용도지역 따라 가치가 달라지는 산지(임야) 투자

[김남일]

오늘은 용도지역 따라 가치가 달라지는 산지(임야) 투자에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

우리나라의 토지는 어떻게 이용할 것인지에 따라 도시와 관련된 '도시지역', 농사와 관련된 '농림지역', 자연환경 보호와 관련된 '자연환경보전지역' 그리고 앞의 세 지역으로 구분하기 애매한 '관리지역'으로 구분되어 있습니다.

이 중에서 용도가 바뀌었을 때 투자가치가 확 달라지는 땅이 바로 관리지역이라고 보시면 됩니다.

미래의 도시지역 성격을 지닌 '계획관리지역'​​

관리지역은 무언가로 구분하기가 애매한 땅입니다.

향후 도시지역처럼 개발될 수도 있고, 아니면 자연환경보전지역처럼 후손들을 위해 영원히 개발이 안 될 수도 있습니다.

관리지역은 다시 보전관리지역과 생산관리지역, 계획관리지역으로 나뉘는데, 이 중에서 미래의 도시지역 성격을 가진 계획관리지역이 가장 인기가 많고 땅값도 가장 높다고 할 수 있습니다.

개발규제가 풀리면 이 지역 안에 있는 산지(임야)를 개발하기가 쉬워져 땅의 가치가 2배 이상 상승할 수 있기 때문입니다.

해당 토지가 어떤 종류의 관리지역인지는 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있습니다.

집을 지을 수 있는 '생산관리지역',

'보전관리지역'

​농림 지역이나 자연환경 보전지역으로 지정하기 곤란한 지역은 생산관리지역이나 보존 관리지역으로 지정해 관리하는데, 이들 지역은 계획관리지역에 비해 규제가 많다고 보시면 됩니다.

특히, 보전관리지역은 말 그대로 후손에게 물려주기 위해 그대로 보존하는 지역이라서 땅의 가치가 높지는 않습니다.

그렇다고 해서 집을 지을 수 없는 것은 아닙니다.

생산관리지역이나 보전관리지역이라고 하더라도 연면적 200㎥ (약 60평) 미만이고 3층 미만인 건축물은 신고만 하면 건축할 수 있습니다.

단, 주택의 바닥면적을 결정하는 건폐율은 계획관리지역이 40%인데 반해, 보전관리지역과 생산관리지역은 20%입니다.

같은 면적의 토지라도 건물을 지을 수 있는 면적이 두 배나 차이가 난다고 보시면 됩니다.

계획관리지역의 땅값이 다른 용도보다 높은 이유가 여기에 있습니다.

용도지역에 따라 투자가치가 달라지는 '산지'

​산지(임야)를 살 때에는 용도지역이 무엇인지 그리고 용도지역이 관리지역이라면 계획관리 지역인지 생산관리지역인지, 보전관리지역인지 반드시 확인해 봐야 합니다.

관리지역 산지 중 보전산지는 임업인이 아니면 산지 전용허가를 받아 개발하기 어려우므로, 사기 전에 토지이용계획확인서를 반드시 확인해야 합니다.

​보전관리지역의 산지는 여러 가지 제한이 많아 개발하기가 어렵지만, 내가 사고자 하는 산지(임야)가 관리지역 중 계획관리지역 안에 있는 것이라면 투자가치가 있다고 볼 수 있습니다.

'산지관리법'의 강화로 보전가치가 있는 보전산지와 자연환경보전지역은 앞으로 점점 더 개발이 어려워질 전망입니다.

그러므로 "몇 년 안에 개발이 된다더라"라는 말을 곧이곧대로 믿지 말고 반드시 해당 자치단체의 담당 공무원에게 확인 후에 투자해야 합니다.

참고로 투자가치에 따라 관리지역에 순서를 매겨보면 다음과 같습니다.

계획관리지역＞생산관리지역＞보전관리지역

산지에 대한 모든 정보! '산지정보시스템'에 있다

산지의 경우 실제 면적이 임야대장이나 임야도의 면적과 다를 수 있으므로 반드시 꼼꼼하게 확인해 보셔야 합니다.

계약서 작성 시 특약사항란에 "나중에 면적이 부족할 경우 잔금에서 감액하기로 한다."라는 내용을 써 놓아야 합니다.

'산지정보시스템"을 이용하면 해당 산지에 대한 산지정보 조회, 산지이용안내, 행위 제한 안내, 산지 통계 등 여러 가지 서비스를 이용할 수 있습니다.

그러므로 자신이 관심 있는 산지가 있다면 '산지정보시스템을' 꼭 이용해 보세요.

출처:부동산상식사전