과제 17의 3.

[해야해야]

2019.04.23.

sol & sonne.

최근까지 지방, 지역의 부동산 시장이 나쁘지 않았던 대구, 광주, 세종, 전남, 전북과 서울, 경기, 인천 지방 내 낙후지역들을 제외하고, 2012년부터 햇수로 8년째 침체 중인 충청도, 2015년부터 햇수로 5년간 침체 중인 경상남북도, 햇수로 3년째 침체 중인 부산, 기타 강원도 부동산 시장은 언제쯤이면 전 고점을 돌파할 수 있을까?

나아가 노원, 도봉, 강북, 금천구 일부 지역 등 서울지방의 낙후지역을 포함하여 낙후된 전국 지방, 지역의 부동산 시장이 십 년, 이십 년 초장 기간 화폐가치 하락, 각종 조세, 준조세, 부담금 등의 제 비용과 감가상각까지 감안하여 언제쯤이면 자산 역 버블 상태를 모면하고 최소 정기예금금리 이상의 수익을 거둘 수 있을까?

그리고 그 수익을 거둘 수 있는 조건들은 무엇일까?

지난 십여 년, 아니 올해 사월만 해도 사소하지만 지방 부동산 시장 대세 상승과 관련된 이번 과제 목적, 수단, 효과 등등에 대해 누차 되풀이하여 강조했으니 오늘은 결론을 위주로 다시 한 번 더 되풀이한다.

조만간 우리나라는 총인구 감소시대를 맞이하게 될 것인데, 주택 대량 공급은 해마다 계속되고 있으니 주택 보급률은 조만간 자칭 선진국들과 유사해질 것이다.

지금도 우리나라에서 수백, 수천만 원짜리 집들이 늘려있고 빈집이 백만 가구를 넘기고 있는데, 십 년, 이십 년 후에는 낙후된 지방, 지역을 중심으로 공가, 저가 주택들이 기하급수적으로 늘어나게 될 것이다.

시장경제 원리, 국민 개개인의 사적 자치, 경제적 자유 영역이기에 서민, 빈민, 중산층들에게 돈 안되는 공가, 폐가를 포함하여 저가 주택 구입을 강제하여 수요층을 늘릴 수도 없는데 말이야.

그런 까닭에, 서울지방은 물론 전국 지방 주택시장은 날이 갈수록 양극화가 더욱 심화될 수밖에 없고, 특히 수요 여력이 극히 빈약한 낙후된 전국 지방들의 대다수 집값은 오르지 않거나 대폭, 소폭 하락하게 될 것이다.

그런데도 중산층, 서민, 빈민층을 위주로 웬 국민의 각종 자산 배 이상 늘리기 목표?

쉽지 않겠지만, 그 목표는 거시 국민 경제의 성장, 고용증대, 주식 대세 상승을 통한 국민소득, 국민의 금융자산 늘리기와 더불어 국민의 실물 자산 늘리기의 수단들 중 하나인 지방, 지역 인구, 지역 일자리, 지역민 소득 증가와 도시 및 주거환경개선 및 그 부수, 반사적인 효과로 지방 부동산의 대세 상승을 통해 충분히 가능하다.

전국, 특히 낙후된 지방, 지역 내 거점 소지 역 등 소수 지역들에 불과할지언정 상기한 인구, 산업, 소득, 도시 및 주거환경의 개선에 비례하여 그 소수 지역의 부동산 시장은 십 년 내 두세 배, 그 이상의 상승도 가능할 것이기 때문이다.

또한, 부수, 반사적효과에 불과할지언정 인구, 산업, 일자리, 소득 증가와 도시 및 주거환경의 천지개벽 발전, 이에 비례하는 집값의 시범 케이스 지방, 지역을 통한 동심원적인 집값 파급효과 또한 만만치 않을 것이기 때문이다.

수십 년 전 영등포 동쪽 경기 광주, 영동이 지금의 강남 4구로 천지개벽했던 것처럼, 부동산시장 회복, 활황도 사람, 돈이 몰려야 정상적이다.

시범 케이스 지방, 지역 보다 못할 게 없는 다른 지방, 지역의 부동산 시장도 시장원리에 따라 정상적 대세 상승이 되어야 뒤탈이 없게 된다.

최근 몇 년간 천지개벽적 발전은커녕 미미한 발전만, 혹은 그 미미한 발전조차 없이, 홀로 불로소득적 집값이 50~200%나 급등했던 서울, 경기 일부, 대구 수성, 광주 남구 등은 서울, 경기 일부와 마찬가지로 비정상적이고 차후 시장과 시간이 그 비정상적인 후유증을 증명해 줄 것이다.

이번 과제 못지않게 부동산 시장에서 중요한 서민, 빈민의 주거안정 등을 위한 전월세 시장.

전임 박근혜 정권의 부동산 활성화 정책과 중장기적 주택 공급물량 증가로 인해 만성적 전월세난에서 벗어난 우리나라 전월세 시장은 중장기적으로 공급물량이 급감하는 낙후, 침체된 지방, 지역을 중심으로 문재인 정권 후반기부터 차기 정권까지 다시 중장기적인 집값 상승을 압박하는 주거 불안정, 전월세난의 고통을 다시 겪게 될 것이다.

그럼 장기, 중장기적으로 침체된 지방 부동산 시장 언제, 얼마 동안, 얼마만큼 회복, 활성화될 수 있을까?

침체된 지역의 부동산 시장은 전 고점 회복이야 수급 등 시장원리만으로 그리 오래 걸리지 않겠지만, 전 고점을 넘어 계속 고고씽 하기 위해서는 상기한 인구, 지역 산업, 일자리 등 상응하는 지역 발전이 있어야 한다.

더욱 고고씽 하기 위해서는 시범 케이스 지방, 지역의 동심원적인 파급효과까지 기다려야 할 것이다.

단기, 중기, 장기적인 아파트 입주 예정 물량과 지역개발, 주거환경개선 등은 객관적 자료이니 전국 각 지방, 지역민들은 각자 조사, 검토하면 될 일이기에 오늘은 동심원적인 파급효과에 대해서만 보다 구체적으로 접근해 본다.

예를 들어, 거제시, 창원의 창구 등등처럼, 한때 전용면적 25평이 4억 대에 근접하던 김해 율하 신리, 율산마을 아파트들의 전용면적 25평의 집값 전셋값은 현재 겨우 각각 3억 대, 이 억대에 턱걸이할 정도로 많이 내렸다.

그런 김해 지방 부동산 시장이 동심원적인 효과까지 더해져 전 고점을 넘어 계속 고고씽 하기 위해, 김해 지방 아파트 시장은 김해지역 산업 발전, 인구 유입은 물론이고 김해지역 아파트 공급물량, 미분양 물량의 중기적인 급감과 더불어 김해 인근의 울산과 창원지방 및 부산 북구, 강서구 지역 등의 부동산 시장이 크게 회복되어야 한단 말이다.

보다 구체적으로, 그 동심원적인 파급효과는 화명 캐슬 카이저, 강변타운 등 부산 북구의 대표적 아파트와 펜테리움,베르디움,더샾 퍼스트 월드 등 강서구 명지동의 대표적 아파트들 전용면적 25평 가격이 후술할 유니 시티, 문수로 아이파크 등 창원시, 울산시의 대표적 아파트들과 더불어 5~7대, 혹은 5~8억 대로 회복, 상승하게 되면 가능해질 것이다.

중기적 공급물량 급감에도 부동산시장 침체를 면치 못하고 있는, 창원, 울산, 김해, 부산 강서, 북, 금정구에 둘러싸인 증산, 범어 등 양산 물금 신도시와 사송 신도시, 그 인근 지역의 부동산 시장도 마찬가지다.

비록 파급효과는 덜할지 몰라도 나중에 예시할 충청남북도, 강원도 등의 부동산 시장도 마찬가지다.

현재 그들 낙후 지방들 극소수 대표아파트들의 전용 25평 최고 가격은 주로 2~3억 대, 아주 드물게 4억 대에 불과하여 상기한 5~7억 대와 비교할 때 아주 싸게 느껴지기 때문이다.

부산 북구, 강서구, 울산, 창원 등 상기 예시한 아파트들의 가격이 중장기적으로 5~7억이 6~8억 혹은 6~9억으로 오르게 된다면?

대략, 전용면적 84제곱 미터 최고가를 기준으로 울산 남구 신정동 문수로 아이파크 1,2차의 집값, 전셋값은 각각 오억 대 중반에서 6억 대, 삼억 대 후반에서 사억 대 초반이고 강변 센트럴하이츠는 각각 사억 대 중반과 삼억 대 초반, 푸르지오는 삼억 대 후반과 이 억대 후반이더라.

옥동 대공원 휴 플러스는 각각 오억 대 후반 사억 대 초반, 인벤스 로얄은 사억 대 후반, 삼억 대 중후반이고,

무거동 위브자이는 각각 사억 대 중반 삼억 대 초반이더라.

창원 시청, 용지 공원 인근의 의창구 용호동 용지 아이파크, 더 샵 레이크파크 전용 84제곱 미터 집값, 전셋값은 오억 대 후반, 사억 대 초중반에 6억 대 매물도 있는 반면 조만간 입주 예정인 중동 유니시티 매물대는 각각 4억 대, 2억 대다.

한때 부산 아파트 가격 보다 높았던, 전용면적 25평의 가격이 오억을 넘겼던 성산구 반림동 트리비앙은 각각 삼억 대 후반 이 억대 후반이더라.

상기한 울산, 창원을 대표하는 아파트들의 전용 25평 최고 가격이 향후 오 년, 십 년 후 8억, 9억대는 불가능할까?

결론적으로 말하면, 시범 케이스 지역의 동심원적 효과만으로도 10억, 그 이상도 가능하다.

상기한 김해, 양산 지역은 물론 김해, 양산과 진주, 거제시 등 경남, 포항, 구미, 경주, 김천, 경산시 등 경북, 청주, 충주, 천안, 아산, 원주, 춘천시 등 충청남북도, 강원도의 대표적 아파트들 최고가격도 오 년 후 5~6억, 십 년 후 7~8억, 혹은 그 이상도 가능다.

그 근거, 이유들은 시범 케이스 소지역인 남천동 등을 중심으로 다음번에 보다 상세하게 기술하기로 하고 이하 충청남북도, 강원도의 대표 아파트들 몇몇만 추가로 예시한다.

진주, 거제, 경주, 포항 등등 경상남북도의 도시들은 상기한 김해, 충청도의 도시들과 유사한 상황이니 생략한다.

충청남도.

천안시 서북구 동일 하이빌의 전용 84 집값은 3억 대 중반, 전세가는 2억 내외인데 최근 천안시 서북구는 회복의 기미가 보이는듯하다.

백석 아이파크도 마찬가지로, 집값은 3억 대 초반인데 전세가는 2억 대 후반대이고 집값, 전셋값의 흐름은 바닥을 탈출하려는 듯 나쁘지 않다.

반면에 천안 동남구 부동산의 최근 흐름은 다소 지지부진한듯하며 중도 시급 시군구에서도 차별화, 양극화가 심화되고 있는듯하다.

충청남도의 또 다른 사례로, 아산시 천안아산역 인근 배방읍 요진 와이시티의 전용 84 최고는 사억 초반, 전세가는 삼억 초반대의 광역시 못지않은 가격대에도 불구하고 최근 집값, 특히 전셋값의 흐름이 좋은 반면, 배방읍 자이는 일억 칠천만 원대 저가에도 불구하고 그리 흐름이 좋지 못하는 등 읍면동 단위에서도 차별화가 다소 심화되는 것 같다.

충청북도.

청주시 흥덕구 구청 인근 3억 대 후반 전세가 3억 대 외의 지웰시티 1차, 2차 등 우의 최근 집값 흐름은 바닥을 모색 중인 듯 하나 본격적인 회복까지 충청남도 보다 다소 시일을 더 요할 것 같다.

청주시 청원구는 오창읍 비발디 등등도 마찬가지다.

청주시 서원구는 집값 2억 대 중반 전셋값 2억 대 초반 사직동 푸르지오 캐슬 등의 흐름은 최근 바닥을 모색하려 애쓰는 인근 위브 제니스와 달리 장기 하락 추세가 계속되는듯하다.

청주시 상당구는 용암동 한 아름, 중흥마을 말이 빌, 부영 등등의 흐름도 마찬가지로 장기 하락 추세를 벗어나지 못하고 있다.

상당구의 칸타빌 테라스나 프라움 등의 분양권 상태의 새 아파들 흐름도 기존주택과 크게 다르지 않다.

충주 시청 옆 푸른 삼성, 이미 광등 오래된 아파트들은 물론 분양권 상태인 충주 기업도시 중앙탑면 이 편한 세상, 자이 등 새 아파트들까지 충주 부동산 시장의 최근 흐름은 더욱 좋아 보이지 않는다.

강원도.

원주기업도시 캐슬 더 퍼스트, 이 지 더원, 춘천시 퇴계동 이 편한 한숲시티, 속초시 조양동 스위첸, 등 분양권 상태의 새 아파트 흐름도 좋지 않다.

춘천 퇴계 금호 등 최근 반등세를 보이는 오래된 아파트들도 있으나 원주시 태장동 금광 포란재, 명륜동 성원, 단구동 하이츠, 강릉 해변 견소동 브래뉴 등 강원도의 헌 아파트들의 흐름이 좋지 않다.

따라서, 장기적인 흐름은 별론, 향후 몇 년간 입주물량도 제법 늘어나니, 중기적으로도 강원도 지방의 부동산 시장 전망이 전국에서 가장 흐릴 것으로 보인다.

그런 강원도의 중기적 부동산 시장조차 하락세를 멈추게 하거나 회복하게 하는 것이 가능할까?

어떻게?

다음은 추가, 보충 글.

충남.

2004년 인구 50만 돌파 이후 최근까지 68만 명대로 인구가 꾸준히 증가했던 충남의 대표주자 천안시는 올해를 포함하여 향후 3년간 아파트 입주 예정 물량은 2019년 8천, 2020년 2천, 2021년 4천여 가구로 급감하는 것은 물론 주택 재고, 미분양 물량까지 크게 감소한다.

충남의 입주 예정 물량은 2016~2018년의 지난 3년간 한해 최대 일만 이천여 세대를 포함하여 총 3만여 가구에 달했는데, 2019~2021년의 향후 3년간 천안 청당 하늘채, 불당 시티 프라디움, 불당 코아루 등의 오피스텔을 포함하여 총 8~9천여 가구에 불과하다.

미분양 물량도 마찬가지다.

2017년 9월 5천여 가구에 달하던 천안 미분양 물량은 2019년 들어 천여 가구로 급감했다.

공급 측 요소는 몇 달 전부터 공주시 등 충남의 일부 지역들의 부동산 시장이 바닥, 반등의 기미를 보여주고 있는 주요 이유들 중 하나다.

충북.

공급 측 요소에서 충북은 충남의 그것보다는 좋지 않기에, 시장의 회복 시기, 회복 탄력도에서도 충남보다는 좋지 않을 것으로 보인다.

충북의 대표주자, 인구 85만 명대의 청주시 아파트의 입주 예정 물량은 2018년 일만 오천 가구에 이에 2019년에도 서청주 자이 등 일만여 가구로 공급물량은 다소의 과잉 상태가 계속되고 있다.

2020년에 의도 동남지구 풀하우스, 금천 센트럴 파 크, 가경 자이 등 구천 여가구로 공급 측 요소에서는 별다른 차이가 없지만, 2021년에는 청주 더 샵 퍼스트 등 4천여 가구로 급감한다.

충북의 미분양 물량도 2018년 하반기 삼천여 가구에서 2019년 천수백 가구로 그 감소세가 현저하다.

인구 20만 명대의 충주시 입주 예정 물량은 지난 3년간 삼천에서 오천여 가구로 과잉 상태를 나타내나 2020년 이후에는 공급 절벽 상태에 가깝다.

거듭 강조했듯, 아무리 지방 부동산 시장을 장기 대세 상승시키더라도 공가, 폐가 급증은 물론 집값이 상승하는 지역, 가구 보다 집값이 변동 없거나 오히려 하락하는 지역, 가구가 더 많을 수도 있으니 시민 개개인은 가격, 수요 측 요소는 물론 현재 그리고 가까운 장래, 먼 미래의 구체적이고 세세한 입주 예정 물량, 미분양 물량 등 공급 측 요소들까지 잘 살펴야 할 것이다.

자유, 자존, 생명 그 자체가 될 수도 있는 실물 자산 증가는커녕 팔랑귀로 장기간 돈이 묶이거나 투자 손실을 입지 않으려면 말이다.

공급 측 요소들도 단기, 중기적으로 차별을 보이고 있는 강원도, 울산, 경북, 경남 등의 공급 측 제 요소들은 생략하니 시민, 국민들은 각자 잘 알아보고 조심하며 투자할 일이다.

이하, 지방 부동산 시장 대세 상승에 있어서 시장원리 버금가게 중요할 수 있는, 울산 등과 함께 시장 회복의 동심원적인 파급효과 중간 파장에 해당하는 창원, 김해시의 공급 측 요소 일부에 대해 간단, 간략하게 추가해 본다.

먼저, 인구, 세대수가 꾸준히 증가하는 김해시는 2015년 이후 지난 몇 년간 입주물량, 미분양 물량 급증으로 인해 김해시 아파트의 평균 가격은 평당 700만 원대에서 550만 원대로 크게 하락하였고 전세가는 더 많이 하락하였다.

2019년 4월 이후에도 인구 50만 명대의 김해시 아파트 입주 예정 물량은 김해, 주촌 위브, 율하 힐스테이트, 시티 프라디움, 국민임대 등 일만 이천여 세대에 가까우니 선진입,선점자들 외 아직은 싼 게 비지떡처럼 보일 수도 있다.

늦어도, 중기적으로 공급물량이 급감하게 될 2020년 봄이면 김해 부동산 시장은 기지개를 켜게 될 것이다.

물론 이를 선반영 하여 올해 가을이나 겨울부터 급반등할 가능성도 전혀 부정할 순 없겠지만 말이다.

다음은 창원이다.

지난 몇 년간 공급물량, 미분양 물량 증가로 악명이 높았던 인구 백만 명대의 창원시는 2019년의 입주 예정 물량도 의창구 유닛 시티, 회원구 메트로시티, 월영 사랑으로 등 일만 사천 여가구로 공급과잉 상태를 면치 못할 것 같다.

그러나 2020년의 창원시 의창 힐스 아티움, 회원 이 편한 세상, 스타힐스 등 수천 가구로 급감할 것 같고 2021년 이후에도 마찬가지일 것으로 예상된다.

따라서 울산, 김해, 포항, 거제시 등등과 마찬가지로, 다년간 부동산시장 침체기를 겪으면서 가격도 많이 하락하여 가격 측 요소까지 우호적인 창원시 부동산 시장은 늦어도 2020년 봄이면 회복될 것이다.

물론, 김해와 마찬가지로 창원시, 거제시 등 경남 지역 아파트는 공급 측 요소 선반영, 급락한 가격까지 고려하여 2019년 가을 혹은 겨울 무렵에 반등할 가능성도 부정하지 못한다.