재건축 단지들 봄오는 소리 들린다

[한가람]

재건축 단지들 봄오는 소리 들린다

지구단위계획안 확정 등 개발 호재 봇물

올해 서울 주요 재건축 아파트 단지들의 사업 추진에 청신호가 잇따라 켜지고 있다. 연초부터 각종 개발계획이 확정되고 발표를 앞둔 단지들이 수두룩해서다.

특히 초고층, 강남권 등 부동산 시장에서 먹히는 키워드를 가진 인기 단지들이 해당돼서 인지 재건축에 관심을 가진 수요자들이 매수타이밍을 앞당기는 등 관심이 높아지고 있다.

지난해에는 부동산 경기침체도 여전하고 사업 추진이 정체된 단지들이 많았다. 용적률 등 전체적인 밑그림을 담은 개발계획이 확정되지를 않아 단지별로 재건축을 추진할 수 없는 곳이 대다수였기 때문이다.

연초에 가장 먼저 정비구역 소식을 알린 곳은 성동구 성수지구는 한강변 초고층개발지구다. 기부채납을 통해 초고층 개발이 가능한 지역으로 단독으로 추진 중인 이촌동 렉스아파트를 제외하면 한강변 사업지구 가운데 사업 속도가 가장 빠르다.

총 4개 지구로 나눠 용적률 284~317%를 적용받아 최고 150ｍ짜리 아파트들이 지어진다. 지구별로는 1지구에 2909가구, 2지구에 1909가구, 3지구에 1852가구, 4지구에 1579가구다.

개포지구 지구단위계획 확정될 듯

나머지 전략정비구역인 합정, 여의도, 이촌 지구에 대한 지구단위계획안도 나왔다. 단 압구정 지구단위계획안은 이르면 3월에 나올 예정이다.

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서울시 관계자는 “압구정동의 경우 다른 지역에 비해 반대가 심한 편”이라며 “용역안이 마련되는 대로 주민들과 협의를 거쳐 3월께 발표할 계획”이라고 말했다

강남구의 대표적인 저층아파트단지인 개포지구도 용적률이 결정되는 지구단위계획안이 이달 말 에 확정 고시될 예정이다.

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강남구청에서 2~4단지의 정비구역안에 대해 용역 중이어서 지구단위계획안이 확정되면 정비구역 지정도 상반기에는 이뤄질 것으로 보인다.

부동산 시장에서 주목하고 있는 송파구 잠실주공5단지와 서초구 반포지구 일대 아파트들의 사업도 올해 급물살을 탈 것으로 보인다.

지난해 안전진단이 통과한 5단지의 경우 잠실구역 지구단위계획안이 확정되면 조합설립 등 후속절차를 진행할 수 있다.

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시는 올 연말 그 결과가 나올 것으로 내다보고 있다. 반포지구 내에는 신반포1차가 사업시행인가가 결정됐고, 잠원지구 내에는 잠원대림•；신반포6차•；반포우성•；반포한양•；신반포5차 등 5개 단지가 관리처분 또는 사업시행인가가 결정됐다.

반포주공 1단지 1•；2•；4지구 3곳은 안전진단을 통과했고, 신반포7차와 신반포한신18차는 조합설립 단계에 있다. 이들 지역은 2~3종 주거지역으로서 최고 300% 용적률을 적용받을 것으로 예상된다.

강동권 재건축 아파트 단지들도 지난해 정비구역 지정된 곳이 많다. 올해 조합설립 등 본격적으로 사업이 추진된다.

대지지분, 추가부담금 등 예상액 따져봐야

이들 지구가 주목받는 이유는 여전히 수익성면에서 메리트가 있기 때문이다. 주변시세와 비교하면 급매물 위주로 구입할 때 어느 정도 시세차익을 노릴 수 있다는 게 주변 중개업소자들의 의견이다.

성수지구는 지구지정이 완료돼 조합설립 등 절차를 밟는다면 이들 지구는 지구단위계획안에 맞게 정비구역지정부터 해야한다.

1~4지구 내 지분 값은 대체로 엇비슷한데 대지지분 33㎡형이 3.3㎡당 5000만원 선이고 급매물은 3.3㎡당 4000만원대 후반에 나온다. 단독주택의 경우 99㎡형의 경우 3.3㎡당 2200만원 선이다.

관리처분계획이 나오고 감정평가가 이뤄져야 정확한 투자금액이 나오지만 간단히 계산해보면 추가 부담금이 3억~4억원 정도 예상된다.

예를 들어 빌라 33㎡형을 5억원에 구입하면 대지지분의 감정가는 3억원 정도가 예상되고 109㎡형 아파트의 조합원 분양가를 6억원 정도로 치면 추가부담금이 3억원으로 총 투자 비용은 8억원 정도가 된다.

강남구 개포지구 주공1단지 42㎡형을 구입해 101㎡형을 배정받을 경우 추가부담금이 2억1000만원 정도 예상되는데 구입비용과 추가부담금을 합친 총 투자비용이 비슷한 크기의 주변 아파트 시세보다 2억원 정도 적을 것으로 예상된다.

인근 B공인 관계자는 “조합과 추진위에서 밝힌 추가부담금이 예상보다 높았지만 강남권에서 그래도 투자성이 있는 지역이기 때문에 몰리는 것”이라고 말했다.

J&；K부동산연구소 권순형 소장은 “학군, 시세, 입지, 편의시설 등을 따져 2~3개 단지를 고른 후 대지지분 가격과 주변시세를 감안해 골라야 한다”고 말했다.

대지지분 비율을 따져야 하는 이유는 조합원 감정평가 기준이 되므로 공급면적과 대지지분 3.3㎡당 가격 격차가 클 경우 추가부담금이 커질 수 있기 때문이다.

임정옥[jolim@joongang.co.kr]

2011년 02월 04일 10시 09분

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