몰락하는 강남3구 재건축

[남쪽의달]

몰락하는 강남3구 재건축… ‘아,옛날이여!’

3.3㎡당 매매가 3162만원…3년만에 가장 낮은 액수
朴시장 속도조절론 ‘찬물’주변 악영향 서울전체 ‘흔들’

세계일보| 입력 2012.03.06 20:24| 수정 2012.03.06 20:24

서울 강남3구(강남·서초·송파구) 재건축 아파트가 흔들리고 있다.

가격은 줄기차게 하락 중이고, 미래가치를 선반영하는 경매시장에선 감정가보다 3억∼4억원 떨어진 값에 새 주인을 찾는 아파트가 속출하고 있다.

부동산 시장이 극도로 위축된 상황에서 박원순 서울시장의 '뉴타운·정비사업 신정책 구상'마저 등장해 얼어붙은 매수심리에 찬물을 끼얹었다는 분석이다.

강남3구의 위축은 주변 재건축 단지에도 영향을 미쳐 서울 부동산 시장의 전반적 하락을 견인하는 형국이다.

◆추락하는 강남3구 재건축 아파트

6일 부동산114에 따르면 2일 현재 서울 강남3구 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 3162만원으로 조사됐다. 이는 글로벌 금융위기 직후인 2009년 1분기 3055만원 이후 3년 만에 가장 낮은 액수다.

강남3구 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 가격은 2006년 4분기 3562만원으로 정점을 찍었다가 금융위기가 한창이던 2008년 4분기(2893만원)를 제외하고는 매 분기 3000만원을 웃돌았다.

부동산 시장 미래를 가늠할 수 있는 경매시장에서도 강남3구 재건축 아파트의 몰락은 감지되고 있다. 재건축 아파트 중 강남구 역삼동 A아파트 171㎡는 감정가가 15억원이 넘었지만 최근 경매시장에서 74% 수준인 11억원에 낙찰됐다. 송파구 문정동 B아파트 117㎡ 역시 감정가는 11억원이었지만 실제 경매에선 단 3명만 응찰 한 가운데 3억3000만원 하락한 7억7000만원에 낙찰됐다.

강남3구 재건축 아파트의 위축은 이 지역 거래량에도 영향을 주고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 강남3구 전체 아파트 거래량은 586건(신고일 기준)에 그쳐 지난해 2월 거래량(1265건)의 절반에도 못 미쳤다.

강남3구 재건축 아파트의 가격 하락세가 뚜렷해지면서 서울 다른 지역 재건축도 영향을 받고 있다.

서울 전체 재건축 아파트의 시가총액은 박 시장 취임 직후 85조8581억원이던 것이 지난달 말 83조여원으로 2조원 이상 줄었다. 지난달 서울 재개발 지분의 3.3㎡당 평균 가격 역시 2449만원으로 1월에 이어 두 달 연속 하락했다.

◆불확실성이 하락 키운다

강남3구 재건축 아파트의 몰락은 글로벌 금융위기 이후 지속돼 온 부동산 경기 침체가 직접적인 원인이지만 개발 기대감을 낮춘 박 시장의 재건축 정책 등도 한몫했다는 분석이다. 특히 강남 개포주공 등 일부 재건축 단지에 의무적으로 적용하는 소형 주택 비율과 관련해선 확정되지 않은 내용이 알려지면서 거래 관망세를 키웠다는 지적이 나오고 있다.

양지영 리얼투데이 팀장은 "과거에는 강남 재건축 아파트에 한파가 불어도 어느 정도 시간이 지나면 반등하곤 했는데 이제는 상황이 달라졌다"며 "강남 재건축 아파트에 대한 투자 심리가 사라지는 가운데 박 시장의 재건축 속도조절론이 나오면서 하락세가 더 커졌다"고 말했다.

김규정 부동산114 리서치센터장은 "강남3구 재건축 아파트 가격이 떨어지는 근본 이유는 향후 집값이 오를 것이라는 기대감이 사라지면서 투자 수요가 줄고, 이로 인해 부동산 시장 전반이 침체됐기 때문"이라면서 "서울시가 일부 재건축 단지 인허가에 신중한 입장을 취하고, 임대비율을 늘리는 등의 방안을 발표하면서 수요자의 심리는 더욱 위축된 측면이 있다"고 말했다.

이희경 기자 hjhk38@segye.com

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기사의 다른 분석은 잘 모르겠고.. 일단은 강남특구의 집값이 하락세라니 즐겁다고 표현하기는 민망하고 반갑다.

집값 하락에 따른 상대적 피해 계층이 없지는 않을터이지만 전체적인 맥락에서 보면 바람직하다는 생각이다.

대한민국 경제의 깊은 주름살이자 거품 경제의 온실이기 때문이다.

노무현 정권의 부동산 정책에 이명박 정권의 편법인 예외를 많이 양산하다보니 허울뿐인 부동산 정책이 되버렸다고 들 한다.

오늘의 이명박을 있게 한 뉴 타운은 이미 그 피해가 피해를 넘어 폐해가 눈덩이 처럼 커졌다.

박정희 시절 시작된 신시가지 강남은 온갖 투기의 대명사였고 강남 땅에  발 딛고 땅투기로 돈벌지 않은자 없다고 했다.

원가 만원짜리가 상대적 가치 상승의 주된 요인없이 투매와 투기로 그 가치를 끌어올려 몇 백배로 튀겨져 있다면 그 결과로서 폐해는 불보듯이 뻔하다.

부동산 놀이의 모든 결과가 그렇듯이 막차 탄 손님들만 피보는거다.

그러나 떼 돈 번 위인들은 다 팔아 치우고 토겨버린 시점에 개미군단인 막차 탄 손님의 피보는 걸 막자고 무작정 요동치는 변화의 무게를 억누르기에는 역부족이 될까 싶다.

공동의 손실로 인정하고 더 이상 개피 보기 전에 약간의 피 묻침으로 끝내기 바란다.

롤러코스터의 오르막은 견딜만 하나 내리막은 거의 졸도 수준이다. 즐기기 위한 롤로코스터도 아닌데 몇 바퀴식 돌고 돌면 안되는 거다.

서서히 전입보다 전출이 늘고 있다는 수도권의 의미는 내리막으로 향하는 기차가 이미 출발하였다는 증좌이다.

[남쪽의달]

재건축이 - 로 돌아서는건 거품의 몰락의 서곡일거라는 생각이다. 끝을 모르고 오를줄만 알았던 강남 집값이 내려간다는 건 나라의 모든 것에 긍정적 영향을 주었던 부동산이 부정적 영향으로 돌아섰다는거다. 거리마다 넘쳐나는 점포들 매년 한도없이 오르는 집세로 인해 대부분 거덜나던 경제구조때문에 망해 나간 점주들 하나둘이 아니다. 목돈 깨지고 쌈지돈 들고 베트남행 비행기를 탄 사람들도 많으리라.

[정위정]

좁은 땅덩어리에서 땅가지고 장난치는 일은 사라졌으면 좋겠습니다.

[껌파는승냥이]

호치민 땅값도 만만치 않더군요.

[남쪽의달]

<님비>가 결국 모두를 죽인다. 내 집값은 떨어질까 걱정하고 남의 집값은 괜찮고....아 이거 고민인데 그래도 대승적으로 가야하지 않을까요?

[밤고양이]

몰락은 무슨... 어차피 몇억 들고있지 않으면 재건축해도 거기서 계속 살 수 없습니다.

저희집도 강남에 삼십년가량된 아파트지만 물탱크 문제 가끔 일어나는거 말곤 별 불편 없습니다.

집이 몇채도 아니고 그냥 사는 사람들은 가격 별로 신경도 안써요.

괜히 언론에서 박원순시장 까내리려고 호들갑 떤다는 생각밖엔 안드네요, 개인적으론...

[남쪽의달]

그렇긴합니다. 그런데 자비로, 집값이 낮을때 아파트 사서 지금껏 살면서 집값이 폭등한 경우야 별로 손해될께없지만 가격 폭등한 이후 어찌어찌 대출받아서 아파트 산 사람들은 걱정이 이만 저만 아니죠. 대출의 기준이 되는 가격기준이 변동되서 내려가면(그게 시중시사던 공지싯가던-1금융 2금융 3금융 기준이 다르더군요) 그만큼 변제해야 하는데 대개는 2-3천만원대이고 심한경우 5천대를 넘는경우도 있습니다. 대출 연장이라도 하려면 우선 갚아야 하는데 돈 나올 구석이 없다는거죠. 급매물로 내놔도 매기도 없고 사는 쪽이 관망하는거죠. 이 사이 집값은 계속 하락하고.....

[남쪽의달]

수도권일부 아파트 분양 사기단이 잡혔는데.. 그 사기수법이 현재의 부동산 경기를 그대로 반영합니다. 분양가 보다 낮춰도 분양이 안되니 금융권과 짜고 계약금액을 부풀린 계약서로 대출 금액폭을 늘려서 100% 대출금만으로 매입이 가능하도록 해주고 뒷돈을 챙긴거죠. 이건 금융권과 매입자 둘다 바가지를 쓰게되는 경우가 될겁니다. 실제가격보다 높은 대출금을 변제할 방법이 없어지는거죠. 압류해서 경매를 한다면 대출금의 대략 4 될50%정도에 낙찰되거나 유찰 될 가능성도 높고....이런 물건들이 금융권에 쌓이면? 결과는 불 보듯 뻔한결과.