게 피었네요
꽃을 보고 있노라니 마음이 편안해지는게 느껴집니다.
오늘도 좋은하루 행복하세요^^

[다니엘뭐헤니]

좋은정보감사