'임대차 3법' 마지막 카드 전월세신고제 시행…"시장 왜곡 없을까"

[우주창조]

전문가 "거래 투명성 높아질 것"…"관리비 높여 월세 30만원 이하로 조작" 부추길 우려도

 '임대차 3법'의 하나인 전월세신고제 유예기간이 이달로 만료돼 6월부터 본격 시행된다. 이에 시장에서는 신뢰가 떨어진 임대차 시장의 투명성이 높아질 것이라는 기대와 함께 월세 30만원 이하 거래가 더욱 증가하는 등의 파급효과가 늘어날 수 있을 것이란 우려가 동시에 나오고 있다.

전월세신고제는 2020년 7월 31일 통과된 '임대차 3법'(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제) 중 하나로 보증금 6천만원, 월세 30만원을 초과하는 경우 계약일로부터 30일 안에 임대인과 임차인이 의무적으로 계약 내용을 신고하도록 한 제도다.

정부는 2021년 6월 1일부터 전월세신고제를 시행하면서 지난해 6월 말까지 1년 동안 계도기간을 운영했는데 당시 새 정부 출범 후 임대차 3법에 대한 개정 요구가 컸고 임대인과 임차인의 자발적 신고도 미흡하다고 판단, 계도기간을 1년 더 연장한 바 있다.

국토교통부 집계 결과를 보면, 전국 주택 전월세 거래량은 전월세신고제 시행 전인 2020년 218만9천631건에서 신고제가 시행된 2021년 한 해 총 235만1천574건이 신고돼 전년 대비 7.4%가 증가했다. 계도기간이 추가 연장된 지난해엔 총 283만3천522건이 신고돼 전년 대비 신고 건수가 20.5% 증가했다.

전문가들은 전월세신고제 시행이 임대차 시장 투명성 확보에 도움이 된다고 평가하면서도 아쉬움이 있다고 말한다.

김인만 부동산경제연구소장은 "(전월세신고제가) 임대차 시장 투명성 확보에 도움이 될 것"이라며 "통계 데이터베이스 구축이 가능해진다. 이걸 먼저 한 다음에 다른 전월세상한제, 계약갱신청구권제를 시행 했어야 하는데 반대로 가버렸다"고 말했다.

그러면서 "전월세신고제를 먼저 하고 데이터베이스를 만든 다음 나머지 두 가지를 시행해서 부작용을 최소화했어야 했는데 거꾸로 가서 가격이 왜곡되는 상황이 발생했다"고 부연했다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "당연히 투명성이 좀 높아질 것이라고 생각된다"면서도 "신고대상이 한정돼 있다. 보증금 6천만원, 월세 30만원 이하인 경우와 기존 (계약) 금액과 변동이 없으면 신고를 하지 않아도 되는 부분이 포함돼 있다 보니까 전세사기 문제 등을 전부 다 근절하기엔 어려움이 있을 것 같다"고 내다봤다.

전월세신고제로 인해 관리비를 월세보다 높이는 등의 꼼수계약이 늘어날 것이란 예측도 나오고 있다. 실제로 전월세신고제를 시행한다고 발표한 이후, 부동산 거래중개 플랫폼에 월세는 30만원인데 관리비가 35만원에 달하는 등 관리비가 월세보다 높은 사례가 적잖게 발견됐다.

김성환 부연구위원은 "월세는 29만원 등으로 줄이고 관리비를 35만원으로 하는 그런 문제가 있을 수 있다"며 "이런 경우 왜곡 시세로 들어가게 된다. 데이터상으로 관리비는 신고를 하지 않아도 되니까 데이터에는 보증금 1천만원에 29만원인데 알고보면 (실제 월세는) 60만~70만원할 수 있다"고 지적했다.

김인만 소장은 이에 대해 "그럼에도 (전월세 거래는) 당연히 관리해야 한다. 매매도 신고하고 있지 않은가. (당연히) 시행됐어야 했다"며 "일부 (부담을) 세입자한테 전가할 수도 있다. 부동산세, 재산세도 전가하는 부분이 있으니 그런 정도의 부작용은 어쩔 수 없다. 그걸 각오하고 제도를 운용해야 한다"고 강조했다.

국토부는 이달 말 계도기간 종료 후 다음달부터 지방자치단체 등을 통해 위반 사례에 과태료를 부과하는 등 단속을 진행할 방침인데 일부 한계는 있을 것으로 보인다.

김인만 소장은 "정부가 일일이 잘못 신고된 사례를 다 잡아내긴 어려울 것"이라며 "(특정) 주택에 대해 신고가 들어오거나 문제가 있으면 확인하게 되는 수순을 밟을 것 같다"고 내다봤다. 김 소장은 "아파트 실거래가도 마찬가지"라며 "전세가 8억인데 4억에 거래가 된 것으로 신고가 되는 등 지나치게 시세보다 낮거나 하는 부분을 확인하면서 걸러내고 있는데, 비슷한 프로세스가 될 것 같다"고 설명했다.

김성환 부연구위원은 "전월세 신고를 할 때 관리비를 얼마로 한다고 계약서에 명시하지 않는 이상 인위적으로 월세를 낮춰 계약하도록 한 사례를 적발하기는 어렵다"며 "정말로 단속을 할 계획이라면 신고할 때 계약서에 기타 제반 비용을 함께 신고하도록 한다든지 하는 식으로 하면 대안이 될 순 있다.

다만 지금으로선 법적인 의무사항이 아니니까 따를 의무는 없는 것이 한계"라고 말했다.

그러면서 "유사한 샘플 대비 지나치게 월세가 낮은 데를 산출해서 거기에 대해 입주민대상 조사를 한다거나 하는 방식을 활용한다면 인위적인 월세 조작 계약사례를 잡아낼 수 있지 않을까 싶다"고 덧붙였다.