과제 18의 1.

햇살 한 스푼2019.07.13 22:14버블에 준하는 고가임에도, 또 주택 공급물량이 늘어도 전국적 수요층을 보유하여 오히려 집값이 상승할 수 있는 서울, 인근 경기 지역은 물론 전국 부동산 시장에도 직, 간접적 영향을 미치는 서울 강남 3구 부동산 시장과 달리,같은 서울이라도 노원구, 도봉구, 강북구, 금천구 등등의 지역의 부동산 시장은 낙후된 전국 지방의 부동산 시장과 대차 없이 서울 강남 4구는 물론 용산구, 성동구, 마포구 등등 지역의 부동산 시장과 다릅니다.즉, 전국 지방, 지역 부동산 시장은 가격 측 요소, 공급 물량 등 공급 측 요소와 실수요, 유효 수요층 등 수요 측 요소에서 천차만별이고,해가 갈수록, 차별화, 양극화가 더욱 심화하는 현상은 부동산 시장에서도 다르지 않을 것입니다.부산 부동산 시장도 마찬가지입니다.서울 부동산 시장보다는 덜하지만, 급격한 차별화, 양극화 심화 과정을 거치고 있는 부산 부동산 시장에서 지금도 천차만별인 가격 요소나 수요 요소는 물론, 공급 요소도 날이 갈수록 더욱 심한 지역별 차별화, 양극화 과정을 거칠 수밖에 없을 것입니다.예를 들어, 부산 전 지역의 집값이 동반 상승했던 부산 부동산 1차 상승기 이후, 2012~2019년 지금까지 사하구, 사상구 등 서부산 지역과 정관 신도시 등 부산 외곽 지역은 가격 측 요소인 1~2억 대 저가의 집값과 중장기적 공급 물량 급감 등 시장 우호적인 공급 측 요소에도 불구하고 오히려 집값은 정체, 심지어 하락하는 등 부산 부동산 2차 상승에서조차 소외되었습니다.왜?그럼에도 부동산 공급 요소의 기초 사실도 모르면 침묵해야 하는 것조차 모르면서, 누구든 얼렁뚱땅, 뭉뚱거려 저가의 서민 전월세 가격 외 부산 부동산 매매 시장에 하등 영향을 미치지 못하는 수백 가구 미만, 심지어 백 가구 미만의 나 홀로 아파트, 임대 아파트, 오피스텔 등등의 물량을 포함시켜,"2015~2023년간 매년 3만 가구 입주 물량 폭탄으로 부산 부동산 장기 하락은 필연" 등의 주장으로 부산 부동산 심리를 더욱 악화 시키는 행위를 해선 안될 것입니다.대통령, 국회 등 한시적 대의 기관들을 포함하여 누구의, 어떠한 방해 책동에도 불구하고,낙후된 전국 지방의 지역 경제 발전과 부동산 대세 상승을 견인하게 될 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장은 지역 산업, 도시 및 주거환경 개선에 비례하여, 설혹 잠시 쉬어갈 순 있지만, 향후 20년간 대세 상승하게 되어 있습니다.어제의 과제 수행 중, [조삼모사, 어차피 10년, 20년 후가 되면 부산 부동산 가격은 지금 보다 평균 3~5배로 올라가게 되어있기에 단기 투자자, 투기꾼들 외 일가고 일 주택 장기 보유 실수요자들에게 급할 건 없지만, 낙후된 전국 지방의 부동산 시장의 대세 상승을 더욱 자극, 촉진할 시범 케이스 지방으로서 부산 부동산 시장의 조기, 본격 회복은 나름 중요하기에, 그 부산 부동산 시장의 조기 회복 가능성에 대해 조금 더 살펴봅니다.부산시의 도시 및 주거환경 개선은 꾸준히 진척되고 있고, 가격 또한 부산 부동산 중기적 침체로 많이 하락하였으니 부산 부동산 시장의 본격적으로 회복, 대세 상승을 가로막는 가장 큰 걸림돌은 2015년~2020년간 과잉 공급된 아파트 물량, 공급 측 요소 하나뿐인 것 같습니다.]와 관련하여,2021년 이후, 최소 중기적으로 공급 물량이 급감하는 울산, 경상, 충청 등 다른 낙후된 지방과 달리,비록, 공급 물량은 급감은 아닐지라도, 향후 5년간 부산시 아파트 공급 예상 물량의 총합은 1016~2020년간의 공급 물량 총계보다 크게 감소하는 것도 팩트이니,부산 부동산 시장의 대세 상승에서 공급 요소는 더 이상 걸림돌이 되지 않을 것입니다.그 이유, 근거와 관련하여, 2019년 하반기부터 2024년 전후까지 부산시 아파트 입주 예정 물량에 대해 구체적, 세부적으로 살펴봅니다.부산 부동산 시장의 회복, 대세 상승에 영향력이 없거나 영향력이 있어도 미미한 수준에 그치게 될 낙후지역이나 500 가구 미만의 중소형 단지들이지만,오늘의 간단한 사례 분석은 부산 전역을 대상으로, 그리고 소형 아파트 단지 200 가구 이상의 도시형 주택, 공공 임대 주택을 포함한, 2019년 하반기 이후 2014년까지의 부산시 아파트 입주 예정 물량입니다.먼저 부산 외곽지역인 기장군과 강서구의 입주 예정 물량.2019년 7월 강서구 그린코아 더 베스트 431가구, 11월 명지 화전 아이유쉘 1515가구,2020년 1월 일광 자이 푸르지오 1547 가구, 일광 이편한 세상 913가구, 4월 일광 더 원 653, 일광 비스타 1차 701가구, 6월 일광 더 휴 1298 가구, 8월 명지 더 샵 2936가구, 10월 베르힐 518가구, 12월 일광 비스타 2차 917 가구,부산 원도심인 서구, 동구, 중구, 영도구의 입주 예정 물량.2019년 7월 이편한 세상 부산항 752가구, 휴포레 부산지역 788가구, 12월 오션 더 뷰 231 가구,2020년 2월 레우스 센트럴 베이 856 가구, 9월 대신 푸르지오 815가구,2021년 2월 초량 베스티움 449가구, 3월 동대신역 비스타 476가구, 봉래 에일린의 뜰 1152가구,2022년 1~3월 부산항 미라주 888가구, 4~6월, 동삼 오션시티 푸르지오 846, 송도 힐스테이트 베이시티 1368, 좌천 범일 더 제니스 하버시티 2040 가구,서부산, 북부산 지역인 사하구, 사상구, 북구의 입주 예정 물량.2019년 10월 금정산 뉴웰시티 1677, 덕천역 이즈 250가구,2020년 6월 장림역 베스티움 221가구, 2021년 3월 화명 푸르지오 886가구, 신만덕 공공임대 730, 금정산 이편한세상 1239 가구, 7월 구포 유보라 746가구, 8월 구평 S클래스 공공임대 665가구, 12월 괴정 더 휴 835 가구,2022년 2분기 신만덕 베스티움 593 가구,동부산 지역인 해운대구, 수영구, 남구의 입주 예정 물량.2019년 7월 남천 어울림 더 비치 421가구, 10월 마린시티 자이 258, 중동 비스타 504, 11월 엘시티 더 샵 882 가구,2020년 1월 민락 오션 테라스 1038가구, 5월 센텀 스카이원 208가구, 6월 문현 리인 600가구, 9월 중동 캐슬 스타 828가구, 10월 중동 센터럴 푸르지오 548, 광안 자이 971가구,2021년 5월 중동 리인 뷰 298가구,2022년 1분기 대연마루 내안에 560가구, 중동 센터럴 푸르지오 548, 문현 오션 파라곤 662 가구,중부산 지역인 부산진구, 연제구, 동래구, 금정구의 입주 예정 물량.2019 7월 아시아드 예가, 920가구, 8월 이편한 세상 명장 1384가구, 9월 아시아드 하늘채 660가구, 온천 그린코아 베스트 340가구, 12월 시청역 비스타 740가구,2020년 2월, 7월 서면 봄 여름 가을 겨울 각각 266, 382 가구, 3월 연지 꿈에그린 1113가구, 7월 가야 센트레빌 212, 휴포레 시티즌 파크 389, 연산 캐슬 골드포레 1230, 이편한 동래 온천 439, 구서 위브 포세이돈 330 가구,2021년 7월 부산대역 골든 뷰 에듀스테이션 610 가구, 11월 이편한 세상 연산 455, 힐스테이트 연산 1566가구,12월 동래 3차 SK 뷰 999, 동래 래미안 아이파크 3653 가구,2022년 2분기 힐스테이트 명륜 2차 874가구, 3분기 전포 1-1 이편한 세상 1286, 연지 2 래미안 2616 가구.일부 언론 등이 2019년에도 부산 아파트 수만 가구 분양 예정, 공급 과잉이라 했는데,부산의 실재 분양은 2019년 3월 29일 신만덕 베스티움부터 6월 20일 연지 래미안까지, 동삼, 좌천, 개금 더 뷰 100가구 내외의 소형 주택 단지들과 임대 가구들을 포함하여 총 9개 단지 총 8567, 조합원 물량 3183 가구를 제외하면 5180여 가구네요.2019년 하반기에 분양 예정인 남천 2구역 포스코, 가야 3구역 캐슬 등등을 포함해도 2019년 부산 분양 물량은 1만 5천 가구를 넘기기 어려워 보입니다.또한 2021년 이후 2025년까지 부산시 아파트의 입주 물량도 매년 1만 5천여 가구 내외로 2016~2020에 비해 큰 폭으로 줄어들 것으로 예상됩니다.2020년부터 2022년까지 3년간의 분양 물량은 대략 2023년에서 2025년 사이에 입주하게 될 것으로 예상되고,그 3년간의 분양 예정 물량도 지나치게 많지 않을 것으로 예상되기 때문입니다.나아가 2025년 이후에도, 부산시 도시 및 주거환경 개선 사업 중에서 각종 주택 재정비 사업은 이제 마무리 단계로 접어들고 있기에,비록 한 두해 입주 물량이 집중될 수 있으나 부산시 각종 주택 재정비 사업이 완료되어 사실상 입주 물량 공백 상태에 가까울 정도로 급감하기 전까지도 부산시 공급 물량은 더 이상 크게 늘어나지 않을 것 같습니다.따라서, 부산시 부동산 시장의 공급 측 요소는 부산 부동산 시장의 장기, 초장기간에 걸친 대세 상승에 걸림돌이 될 수 없고 오히려 튼튼한 디딤돌이 될 것입니다. 그 주요 근거는,마무리 단계로 접어들고 있는 부산시 각종 주택 재정비 사업 중에서,이주, 철거 등 관리처분 단계 이상의 재개발 단지들인 거제 2구역, 온천 4구역, 대연 3구역, 우암 1, 2구역, 용호 3구역, 대연 4구역, 양정 1,2 구역, 부암 1구역, 서대신 5구역, 동삼 1,2 구역, 반여 1-1, 1-2구역, 화명 3구역, 엄궁 3구역과마찬가지로 관리처분 단계 이상의 재건축 단지들인 남천 2-2구역 삼익타워 대연 4구역 대연비치, 안락 1구역, 덕천 2-1 구역, 그리고 각종 지역 주택 조합 등등의 물량을 다 더해도 2020년~2022년에 분양 가능하고 2023년~2025년 입주 가능한 부산시의 공급 물량은 한 해 평균 1만 5천 가구 내외, 총 4~5만 가구에 그치기 때문입니다.더군다나, 상기 예시한 재정비 단지들 중에서 일부 단지들은 감만 1구역, 망미 2구역, 양정 3구역, 서대신 3구역 등 사업 시행 단계의 재개발 단지들과 대연 2구역 오양양지 힐스테이트, 덕천 2구역, 대연 3구역 반도 보라 등의 재건축 단지들과 더불어 일반 분양이 2023년 이후로 연기되어 입주 물량이 더욱 분산될 수 있기 때문입니다.결론적으로, 기장군 등 외곽 지역과 동래구, 부산진구 등 중부산 지역의 공급 물량이 부산 부동산 시장의 회복과 대세 상승을 국지적으로, 그리고 단기, 혹은 중기적으로 발목을 잡을 수 있으나,올해 여름, 늦어도 올해 가을부터 부산 부동산 시장은 대세 상승의 먼 길을 떠나야 합니다.상기 예시한, 2019년 7월부터 10월까지 4개월간 부산시 입주물량은 거의 일만 가구에 가까울 정도로 명백한 공급과잉 상태인데,이에 더하여, 현재 입주가 진행 중인 서면 골든뷰 센트럴 파크 1272가구, 수영강 SK 뷰 1245가구, 동래 해링턴 플레이스 762 가구, 구포와 서면의 봄 여름 가을 겨울 합계 766 가구, 온천천 리인 타워 310 가구 등등까지 더해진 단기 과잉 공급 물량은 부산 부동산 시장의 회복을 방해하고 있는 것 같습니다.그럼에도 불구하고, 부산 부동산 시장은 늦어도 올해 가을부터 회복하고 올해 겨울부터 본격적으로 대세 상승하길 기대합니다.오늘의 과제와 관련된 선배님의 지난 글을 추가합니다.