랄프님께...

[케산자]

1987년 ~ 2005년 서울(아파트), 전도시(주택), 무담보콜금리전체(연리 %) 변동률~~~

년도.......... 서울(아파트) ..........전도시(주택)........무담보콜금리전체(연리%)

87년 ..........-2.8 % .......... 0.4 %

88년 .......... 18.0 % .......... 15.6 %

89년 .......... 22.0 % .......... 14.1 %

90년 .......... 26.0 % .......... 17.1 %

91년 .......... 16.6 % .......... 10.3 %..........17.07%

92년 .......... -11.4 % .......... -6.5 %.........14.38%

93년 .......... -2.4 % .......... -3.4 %.........12.07%

94년 .......... -1.1 % .......... -1.6 %.........12.29%

95년 .......... 0.7 % .......... -0.1 %.........12.44%

96년 .......... 1.1 % .......... 0.7 %.........12.36%

97년 .......... 7.8 % .......... 3.0 %.........13.24%

98년 .......... -12.2 % .......... -9.2 %.........14.98%

99년 .......... 5.3 % .......... -1.3 %..........5.01%

00년 .......... 8.4 % .......... 1.8 %..........5.16%

01년 .......... 9.6 % .......... 3.9 %..........4.69%

02년 .......... 32.1 % .......... 16.7 %..........4.21%

03년 .......... 13.4 % .......... 9.0 %...........4.0%

04년 .......... 5.5 % .......... 1.1 %...........3.65%

05년 .......... 3.6 % .......... 0.8 %..........3.33%


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출처 : http://ecos.bok.or.kr/

한국은행 통계 시스템

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1975년 ~ 2005년 전국, 서울, 광주 지가 변동률 통계~~

년도..........전국...........서울...........광주


75년..........26.99..........31.63..........23.05

76년..........26.60..........16.06..........26.11

77년..........33.55..........31.70..........57.70

78년..........48.98.........135.70..........60.76

79년..........16.63...........6.40...........9.43

80년..........11.68..........13.42..........28.41

81년...........7.51...........3.56..........24.00

82년...........5.40...........8.70...........4.40

83년..........18.50..........57.70..........11.50

84년..........13.20..........23.30...........2.30

85년...........7.00...........8.10...........1.80

86년...........7.30...........3.70...........4.50

87년..........14.67...........6.29..........19.53

88년..........27.47..........28.06..........59.98

89년..........31.97..........33.54..........42.99

90년..........20.58..........31.18..........22.43

91년..........12.78..........11.15..........16.50

92년..........-1.27..........-2.78..........-0.33

93년..........-7.38..........-8.72..........-6.36

94년..........-0.57..........-1.36..........-0.26

95년...........0.55...........0.18...........1.44

96년...........0.95...........0.94...........1.16

97년...........0.31...........0.29...........0.67

98년.........-13.60.........-16.25.........-10.25

99년...........2.94...........2.66...........1.30

00년...........0.67...........0.05..........-0.31

01년...........1.32...........1.89..........-0.37

02년...........8.98..........15.81...........1.03

03년...........3.43...........5.23...........0.91

04년...........3.86...........4.09...........0.68

05년...........4.99...........6.56...........1.87



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출처 : 통계청 통계정보 시스템

국내통계 주제분류별 ~ 국토.기후 ~ 행정구역(시 도)별 지가변동률

가. 어떤 일이 벌어졌던가


해방 후, 부동산투기가 처음 본격적으로 일어났던 때는 1960년대 중후반부터였다고 해야 할 것 같다. 1950년대 후반 이후 우리 경제가 본격적인 도약을 시작한 뒤, 5ㆍ16쿠데타로 잠시 주춤하기도 했지만, 국내 경기는 비교적 장기간의 호조를 지속했고, 이것이 부동산 가격의 갑작스런 상승을 불렀다. 당시에는 경제성장을 이끌었던 기업들이 부동산 투기를 주도했다. 그래서 첫 번째 부동산투기 억제정책은 비업무용 부동산에 대한 담보비율을 평가액의 80%에서 50%로 대폭 낮추는 것이었다(1967년 9월 28일). 그러나 이런 미지근한 정책으로는 부동산 투기를 잡을 수 없었다. 기업의 부동산 투기는 이미 개인의 부동산 투기로 전염되어 전국적인 현상으로 발전했기 때문이다.

결국 11월 29일에는 [부동산 투기억제에 관한 특별조치법]을 제정해야만 했다. 금융기관의 부동산담보 취득을 제한하고, 부동산 투기 억제세를 신설(양도차익의 50% 과세)하는 것 등이 주요 내용이었다(이 법은 1974년 12월까지 존속했다). 그래도 부동산 투기는 쉽게 잡히지 않았다. 물가가 계속 두 자리 수의 상승률을 기록했던 것이 가장 결정적인 원인이었다. 그러자 주택건설 재원을 마련하기 위해 1969년 9월 15일부터는 주택복권을 발행하는 등 주택공급 확대를 통해 부동산 투기를 잡아보려고도 했다.

1969년에는 성장률이 무려 13.8%에 이르자, 전형적인 경기과열 현상이 나타났다. 소비자물가상승률이 15.4%에 이르고 무역수지 적자는 수출액보다 1.1배나 더 큰 9.2억 달러를 기록했을 정도였다. 특히 국제수지 적자의 누적은 아주 심각해서 외환위기까지 일으키고 있었다. 이미 그 전년도인 1968년에는 IMF 대기성 차관을 12.5억 달러(그 해 수출액의 두 배 규모)나 인출해야 했었다. 그래서 ‘경제 안정’이 최우선적인 경제정책의 목표로 부상했다. 1969년 4월 6일에는 ‘종합물가대책’을 발표했고, 11월 3일에 또 ‘안정기반 구축을 위한 종합대책’을 발표해야 했으며, 1970년 1월 7일에도 ‘경제안정대책’을 발표해야 했다. 이런 일련의 조치들에 힘입어 물가는 다소 안정되어 갔지만, 국제수지는 여전히 개선되지 않았고 10월 11일에는 ‘장기 국제수지 개선방안’을 추가로 발표해야만 했다.

그 과정에서 국내경기가 심각하게 불안정해졌다. 성장률이 1970년에는 7.6%로 떨어졌다가 1971년에는 8.6%로 다시 상승했지만, 1971년에는 5.1%까지 떨어져서 10년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 물가는 여전히 불안해서 1971년 소비자물가상승률은 14.0%를 기록했음에도 불구하고, 1972년 2월 14일에는 ‘경기회복을 위한 당면시책’을 발표해야만 했었고, 여기에 건축활동 제한을 완화하는 조치를 포함했다. 1972년 12월 30일에는 ‘주택건설 촉진법’을 제정했는데, 이것은 국민주택 공급을 확대하자는 취지였다. 그 와중에 1973년 10월 6일에 중동전쟁이 발발한 것을 계기로 제1차 석유파동이 터졌고, 물가불안과 국제수지 악화가 더욱 심해지는 가운데, 급상승하던 국내경기는 다시 빠르게 하강하기 시작했다. 그러자 경기부양은 더욱 중요한 정책과제로 떠올랐다. 당연히 건설경기를 활성화하기 위한 정책들이 뒤를 이었다.

1975년 5월 20일에는 장기주택건설계획을 발표했는데, 1981년까지 주택 209만호를 공급하겠다는 것이 그 주요 내용이었다. 그 후속조치로서 1976년 8월 24일에는 서울 반포 등 11개 지구를 아파트지구로 지정했다. 9월 4일에는 주택건설촉진법을 개정하였는데, 선분양제(공정 20% 진행 후)와 공개추첨제(선착순제 병행)를 도입했다. 건설경기를 활성화하자는 것이 그 목적이었다. 이것이 바로 반포투기 그리고 곧 이은 강남투기 열풍을 일으킨 결정적인 계기가 되었다. 특히 다음과 같은 일이 벌어진 것이 부동산투기를 더욱 극심하게 했다. 즉, 대단위 아파트단지 조성을 위해서는 대규모의 지가보상이 이뤄져야 했고, 그 지가보상을 받은 사람들은 부동산으로 큰돈을 벌었기 때문에 당연히 보상비는 부동산 투기에 쏟아져 들어갔다.

결국 부동산 투기가 극성을 부리자, 1978년 2월 15일에는 뒤늦게 국세청이 ‘부동산 투기단속 특정지역’을 1차로 고시했고, 7월 19일에는 2차 고시가 뒤를 이었다. 그 사이에 5월 22일에는 ‘1단계 건축규제 조치’를 발표했는데, 상업용 및 공공건물 건축허가를 전면적으로 금지한다는 내용이 담겨 있었다. 건축자재가 품귀현상을 보이는 등 건설경기가 과열징후를 보였기 때문이다. 그래도 부동산 투기가 잡히지 않자, 8월 8일에는 ‘부동산 투기억제 및 지가안정을 위한 종합대책’을 발표했다. 토지거래 허가제 및 신고제 도입, 기준시가 고시지역 확대, 부동산 소개업의 허가제 전환, 양도소득세 인상 및 공한지세 과세대상 확대 등을 포함하는 강력한 내용이었다.

그러다가 1979년 성장률이 7.0%로 떨어지는 등 경기가 하강하기 시작하자, 다시 부동산정책이 건설경기를 부양하는 방향으로 바뀌었다. 1979년 7월 27일에는 상업용 건축규제를 완화했고, 9월 1일에는 공공건축물 신축도 전면 허용했다. 그래도 경기가 살아나지 않자, 11월 15일에는 건축제한조치를 전면적으로 해제했다. 그 와중에 1979년 11월에는 이란사태에 이은 제2차 석유파동이 터졌고 석유가격이 폭등하면서 국내물가도 폭등했고, 국내경기는 더욱 빠르게 하강하기 시작했다. 그러자 1980년 1월 12일에는 ‘경제안정화를 위한 종합경제대책’을 발표했다. 당시에 무엇보다 심각했던 것은 외환위기였다(이 문제는 이미 언급한 바 있다).

석유파동에 따른 혼란이 다소 가라앉자, 9월 16일에는 부동산 양도세율 인하 및 주택건설자금 지원 확대 등의 내용을 담은 ‘경제활성화 방안’을 발표했다. 11월 5일에는 1981년부터 1986년까지 주택 2백만 호를 공급하겠다는 ‘주택건설 장기계획’을 발표했다. 그리고 12월 13일에는 양도소득세 및 특별부가세 인하를 주요 내용으로 한 ‘부동산경기 활성화대책’을 발표했다. 1981년 6월 26일에는 국민주택 50% 건설의무의 폐지와 부동산투기대상 특정지역을 전면 해제하는 등의 ‘주택경기 활성화대책’을 추가로 발표하기도 했다. 1982년 5월 18일에도 ‘경제종합대책’을 발표하면서 신축주택 양도소득세의 인하와 국민주택 취득세 및 등록세 감면 등을 포함시켰다.

그러자 다시 부동산 투기바람이 불기 시작했고, 주택경기 활성화 정책을 펼친 지 불과 6개월여가 지난 1982년 12월 22일에는 ‘부동산 투기근절 종합대책’을 발표할 수밖에 없었다. 여기에는 아파트 청약예금 0순위제 폐지, 국민주택 건설 의무화, 국민주택 전매제한 기간 연장 등의 조치가 포함되었다. 그래도 부동산 투기가 잡히지 않자, 1983년 2월 16일에는 채권 입찰제를 도입하는 등의 ‘부동산 투기억제 대책’을 또 발표했고, 이틀 뒤에는 ‘부동산 투기억제를 위한 특정지역’을 고시해야 했으며, 3월 28일에는 장기임대주택 공급계획을 발표했다. 4월 18일에는 양도소득세 재인상, 공영개발에 의한 택지공급 확대, 공공주택 재당첨 금지기간 연장, 토지종합소득세 도입 등을 내용으로 한 ‘토지 및 주택 관련 종합대책’을 발표했다.

9월 28일에는 민영아파트 분양제도 개편하여 투지과열지구에서는 채권입찰제를 실시하고, 경쟁과열지구는 분양신청의 자격을 제한했다. 12월 12일에는 부동산 투기억제대책을 추가로 발표하여, 합동단속 실시, 분양시기를 공정 10% 이상으로 변경, 아파트전매 제한기간 연장 등의 조치를 시행했다. 1984년 3월 15일에는 주택건설 종합대책 확정하여, 공영개발방식에 의한 대단위 주택단지 건설, 조합주택 및 임대주택 건설촉진 등의 조치를 취했다. 그리고 12월 31일 임대주택 건설촉진법을 제정하기도 했다. 그 목적은 공급을 확대하여 부동산 투기를 근원적으로 차단하겠다는 것이었지만, 오히려 이것이 부동산투기를 더욱 부추겼다. 1970년대 말의 정책실패가 또 반복된 것이다.

그러자 1985년 2월 18일에는 ‘물가 및 부동산대책’을 발표했다. 5월 20일에는 부동산 종합대책을 발표하여, 종합토지세제 실시, 양도소득세 누진세율로 개편, 공한지세 부과기준 강화 등의 조치를 취했다. 그러나 이때는 부동산 투기가 끝물현상을 보였었고, 건설경기도 내리막을 향해 치달렸다. 그 결과 경기가 하강할 조짐을 보였고, 9월 5일에는 ‘고용안정과 주택건설부진 타개방안’을 발표하여, 주택건설자금을 추가공급하기로 했다. 그런데 이번 건설경기 활성화 방안은 그 강도가 비교적 낮아서 상당히 오랜 기간 부동산 시장을 안정시키는 효과를 나타냈다. 그래봤자 기껏해야 3～4년 동안에 불과했지만 말이다.


나. 부동산정책 실패가 어떻게 반복되었던가


1980년대 후반에 경기가 비교적 장기간 호조를 보이자 잠시 잠잠했던 부동산 투기가 다시 극성을 부렸다. 그래서 1988년 1월 12일에는 ‘부동산 투기억제 종합대책’을 발표하였는데, 여기에는 부동산 특정지역 추가고시와 매입자금 출처조사가 포함되었다. 2월 15일에는 토지거래 허가제 대상지역을 추가로 지정하기도 했다. 그래도 부동산 투기가 잡히지 않자, 7월 20일에는 ‘부동산 종합대책’을 발표하여, 종합토지세를 1990년에 도입하고, 개발이익을 환수하며 지가체계를 일원화하기로 했다. 8월 10일에는 ‘부동산투기 억제대책’을 추가로 발표하여 1가구1주택 비과세여건을 강화하고, 부동산거래의 관인계약서 사용을 의무화했다.

그리고 9월 13일에는 토지거래허가제 대상지역을 추가 지정했으며, 9월 21일에는 국세청이 부동산 특정지역을 추가 고시했다. 그래도 여전히 부동산 투기가 잡히지 않자, 1989년 5월 4일에는 토지거래허가제 대상지역을 더 지정해야 했고, 6월 16일에는 종합토지세제 도입, 토지재산세와 토지초과보유세 통합, 전국 부동산에 누진세율 적용 등의 획기적인(?) 조치를 취했다. 6월 24일에는 국세청이 부동산 특정지역을 추가 고시했고, 11월 1일에도 또 추가 고시해야만 했다. 11월 4일에는 민간아파트 분양 원가연동제를 실시(분양가 상한선제)하기도 했다.

그리고 11월 14일에는 ‘경제사회안정과 경쟁력 제고를 위한 당면대책’을 발표하여, 토지공개념을 입법화하고 신도시 건설을 추진하기로 했다. 그 결과로 일산과 분당 등의 신도시가 탄생했고, 이에 따른 토지보상비 지급이 부동산 투기를 더욱 부추겼다. 또한 정책당국은 신도시 분양을 성공시키기 위해 아파트투기를 부추겼거나 최소한 방치하기도 했다. 12월 20일에는 토지거래허가제 대상지역을 또 추가 지정했다. 12월 30일에는 토지공개념 관련 4개 법률을 제정하여 택지소유 상한제, 개발이익 환수제, 토지초과이득세, 토지관리 및 지역균형발전 특별회계 등을 실시했다. 또한 1990년 1월 13일에는 산림법 개정하여, 임야 투기억제를 위한 임야매매 증명제를 도입했다.

그러나 1990년에 들어서자 경기하강이 뚜렷해졌고, 4월 4일에는 ‘경제활성화 종합대책’을 발표했다. 다만 경기가 하강했지만 부동산 정책에 있어서만은 아직 투기억제가 정부방침이었다. 그래서 4월 13일에는 부동산 종합대책을 발표하여 부동산 등기의무화, 토지초과이득세 강화, 서민주택 및 다가구주택 추가지정 등의 조치를 취했다. 6월 5일에는 상업용 건물의 신축을 규제했는데, 이것은 건설경기 과열에 따른 자재 및 인력 부족이 심각했기 때문이었다. 6월 15일에는 토지거래 허가제 대상지역을 추가 지정했고, 6월 29일에는 국세청이 지가급등지역을 고시했다.

그 뒤 경기하강이 본격화하자 다시 부동산정책이 바뀌었다. 10월 31일에는 그린벨트 내 건축규제를 완화했고, 12월 31일에는 지방세법을 개정하여 주택에 대한 재산세 및 농지세를 경감해줬다. 그러자 또 부동산 투기의 조짐이 일어났고, 1991년 5월 3일에는 다시 ‘건설경기 진정대책’을 발표해야만 했다. 백화점 호텔 등 대형건물 건축허가를 연말까지 제한하고 공공청사의 신축을 연기하는 등의 조치를 취한 것이다.

또한 건설경기가 과열징후를 보이자 7월 9일에는 ‘건설투자 적정화 및 신도시건설 안전대책’을 발표하여 신도시 분양을 일부 연기하기도 했으며, 7월 28일에는 토지거래 허가제 대상지역을 추가 지정했다. 9월 28일에는 공공주택 사업승인 유보 및 공공부문 주택건설 착공연기 등의 조치를 취하기도 했다. 1992년 2월 14일에는 ‘부동산 투기억제 종합대책’을 발표하여 부동산 상시 점검체제 구축, 부동산거래 급증 및 가격 급상승시 투기반속반 투입 등의 조치를 취했다.

그러나 이런 강력한 부동산정책은 급격한 경기하강을 불러왔다. 그래서 5월 22일에는 부동산투기 억제대책을 완화했다. 즉 대기업의 부동산 신규취득 금지조치를 완화하여 물류시설과 신도시지역 백화점 및 쇼핑센터 취득 허용 등의 조치를 취한 것이다. 그러자 또 부동산 투기가 일어났고, 10월 3일에는 토지거래 허가제 대상지역을 추가로 지정해야 했다. 1993년 8월 17일에는 금융실명제 실시에 따른 부동산투기 억제정책의 일환으로 ‘한시적 토지거래 허가제’를 실시하기도 했다. 그러나 1994년 5월 21일에는 건설경기 활성화를 위해 농지 매입제한 완화, 매입 전 6개월 거주요건 완화 등의 조치를 취해야 했다. 8월 3일에도 건축분야 규제완화방안을 발표하여, 허가 없이 신고만으로 가능한 건축물 규모를 확대했다.

이런 완화정책은 부동산 투기를 다시 불러왔고, 1995년 1월 9일에는 부동산실명제 실시방안을 발표하여 명의신탁을 금지했다. 2월 9일에는 명의신탁 금지에 따른 산업용지공급 원활화 대책을 발표하여 준농림지의 공장설립 규제를 완화하고 업무용 토지의 인정범위를 확대했다. 아울러 3월 30일에는 부동산 실권리자 명의등기에 관환 법률을 제정하여, 명의신탁을 규제하기 시작했다.

부동산 투기가 가라앉자 건설경기가 다시 침체로 돌아서기 시작했다. 그래서 11월 8일에는 주택시장 안정대책을 발표하여 미분양주택 구입자금 지원, 미분양주택 임대 후 매도시 양도소득세 특례세율 적용, 토지개발공사 및 주택공사의 보유토지 우선 매입 등의 조치를 취했다. 1996년 6월 29일에는 아파트 분양가를 자유화하기도 했다. 그래도 경기가 살아나지 않자 1997년 9월 3일에는 토지거래 허가제를 완화했다.

1997년 말 외환위기가 터진 뒤 경기가 급속하게 후퇴하자, 1998년 4월 6일에는 토지거래 허가제 대상지역을 전면 해제하였고, 11월 12일에는 주택건설 관련 규제완화 방안을 발표하여 신규주택의 전매제한제도를 폐지했다. 또 12월 22일에는 건설 및 부동산 경기 활성화대책을 발표하여, 민영주택 분양가 전면 자율화, 주택저당채권 유동화제도 도입, 준농림지역 토지이용규제 완화, 재건축 재개발 규제 완화 등의 조치를 취했다.

이런 부동산 정책의 완화는 2001년에 더욱 가속도를 붙였고, 결국은 최근의 부동산 투기열풍을 불러오는 계기를 마련해줬다.

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출처 : 네이버 블로그

제목 : "부동산정책의 실패역사와 근본대책" 중에서....

[케산자]

전에 올렸던 글인데 과거 어떤일이 있었는지 함께 이해하고 현 부동산이 어떻게 변화되어 갈지 함께 고민해 봤으면 합니다..

[북두신권]

케산자님의 글은 펌글에 해당하므로 잠시후 링크토론방으로 이동조치 됩니다.

[랄프]

무슨 의도인지 팩트만을 놓고 판단하기가 어렵군요. 저한테 무슨 답변을 원하시는건지?