DTI 규제ㆍ취득세 감면 Q&A

[경호처장]

가계 부채 증가에 놀란 정부가 DTI(총부채상환비율)규제를 부활하는 정책을 내놨다.

그러면서도 주택 실수요자들의 어려움을 덜겠다며 ‘비거치식 대출 우대’‘생애 최초주택자금 대출 연장’같은 보완책도 내놨다.

주택 시장 경색을 막겠다며 발표한 취득세 인하는 주택 거래 활성화에 어느 정도 도움이 될 것으로 보인다. 달라지는 제도를 Q&A(질의 응답)로 알아본다.

-DTI 규제가 환원된다는 게 무슨 의미인가.

“지난해 8.29 대책이 나오기 전처럼 소득을 따져 주택담보대출을 해준다는 뜻이다. DTI 비율은 투기지역(서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구)이 40%, 강남 3구를 뺀 서울이 50%, 인천ㆍ경기가 60%로 다시 대출 규제가 적용된다.

-DTI 비율이란 뭔가.

“연간 소득에서 원리금을 합한 대출 상환액이 차지하는 비율을 가리킨다. 다시 말해 연 소득 5000만원인 사람이 서울 강남 3구에서 집을 산다면 연간 대출 상환액이 소득의 40%인 2000만원을 넘지 못한다.”

-구체적인 숫자로 설명해달라.

“연 소득 5000만원인 사람이 강남 3구가 아닌 서울(DTI 50%)에서 대출을 받는다면 2억9000만원까지 대출을 받을 수 있다(만기 20년, 금리 6% 가정).”

-비거치식으로 대출을 받으면 DTI 비율이 확대된다는데.

“매년 원금과 이자를 함께 갚아 나가는 ‘분할상환 대출’의 경우 DTI 비율을 5% 포인트 높여준다. 여기에 대출 다음달부터 원리금 상환이 시작되는 ‘비거치식’의 경우 5% 추가로 우대해준다.

만기에 일시에 돈을 갚거나(일시 상환 대출), 이자만 내는 거치기간을 두는 대출(거치식 대출)에 비해 투기 목적이 크지 않다고 보기 때문이다. 여기다 고정금리로 대출을 받으면 5% 포인트를 추가로 받을 수 있다. 기존 은행 대출이 지나치게 변동금리 위주인 점을 감안한 것이다.”

변동금리 많아 고정금리에 가산비율 적용

-이럴 경우 어느 정도 혜택을 주나.

“결국 ‘고정금리’‘비거치식’‘분할상환’대출이란 3가지 요건을 모두 갖추면 각 요건별로 DTI가 5% 포인트씩, 총 15% 포인트가 올라간다. 투기지역은 55%, 강남 3구를 제외한 서울은 65%, 인천ㆍ경기는 75%가 된다. 연 소득 5000만원인 사람이 서울(강남 3구 제외)에서 비거치식· 고정금리ㆍ분할상환 대출을 받는다면 DTI의 65%인 3억8000만원을 빌릴 수 있다.

변동금리로 거치식 일시상환 대출을 받는 것보다 9000만원이나 더 대출해주는 셈이다.”

-소득 증빙이 어려운 자영업자나 은퇴자들은 어떻게 하나.

“1억원 이하 소액대출에 대해서는 계속 DTI 심사를 면제해준다. 소득이 없는 주부라도 부부 합산 소득을 기준으로 하기 때문에 대출이 가능하다.”

-담보인정비율(LTV) 규제는 계속되는 건가.

“그렇다. 지역별로 40∼50%인 LTV 규제는 그대로 유지된다. DTI 규제는 금융회사들의 내규 개정 작업을 거쳐 다음달부터 적용된다.”

-집을 살 계획이 있다면 올해 사는 게 좋은가.

“거래세 만큼은 확실히 혜택이 있다. 올해 말까지 취득세 비율이 현재의 절반으로 감면된다. 9억원 이하의 집을 사는 1주택자라면 취득세가 주택가격의 2%에서 1%로 줄어든다. 9억원을 넘는 집을 사거나 다주택자(2주택 이상)라면 지금까지는 주택 가격의 4%를 취득세로 내야 했지만 앞으로는 2%로 낮아진다.”

-구체적인 사례를 들어 설명해달라.

“서울에 있는 10억짜리 중대형 아파트(전용면적 85㎡ 초과)를 샀을 때 지금까지는 취득세로 4600만원(지방교육ㆍ농특세 포함)을 내야 했다. 하지만 올해 말까지는 2700만원 내면 된다.

이때는 1주택자이든 다주택이든 같다. 만일 4억원짜리 아파트를 구입했다면 다주택자는 1840만원에서 1080만원으로, 1주택자는 1080원에서 700만원으로 취득세가 줄어든다.”

-1주택이란 1가구 1주택을 말하나.

“아니다. 본인 이름으로 1주택이면 된다.”

-9억원의 기준은 뭔가.

“부동산 거래할 때 신고하는 실거래가다. 단 9억원 이하라 해도 국토부 장관이 고시하는 개별 주택가격이나 시장ㆍ군수가 산정한 주택 시가표준액이 9억원을 넘으면 2% 세율이 적용된다.”

-언제부터 적용되나.

“지방세법이 개정돼야 한다. 정확한 시행시기는 국회 심의 과정에서 결정될 것이라는 게 정부 공식 입장이다. ”