2015.05.13. 둔촌주공아파트 시세 동향(둔촌주공 드림공인 02-478-9800) 제목 : 둔촌주공재건축 아파트 매수 사업시행인가 이전, 빠르면 빠를수록 좋다

[dream박대표]

2015.05.13. 둔촌주공아파트 시세 동향(둔촌주공 드림공인 02-478-9800)

제목 : 둔촌주공재건축아파트 매수 사업시행인가 이전, 빠르면 빠를수록 좋다 

            둔촌주공 개포주공1단지 잠실주공5단지 가락시영 일반분양 비교

싱그러운 신록의 계절 5월입니다.

햇살도 따사롭고 바람도 살랑살랑~산으로 들로 나가기에 딱 좋은 날씨입니다.

이런 날 사무실 지키고 앉아 있으면 자연에 대한 예의가 아니다 싶어

잠시 오전 시간을 저당(?ㅋ) 잡아 바람 쐬고 왔습니다.ㅋ

온천지가 바람인데 무슨 바람을 쐬러 가냐고 할 수도 있겠지만

산사의 바람은 도심의 바람과는 다르더이다.

향기로운 바람에 상큼한 공기는 힐링~그 자체였습니다.

폐부 속까지 불어오는 맑은 공기는 마음까지 정화시켜 주는 기분이었습니다.

모두들 일 하는 시간에 성곽을 따라 걷는 그 기분 느껴본 사람은 알 것입니다.

시간 내어 저희 사무실을 찾아오실 고객분들께는 죄송스러웠지만

저보다 더 친절하고 잘 생긴 남편이 있고 해서 마음 편하게 남한산성 둘레길을 걸었습니다.

등산이라고는 올림픽공원 몽촌토성로가 다 인 지인과의 동행이라 산행 흉내만 내다 왔습니다.ㅎ

좋은 기분에 맑아진 머리 속 한 켠에 찜찜한 기분은 뭔지...ㅜㅜ

지금은 이렇게 좋기만 한데

이유야 어쨋든 추운 겨울날 인조 임금과 조선의 국민들이 이곳에서 몹쓸 피난 생활을 했겠구나

생각하니 억장이 무너졌습니다. 다시는 굴욕의 역사가 되풀이되지 않게 각자의 위치에서 최선을 다해야겠지요.(갑자기 사무실로 가야할 것 같은 기분~~ㅎ)

역사의 흔적 때문에 애정이 더 가는 남한산성~둘레길 1코스 수어장대까지만 찍고 만찬이 기다리는 식당으로 자리를 옮겼습니다.

능이버섯 누룽지 백숙의 맛이 환상입니다.

구수한 내음과 함께 창밖에서 불어오는 공기도 함께 마셨습니다.

아쉬운 점이라면 산행 코스가 짧아 베둘레햄만 늘려 왔다는 것~~~

눈에 마음에 담아 온 에너지가 시너지 효과를 주어 일이 잘 될 것 같습니다.

▲둔촌주공/둔촌주공아파트/둔촌주공재건축아파트의 초록 친구들~~

둔촌주공아파트의 수목들도 연둣빛에서 초록 옷으로 갈아입고 있습니다.

곧 있으면 짙은 초록 세상으로 변하겠죠?  

점점 영글어져가는 대자연처럼 둔촌주공 매매시장 분위기도 무르익고 있습니다. 그렇다고 확 달아오르는 분위기는 아니고요 한 건씩, 두 건씩 시나브로 팔려 나간 것이 5월 12일 현재 15~18여건 입니다.

전 평형에 걸쳐 골고루 거래되고 있으며, 아니러니는 거래량에 비해 매매가격 변동 폭이 적다는 것입니다. 일부 인기 평형의 가격만 500~1000만원 가량 상향 조정되었을 뿐 대부분은 제자리 걸음입니다. 

여기에서 간과하지 말아야 할 것은 사업시행인가도 가시권 내에 들어와 있고 가랑비에 옷 젖는다고 기존의 저가매물이 팔리고 나면 매물의 부재로 매매가격도 한 단계 상승할 것입니다.  

둔촌주공아파트는 사업시행인가 라는 개별호재 외에도 가치 상승의 요소가 많습니다. 2016년 상반기 지하철 9호선역이 개통되면 지하철 5호선과 함께 더블역세권이 되며 업무시설이 많은 강남 접근성이 좋아져 교통의 고부가가치가 발생할 것입니다.

그렇다고 선뜻 결정이 어렵습니다. 고액을 투자함에 있어서 둔촌주공아파트만을 바라보고 투자하기에는 좀 억울하다는 생각입니다. 투자할 때 하더라도 비교 둔촌주공과 대상에 있는 개포주공1단지, 잠실주공5단지, 가락시영과 비교해 보고 싶습니다.

이들 재건축 단지들은 공통점이 있습니다. 교통, 교육, 생활편의시설 등 도시 인프라가 잘 구축된 좋은 입지의 대단지라는 점입니다.

그렇다면 왜 유독 둔촌주공재건축 시장이 타 단지에 비해 거래량이 많을까 질문해 봅니다. 

재건축사업 추진 속도가 빨라서?

입지여건이 좋아서?

일반분양 물량이 많아서?

모두 다 맞는 말입니다. 이들 모두 수익성과 깊은 연관이 많으며 그중 투자비용 대비 수익성과 가장 밀접한 부분인 일반분양 물량 때문에 거래량이 많은 것이 아닐까 생각해 봅니다.

재건축사업 추진 속도로 보자면 가락시영>둔촌주공>개포주공1단지>잠실주공5단지가 되겠고요

입지여건은 개포주공1단지>잠실주공5단지>가락시영=둔촌주공으로 볼 수 있으며

수익성과 가장 밀접한 일반분양 물량은 둔촌주공>잠실주공5단지>가락시영>개포주공1단지를 들 수 있겠습니다.(이들 단지 중 재건축 추진이 늦은 잠실주공 5단지의 경우 변동 사항이 있을 것으로 예상되는 바입니다.)

복잡 미묘한 부동산의 특성상 위에 열거한 요소들의 수순이 수익성의 절대적인 척도는 될 수 없습니다. 수익성은 재건축사업 추진 속도, 입지여건, 일반분양 물량 이외에도 부동산 경기, 재건축조합의 투명성, 금리 등 재건축 사업의 수익성을 가늠하는 요소들이 복합적으로 작용하여 결정될 것입니다.

수익성의 척도가 되는 다른 요소들을 배제하고 단순 무식하게 일반분양 물량만 비교해 보겠습니다.

둔촌주공 VS 개포주공1단지 VS 잠실주공5단지 VS 가락시영 일반분양 비교표

둔촌주공아파트 VS 가락시영아파트 일반분양 비교표

둔촌주공아파트는 용적율 273.88% 적용하여 지하 4층, 지상 최고 35층 규모로 총11106가구로 신축하며, 기존  5930세대에서 일반분양 4130세대, 소형임대 1046세대로 건립됩니다. 시공자는 현대건설·현대산업개발·롯데건설·대우건설 등 4개사입니다.

개포주공1단지는 기존 5040세대에서  일반분양 1227세대, 소형임대 395세대로 총 6662세대로 지을 예정입니다.

잠실주공5단지는 기존 3930세대에서 일반분양 2860세대, 소형임대 529세대 총 7319세대로 건립 에정입니다.(아직 재건축 초기 단계로 확정된 수치는 아니고 변동 가능성 있음)

가락시영아파트는 용적률 285.98%를 적용하여 지하 2~3층, 지상 10~35층 규모로 총 9510가구를 신축하며, 기존 6600세대에서 일반분양 1578세대, 소형임대 1332세대입니다. 시공자는 삼성물산·현대건설·현대산업개발 등 3개사입니다.

4개 사업장 중 사업 추진이 늦은 잠실주공, 개포주공1단지는 나중에 거론하기로 하고 인근의 가락시영과 둔촌주공을 비교해 보겠습니다. 가락시영은 당초 예상보다 높은 추가부담금에 아연실색입니다.

추가부담금이 늘 수 밖에 없는 이유는 아파트 분양 시점이 사업 계획을 잡은 당시가 아니고 적어도 2~3년 후에 이루어지기 때문입니다. 그리고 당초 계획보다 사업 일정이 지연되고 그에 따른 자재비, 공사비 등이 늘어나게 되기 때문입니다.

가장 궁극적인 문제는 부동산 경기 상황이 다르다는 것입니다. 부동산 경기가 호황이라면 별반 문제가 없겠지만 사업 계획을 잡았을 당시보다 경기 상황이 좋지 않다면 추가부담금이 늘어나게 됩니다. 2015년 4월 부터 분양가상한제가 폐지된 것이나 다름없어 조합원 수익성이 개선되었지만 가락시영 등 조합 내부의 갈등이 많고 일찌감치 선이주를 한 재건축 단지는 그로 인해 발생한 엄청난 금적적 손실을 피해갈 수 없다는 것입니다. 고스란히 조합원의 몫이 되는 것이지요.

그럼에도 불구하고 가락시영재건축 사업의 닻은 올려지고 관리처분계획인가를 받아냈습니다. 추진  속도 면에서는 사업시행인가 단계에 있는 둔촌주공보다 빠릅니다. 

반면에 일반분양 물량은 둔촌주공은 4130세대, 가락시영은 1578세대로 둔촌주공이 월등히 앞섭니다.

재건축사업 방식에서 둔촌주공아파트 재건축조합에서는 164%의 확정지분제로 진행하고 있으며 가락시영아파트는 도급제 방식입니다. 가락시영은 비례율이 92.8%로 책정되었으며 일반분양가 3.3㎡당 평균 2,515만원을 적용해 산출, 공사비는 3.3㎡당 약 405만원입니다.

관리처분계획에 따르면 기존 가락시영 1차아파트 17평형(19.2평) 조합원의 평균 권리가액은 약 5억8600만원이며, 1차 17평형 소유 조합원이 신축 84평방미터 아파트를 분양 받을 때는 1억3200만원의 분담금을 내야 합니다.

또한 대지지분이 이보다 넓은 가락시영 2차아파트 17평형(21.4평) 조합원의 권리가액은 6억1800만원으로 84평방미터를 분양 받을 때는 약 6000만원을 더 내야 합니다.

사업 방식이 서로 다른 재건축단지끼리 비교 대상이 될지 모르겠지만 둔촌주공아파트의 저층 1단지 18평형 또는 고층25평(지분 21.48평)은 조합에서 추진하는 무상지분율 164%를 적용, 무상으로 84평방미터(33평형)을 분양 받고 1400만원 가량 환급 받습니다.(시공사가 제시한 사업제안서 용적율 250%일 때 부담금으로 용적율 273.88% 상향 조정되어 추가부담금 감소 예상됨)

둔촌주공 저층1단지 16평(지분19.09평)의 경우 84평방미터(33평형)를 분양 받고 5000만원 가량의 추가부담금을 냅니다.(시공사가 제시한 사업제안서 용적율 250%일 때 부담금으로 용적율 273.88% 상향 조정되어 추가부담금 감소 예상됨)

이렇게 도급제와 지분제로 추진하는 가락시영과 둔촌주공은 비교 대상이 되지 않으면 단지 일반분양가 책정은 가늠해 볼 수 있습니다. 가락시영은 3.3㎡당 평균 2,515만원을 적용했고, 둔촌주공은 2,350~2,400만원을 예상하고 있습니다. 이마저도 정확치 않은 것이 둔촌주공과 가락시영의 분양시점이 다르고 둔촌주공 분양 시점이 되면 분양가 상한제 폐지도 정착화 될 것이므로 둔촌주공 일반분양가가 더 높게 책정될 것으로 미루어 짐작해 봅니다.

어쨋든 둔촌주공아파트 재건축 시장의 분위기는 좋습니다. 둔촌주공 매수를 타진하고 계신 수요자들은 좀더 싼 저가매물을 구입하려면 사업시행인가 이전에 매수시점을 잡는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.

※ 둔촌주공 부동산 시장에 출시된 매물 중 거래 가능한 저가매물을 소개해 드립니다.

둔촌주공1단지 7.5평 37,500만원 16평 60,800만원(급매!) 18평 65,500만원

22평 74,000만원(급급매!) 25평(지분29.83평) 84,500만원(급급매!)

둔촌주공2단지 16평 60,500만원 22평 73,500만원 25평 80,500만원

둔촌주공3단지 23평 61,500만원(급매!) 31평 73,500만원(급매!) 34평 81,500만원

둔촌주공4단지 23평 61,000만원 25평 64,500만원(급급매!)

31평 73,000만원

34평(지분28.66평) 79,500만원(급매!) 34평(지분29.83평) 84,500만원

둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.

둔촌주공 드림공인(02-478-9800)

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▲둔촌주공아파트의 5월~~~입니다.

아파트 준공년도와 세월을 함께 한 오래된 수목들이 많습니다.

땡볕이 내리쬐는 여름에도 인근 지역보다 기온이 낮고 그늘을 찾아~찾아서 다니면 그리 덥지 않답니다.